北仑汽配城规划案战略目标打造北仑首个一站式临港汽配商城核心问题项目呈一字排列分布，均为3层建筑，如何合理规划业态，以便达到最佳经营效果；项目偏离区域商业中心，如何做全招商计划；住宅市场受政策打压之际，如何让投资客的目光转移至本项目；什么样的租金水平能让经营户和业主所接受；一、市场简析二、项目简介三、业态规划四、招商、推广方案五、租金预测六、优惠政策市场简介市场简介—产业简析?北仑经过近三十年的发展，如今已成为华东地区新崛起的现代化港口城市，享誉五大洲。?经过近20年的开发建设，北仑已成为中国重要的航运、物流、加工制造和贸易中心，工业化步伐不断加快，一大批临江大工业迅速崛起，现代化滨海新城区的雏型已经建成。?汽车及零配件产业作为北仑的六大临港产业之一，为城市的GDP做出了较大的贡献。?港口物流产业，近年来已累计引进物流项目21个，包括为港口配套的仓储、运输、配送、分拨、包装加工、车船服务等综合性物流产业的港口物流产业群。北仑近年来经济发展迅速，而其中港口经济起到了绝对的牵引作用；一批港口产业也随之崛起：物流，车、船生产及配件制造等迅速占据主导地位；市场简介—行业特点?北仑港作为重要的进出口港以及周边地区物流业的桥梁纽带，每天进出北仑的集卡车数量庞大；?随着北仑居民人均收入的增加，私家车也开始进入普通居民家庭，据不完全统计，北仑地区到2010年6月份为止，在车管所登记的机动车车辆将近11万辆，且每年以20%左右的速度递增，预计到2011年底，将突破14万辆；?北仑目前约有30余家汽车配件生产厂商，作为六大临港产业之一的汽配生产业，今后，厂家数量势必还将增加；集卡车的庞大数量及私家车保有量的日益递增，势必带动集卡及私家车相关服务业的发展；汽配厂家的国内业务重要渠道之一便是找经销，进驻汽配商城；市场简介—行业现状?北仑目前相关集卡车量维修及配件销售经营唯有进港路周边一家及柴桥区域几家；?北仑目前较集中的汽配经营主要局限于两个区域：进港路一带、长江路于进港路交叉处；?据调研得知，分布北仑各小区的私家车美容、音响改装等经营店约300余家集卡车辆进出北仑数量庞大，但相关经营服务匮乏，无法满足正常需求；车辆配件、维修经营分散，缺乏一个有影响的、统一管理的汽配商城；北仑汽车服务店多，但能服务数量庞大的集卡车的没几家。。。。。。。。。北仑汽车服务店多，但多以美容、洗车服务为主，无法满足市场需求。。。。北仑汽车服务店多，但都各自经营，缺乏联动、聚合效应。。。。。。。。。北仑需要切合市场需求、规划合理的多功能汽配商城！项目简介项目简介项目地址：位于北极星路与骆霞公路交汇处项目规模：建筑面积24600平米项目构成：项目由6栋三层建筑物构成，且呈一字排列项目详细：6栋总长度650米，单间4×10米项目一字沿街排列分布，较难形成围合效应项目每栋为三层建筑物，如何合理利用每层空间，对整体的运营也是至关重要的如何规避自身的先天不足？如何赢取市场的信任？业态规划业态规划宁波汽配商城的成功，是值得我们借鉴参考的业态规划—借鉴南门汽配城?环南汽配城位于宁波市海曙区环城南路，整个汽配市场处于聚合式分布，大小经营户约200余家，市场经营内容主要以经营汽配用品、汽车零件、润滑油、轮胎、汽160车清洗修理、汽车美容、以及少量的汽车销售专营店160。140120?由于该市场为宁波市最早的汽配市场，经营至今已有10010个年头，市场人气已具备相当规模，竞争激烈，80物业、经营管理都比较完善。目前该区域仍是宁波汽配市场中经营户数最多、成交量最大、交易最为活跃6040的汽配市场。22201260?该汽配市场是目前宁波市最为集中和最大的汽配市场汽配用品汽车音响、美容汽车维修其他，目前经营的产品有：汽车展示销售7家、汽配用品批发销售55家、汽车美容12家、养护维修10家、其它15家。经营户以汽配用品为主，汽车美容、维修为辅；店铺情况：复式面积：80平米/单间业态规划—借鉴红梅汽配城?红梅汽配城位于宁波市江北区仓储路一带，经营内容整个汽配城相对南门汽配城来说规模不大，30大小经营户约50余家；3025?市场主要以经营汽配用品、汽车零件、润滑20油、轮胎、汽车清洗修理、汽车美容、以及15108少量的汽车销售专营店；6650汽配用品汽车音响、美容汽车维修其他经营户以汽配用品为主，汽车美容、维修为辅；店铺情况：复式面积：80平米/单间业态规划—借鉴国际汽车城?宁波国际汽车城位于高新区江南路289号，经营内容整个项目是由贸易裙楼和商务办公大楼组成2020?汽车两配件销售店面出现在裙楼的一层及周15边搭建的商业店铺，共20余家店铺。10?裙楼店铺：单层店面，面积50平米左右554层高：4.5米面宽：4.0米00汽配用品汽车音响、美容汽车维修其他?