商丘HOPSCA目目录录壹、宏观政策面分析贰、城市经济发展状况分析叁、商丘市房地产市概况肆、项目SWOT分析伍、战略定位分析陆、定位可行性评估分析附：公司经典案例赏析壹宏观政策面分析三、四线城市到底影响如何？?2011年1月26日新国八条颁布，限购限贷等政策的两大利剑。?在一二线城市影响极大，房地产高端产品影响最深。比如：“绿城事件”，之后陆续开始向三四线市场传导…...贰城市经济发展状况分析商丘历年经济走势2005-2010年商丘市GDP及增速120030%100025%80020%?2004年中央提出“中部崛起”，商丘市60015%GDP增长幅度一直保持较高的增长率。40010%2005%?受2008年经济危机的影响，近两年经济00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年发展有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高GDP557.2646.46783.0693010331156.96同比增幅24.4%15.9%21.1%18.8%11.2%12%位运行，高于全国9%的GDP平均水平。?2010年全市财政总收入83.7亿元，增长18.8%，财?2010年商丘市GDP1156.96亿元，同比增政一般预算收入43亿元，增长21.6%，一般预算支出幅达12%，经济形势趋好；180亿元，增长19.1%；城镇固定资产投资690.39亿元，增长23.1%；叁商丘市房地产市场概况一、商丘市历年商品房销售面积分析2005年至2011年商丘市商品房销售面积400350300250200150100500-502005200620072008200920102011销售面积23.6149.43100.07106.71333.2186120销售面积?2005年至2009年，全市商品房销售面积呈现直线上扬，并在2009年达到高峰，达333.20平方米；?受到自2010年起国家房地产宏观调控政策实行的影响，成交量较2009年有大幅下降，与2007年及2008年相当，市场逐渐归于理性。二、商丘市历年各物业销售比例分析?2005年至2011年，历年住宅销售面积与市场整体销2005-2011年商丘市各类物业销售面积图400售面积成正比；而历年商业300销售面积销售面积基本保持稳定，并200住宅面积呈现上涨的趋势；100商业面积0?商丘房地产市场仍以住宅2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年销售面积23.6149.43100.07106.71333.2186120市场为主导，而商业地产市住宅面积16.3246.8996.9999.49324.57176.39108.63商业面积7.242.533.087.228.639.6111.37场发展较为缓慢，但其呈现出良好的发展前景。三、住宅板块划分依据商丘市房地产价格特点及项目分布特点，可以将其划分为五大主力板块：?道北板块（京九线北）：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专道北版块业市场；项目极少?城西板块（梁园区政府周边）：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具老城区城西版块规模，但市政配套有待提高；神?老城区板块（中心城区）：人口密火度高，集中了百货、步行街等多种商大经济开发区道业业态；项目极少版?神火大道板块（神火大道两侧）：块住宅集中开发区域，城市面貌较好；?经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足；1、神火大道板块此区域项目发展出现两个极端趋势：?趋于规模化：比如千亩帝和大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”；?趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城则打造的是低密度宽景豪宅；?项目体量：此版块项目数量是全市最多的，平均规模也是全市最大，多在20万方以上；?价格方面：均价在4000元/㎡左右，但特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，联盟新城、水木清华等低容积项目均价都超过5000元/㎡；?户型方面：目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之；?项目配套：本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的；?