永德项目招商策划报告云南兴托房地产经纪有限公司前言本项目的招商和推广是否成功，将直接决定项目的后期销售状况与资金回笼状况，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我司客观分析本项目的机会点、市场环境、商业发展状况，结合项目区域的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出项目的招商与推广策划方案。本方案注重实用性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。PART1：永德县概况永德县概况永德县地处云南省临沧地区西部、地跨东经99°05′～99°51′，北纬23°45～24°27′之间。东、北与云县、凤庆县及昌宁县毗邻，东南与耿马县隔南汀河相望，西同镇康县山水相依，西北与龙陵县、施甸县交界。永德县城东距云南省会昆明市787千米，距地区行政公署驻地226千米。县境东西最大横距71.5千米，南北最大纵距75.8公里，总面积为3296平方千米。山区占总面积的95%以上。总人口36.8万人（2010年）。永德县是滇缅边境传统通道，中国南药诃子主产地，云南芒果之乡，国家级糖料基地县，省级茶叶、畜牧、商品粮、玉米制种基地。永德境内地形复杂，山多坝少，山区面积在95%以上，河谷小坝子面积不到5%，气候类型多样，四季不分明，干湿季分明，年平均日照时数2196小时，年平均气温17.4℃，霜期短，热资源丰富，年平均降雨量1280毫米。耕地面积52.2万亩，其中：水田12.63万亩，旱地39.57万亩。永德县地势东南西三面高，向北倾斜。境内峰峦起伏，崇岭叠嶂，山河相间，坡坝相连。老别山主峰大雪山，海拔3504.2米，为全县最高点，也是临沧地区最高点；崇岗区户等坝，海拔540米，是全县最低点。县城德党镇海拔1600米。境内山脉属怒山山系。主要有老别山、棠梨山、三宝山，自东北向西南逶迤行走，与南汀河、永康河、赛米河东西相间排列，人称“三河两槽，三山六坡”。县境属亚热带季风气候。因地表破碎，高差悬殊，气候垂直分布较为典型，因此人称：“岁分汉雨，山有四季”。年平均气温有高海拔大雪山的6℃，有低海拔勐波罗坝的22.9℃。以县城德党为代表的中海拔地区，年均气温15℃以上,极端最低气温-6℃水利资源境内水利资源丰富，有流程5公里以上河流84条，总长800余公里，每平方公里有河流0.25公里，水资源总量18.5亿立方米，水能蕴藏量58万千瓦，目前控制性人工蓄水量为O.39亿立方米。矿产资源地下矿藏有煤、锡、锑、铅、锌、铜、铁、金、银、汞、硫磺、石膏、大理石等，已探明小石城、户乃两地褐煤储量2000万吨。动植物资源地上物种众多，已知高等植物3000余种，有三叶橡胶、冷杉、蒲葵、雪莲、红豆杉等，尤以野生南药诃子独占鳌头，其资源、产量位居全国首位。森林覆盖率为38.6%，活立木蓄积量为524.5万立方米。境内有方圆23万亩大雪山国家级自然保护区，被世人称之为南亚热带天然动植物园，其现存野生动物有孟加拉虎、金钱豹、长臂猿、金丝猴、苏门铃、鳄蜥、绿孔雀等千余种，其中列入国家保护动物有30余种。PART2：市场环境分析?本地房地产市场处于初步发展阶段，地产经营概念还没有深入置业群体中，城市发展规划的市场空间较大。?城市内部交通网络基本成熟，项目所在新区市政基础配套条件也基本完善，不过还需要进一步加快建设力度和步伐，为居住、招商引资、旅游投资、休闲娱乐等提供良好的城市环境。?市场的整体消费容量有限，在局部供求关系上，住宅还处于供不应求，商业项目投资需求市场比较敏感，主要原因是商业宣传力度不够，推广、形象包装没有风格和氛围，商业业态混乱、商业业态组合、环境设计、形象包装、主题定位、功能分区明显落后，不足以制造商业的井喷人气，再加上城市人口有限阻碍了永德商业市场的扩大化发展。?永德置业群体的购买动机比较单一，基本以真实需求主体为主，投资型的群体极少。?置业群体来源以本地居民为主，外来投资者甚少，在置业特征上以政府机关公务员、乡镇企业业主、个体经营老板、私企业主、外来投资商务人士等等为主，消费能力以及消费水平没有被完全激发。?市场销售价格住宅均价2200元/平方米，商业均价6000元/平方米。?在地产竞争领域内，完全化的竞争格局没有形成，缺乏市场真正意义上的领跑者，对于项目品牌、行业品牌、企业品牌、社会品牌的思维都不强烈，客观上为地产开发企业提供一定的发展空间。?县区域发展以规划新城为主，所有地产项目均围绕新城建设，新城区域内楼盘开始逐渐增多，随着新城区市政配套逐步完善的条件下，未来永德地产市场将走入完全化竞争，形成区域的强强对话，实现行业竞争格局的市场模式。PART3：商业市场分析商业布局旧城商业主要位于永德北路及德党路一带，区域较为分散。