搭建店铺：单层店面，面积15平米左右层高：3.0米面宽：2.5米经营户以汽配用品为主，汽车美容为辅，维修没有；业态规划—宁波市场小结经营主要以汽配用品为主，音响改装、美容为辅店面多为复式，一层接待、改装；二层住宿、产品堆放而我们需结合北仑市场，做更精细的规划业态规划—规划前提北仑港口产业发达，港区内人员聚集北仑港是物流产业的重要依托北仑集卡车日均进出数量大北仑私家车数量大北仑汽配厂家多因此，项目业态或可规划为。。。业态规划—规划内容1、集卡相关配套行业，汽修，汽配，集卡4S店业态规划—规划内容（集卡相关配套行业，汽修，汽配，集卡4S店）北仑港作为重要的进出口港以及周边地区物流业的桥梁纽带，每天进出北仑的集卡车数量庞大；北仑目前相关集卡车量维修及配件销售经营唯有进港路周边一家及柴桥区域几家，难以满足市场需求；知名港口的周边，必定配套完善的集卡车服务体系，例如：上海港、济宁港等；结合宁波几个汽配城的店铺情况，集卡汽配类店铺可设两层：一层会客，样品。二层堆货；集卡4S店可设两层：一层展厅，维修。二层堆零部件，办公室；业态规划—规划内容2、汽车零配件、美容及音响改装店业态规划—规划内容（汽车零配件、美容及音响改装店）?北仑车辆日益增多，每年以约20%的速度递增，到2011年底或可达到14万辆；?北仑汽配店分散经营，市场内无统一管理经营的汽配商城；?通过走访了解，北仑大部分客户去宁波备货，市场流失量大；?北仑汽配生产厂商多，而汽配厂家的国内业务重要渠道之一便是找经销，进驻汽配商城；结合宁波几个汽配城的店铺情况，汽配店可设两层：一层会客，样品。二层堆货；美容及音响可设两层：一层作业，样品。二层堆货，员工住宿；业态规划—规划内容3、港口设备等机电设备展示销售业态规划—规划内容（港口设备等机电设备展示销售）?北仑作为港口城市，卸船机、装船机、斗轮机等港口设备的运用必不可少；港口设备等机电产品?在北仑，目前该类设备的集中展示销售尚无体积较大，因此，或；考虑?该类产品展示的引进，可以丰富整个项目的商铺一通二；业态类型，使项目能更好的融入港口经济产业链；?项目所在位置仅靠码头，是展示该类产品的理想地点；业态规划—规划内容4、物流公司业态规划—规划内容（物流公司）?港口物流产业是北仑的六大优势产业之一；?一层营业?近年来北仑已累计引进物流项目21个，其中?二层办公投资千万美元以上项目17个；?目前形成以丹麦马士基、美国UPS、地中海、香港勤辉等项目为主体,包括为港口配套的仓储、运输、配送、分拨、包装加工、车船服务等综合性物流产业的港口物流产业群；业态规划—规划内容5、餐饮、娱乐、休闲、住宿业态规划—规划内容（餐饮、娱乐、休闲、住宿）?港口仓库堆场内人员聚多，而堆场又远离商?餐饮一层带二层，或业中心，平时内部人员生活比较单调；者通三层；?港区内集卡车出入多，经常排队进港，忙时甚至连夜排队，而这些司机的餐饮、作息都?需要得到保障；汽配、机电展示的三层可设住宿、棋?堆场主也可免去远途应酬，就近解决，提高牌等工作效率；休闲娱乐项目；?港口边的娱乐休闲向来不会冷清，例如上海港的海员俱乐部，防城港市的梦幻娱乐城等；业态规划（平面业态规划）集卡、堆场、物流相关配套服务集卡、集装箱修理，配件，货代、集卡4S店、物流配套汽车轮胎等专业市场尝试如：汽车零配件、美容及音响改装店船舶用品市场、港口设备等机电设备展示销售等物流公司以港口物流类企业为主外轮、卡车司机生活配套类单身公寓、超市、烟杂、餐饮、娱乐、休闲、住宿合理的规划是项目的基石而吸引众商家的进入则是项目的保障垂直业态规划3F：单身公寓、宾馆、娱乐、休闲如3楼过剩则统一规划为单身公寓长包出租3楼配置电梯，以提升物业利用价值。2F：“1通2”商户经营、办公餐饮、休闲、娱乐、宾馆经营主场1F：门面：专业类商户经营、超市、物流公司门面入口（餐饮、休闲、娱乐、宾馆）招商方案招商的成功与否是关乎后期经营问题与影响前期入市试水信心的决定性因素之一。目前先针对整体策略、招商客群、招商方式、招商推广作初步阐述。招商方案—招商整体策略本项目招商定位：立足临港经济，辐射北仑、宁波先期招商的目的是为吸引人气瞩目，后期招商的目的是为保证经营，根据项目面临时机，把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。招商总策略?1、招商的整体原则和目标?2、招商政策策略?3、招商流程确认?4、招商管理控制?5、招商推广计划招商方案—招商的整体原则和目标招商原则：本地市场的汽车产品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的时机，要更注重对北仑区域周边市场新的品牌资源的引进（如知名品牌连锁店），以提升本项目经营档次及创造新亮点。同时也对本地的商户产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。招商方案—招商客群定位一级：省内实力汽车服务品