新城商业主要位于永安路一带，是永德的经济新区，商业集中，是未来城市商业中心。商业中心永德商业中心商业最早起源于集市随着城市的发展，逐步形成现在的街店式商业永德县商业带商业带分布农贸市场大型超市县政府招待所永德县商业类型—传统集市永德县城市商业发展相对较慢。商业布局较为分散，业态既有过去集市型传统业态，也有现代的业态，供应丰富，但是业态较为分散且比较凌乱，商业环境差，难以聚集人气，现阶段商业仅限于满足区域不同需求。永德县商业类型—临街街店主要是临街底商形成，主要分布在永德北路、德党路等一带，商业线拉得过长，业态较为分散，难以聚集人气。经营业态分析商业分析—德党南路经营业态经营业态个数修理店4餐饮6农机配件2货运装饰建材酒店宾馆23百货金融银行2机车销售3医疗药房五金41空置212商业业态统计（德党南路）业态总数分布比例修理店412.5%餐饮26.25%农机配件39.375%货运39.375%装饰建材13.125%日杂百货26.25%金融银行13.125%酒店宾馆26.25%机车销售412.5%医疗诊所26.25%五金26.25%空置618.75%合计32业态情况简述（德党南路）德党南路共有商铺32间，主要以修理及机车销售为主，商铺空置率大，区域配套欠缺，餐饮、休闲、娱乐场所缺乏，建筑主要以居民自建商住楼为主，一般为底商，租金价格在15-18元/㎡/月，商铺面积越大价格越低。商业分析—德党路经营业态经营业态个数修理店234餐饮3农机配件82网吧装饰建材41酒店宾馆1百货3通信机车销售310医疗药房电器6服饰327茶庄其他商业业态统计（德党路）业态总数分布比例服饰46.06%电器34.55%修理店46.06%茶庄23.03%餐饮812.12%农机配件11.52%美容美发34.55%网吧11.52%装饰建材1015.15%日杂百货710.61%酒店宾馆34.55%机车销售69.09%医疗诊所34.55%通信23.03%其他34.55空置69.09%合计66业态情况简述（德党路）德党路共有商铺66间，主要以装饰建材、餐饮及百货为主，商铺使用率教高大，基本无空置商铺，区域配套相对完善，建筑主要以居民自建商住楼为主，一般为底商，租金价格在20-25元/㎡/月，靠近永德北路的商铺租金价格稍高。商业分析—永德北路经营业态经营业态个数修理店3529餐饮1613电器休闲娱乐18装饰建材3酒店宾馆百货2012通信化妆品医疗药房1011服饰茶庄51515其他金融银行商业业态统计（永德北路）业态总数分布比例服饰2013.51%电器85.41%修理店96.08%茶庄10.68%餐饮138.78%金融银行32.03%美容美发53.38%化妆品53.38%装饰建材128.11%日杂百货1510.14%酒店宾馆106.76%金店21.35%医疗诊所117.43%通信1510.14%其他1610.81%休闲娱乐32.03%合计148业态情况简述（永德北路）永德北路共有商铺148间，是永德名副其实的商业中心，商业业态比较丰富，但欠缺具体规划，商业业态凌乱不堪，商业带过长不集中，无法有效聚集人流人气。主要以服饰及现代化商业为主，商铺使用率教高，基本无空置商铺，区域配套完善，大多市政配套聚集于此，建筑主要以居民自建商住楼为主，一般为底商，租金价格在25-40元/㎡/月，商铺面积越小租金相对越高。核心商业区业态统计252424232320191717161515111085543320服饰修理酒店宾馆化妆品金融银行餐饮医疗药房金店服饰电器修理装饰建材酒店宾馆百货化妆品通信金融银行休闲娱乐餐饮美容美发医疗药房茶楼金店其它业态调研总结从上表中可以看出，永德县商业处于发展初期阶段，主要以满足市民日常生活需求为主，农机行业为辅，缺乏大型现代化商业，市民没有可以供休闲娱乐的地方，目前永德县商业环境、氛围较差，经营档次较低，租金价格处于较低水品，业态比较凌乱没有能聚集人气的商业模式，有待进一步改造。永德县商业分析总结永德县商业处于发展初期，商业业态紊乱，不集中，商业氛围不足，经营环境差，主要是以老式农贸市场+现代临街街店为主,市场存在较大空白点，商业发展潜力很大。市场空白点——我们的机会聚集式商业步行街大型购物商场PART4：消费者市场调研分析被访问商户/消费者分析市场前景，我们从商户和消费者两个层面进行调研。利用一对一的直接访谈：商户分布在德党南路、德党路、永德北路、德党街等地，总计访问50家，经营业态主要为服饰、通讯、电器、日用百货、美容没法、餐饮等，其中自有物业11家.随机消费者询问调研人数100人，共计访问人数150人。参与调研的被访问者共计150名，其中近年有商铺经营/投资意向的人数占到被访总数的11.3%，并且27.3%的被访问者对商铺投资表现出浓烈的兴趣，61.4%的人表示不确定看市场走势。消费者市场调研11%近年来会投资的27%感兴趣的不确定看市场62%有意向投资客户行