客户构成：商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群；神火大道板块项目详表项目名称建业联盟新城汇豪天下盛大世纪名城弘景丽都占地300余亩，总建占地6.4万方，总建筑面积占地31977.48㎡，总建面体量总建筑面积11万方面35万方13万方7.2万多层、小高层、高层物业类型多层、小高层、高层高层高层、别墅67㎡一房变两房、109㎡两房变三96-110㎡两房、117-157㎡75-89㎡两房、113-户型136-143㎡三房房、139㎡三房变五三房、145-152四房122㎡三房房、170-290㎡别墅洋房5800—6300元/㎡、高层4700-5000高层5500-5800元/㎡、小目前均价均价4000元/㎡3700元/㎡元/㎡、别墅200多高层5800元-6200/㎡万/套3期在售，一次性付款共11栋高层，二期在售，销售二期在售，特价5500/㎡最后一期9.5折，可谈推团购活动市区高端客户、附近公务员、企业高管、其他区改善型客户、投资客户行政单位工作人员，附近教客户来源学校、政府工作人员域高端客户、公司管理层职工品牌优势，大社区，魔变户型、10万方林精装修、科技住宅、地段、地段、升值潜力、小区地段、临近两大公园、周边项目卖点水景观、商业街、会物业管理配套学校云集所小区配套完善神火大道板块项目详表项目名称帝景南苑巴比伦蓝钻水木清华体量占地200亩，总建面25万方占地50亩，总建面10万方占地150亩，总建面12万方物业类型多层、小高层高层多层、小高层101㎡两房、136-140㎡三房100-109㎡两房、133-159㎡户型96㎡两房、116-130㎡三房、176㎡四房三房、165-175㎡四房多层2900元/㎡，小高层目前均价二期4200元/㎡5300元/㎡3900元/㎡二期5#8#4月10日认筹，3销售9折销售尾盘万抵5万附近居民、投资客户、企事业客户来源附近居民、企业员工改善型客户居多单位工作人员项目卖点价格、小区规模景观、会所、地理优势规模、品牌、景观、小区配套2、东区板块（含经济技术开发区）?项目体量：体量较小，多数项目在10万方左右；?销售价格：目前在售项目均价在3800元/㎡左右；?户型方面：目前区域内户型供给以两房、三房为主，一房和四房房以上的户型供应量较少；?客户构成：首次置业工薪阶层，商丘本地投资客，周边县定居商丘人群；?物业类型：区域内开发的物业主要以多层为主，小高层次之，高层单位较少；东区板块（含经济技术开发区）板块项目详表项目名称普罗旺斯上东一品爱丁堡怡佳百合占地2.8万方、总建面占地7.02万方，总建面体量总建面7万方总建面10万方6.3万方9.05万方物业类型小高层、高层多层、别墅多层、小高层多层、小高层三房130㎡，四房18098㎡两房、123-146㎡三89㎡两房、120-140㎡三户型90㎡两房122-137三房㎡房房目前均价3700元/㎡4100元/㎡待定3600元/㎡销售目前在售5号楼特惠价2800元/㎡起未开盘未开盘公路管理局职工、周边居周边企事业单位人员，民改善型住房以及看好此客户来源项目周边居民附近居民、工薪阶层工薪阶层区域的投资客项目卖点学区房、景观配套景观、建筑风格户型、社区配套价格，学区房3、西区板块?项目体量：新开盘项目量体多在20万方左右，该地区供应量庞大已超百万方。?销售价格：目前均价在3100-3300元/㎡左右?户型方面：以中小户型为主。?客户构成：区政府周边，学校老师，老城搬迁户，郊县乡镇客户。?物业类型：多层，小高层为主。西区板块项目详表项目名称金色福园罗马花园圣地亚哥百乐居体量总建面16万方总建面32万方总建面30万方总建面20万方多层，花园洋房，物业类型多层小高层，高层，商多层，高层，商业多层，高层业85㎡两房-135㎡三户型80㎡两房-170㎡40㎡-140㎡80㎡-130㎡房3200/㎡，现推出500张罗马护照，每均价3300/㎡，一次目前均价3100/㎡待定张护照直抵4000元性98折/套二期房源，在售101#，2#，4#，8#销售一期10#未公开号楼，买房送车库，个体户，开发区企周边居民，企事业私营业主，企事业个体经营户，企事客户来源业员工，机关单位单位单位，周边居民业单位，员工学区房，买两房送地源热泵，学区房社区配套完善，3M项目景观设计，生项目卖点车库，买三房变四，项目内有1600㎡层高，项目周边生活配套设施比较完房泳池活设施较齐全善，政府机关林立四、典型个案分析联盟新城联盟新城系列产品中的第一个地市项目?三期主要以平层洋房和叠加别墅为主，面积多在140-180㎡?项目位置：神火大道南段（职业技术学院对?项目分期：分五期开发?面）建筑风格：集现代中式、现代德式、北欧风格、西班牙风情于一身?占地面积：300亩?物业属性：住宅、商业?总建面积：25万方?住宅类型：别墅、小高层、高层、洋房?容积率：1.31?目前均价：别墅200多万/套?绿地率：41.6%?开发商：商丘建业华润置业有限公司项目销售情况分析?目前总备案总数在380套左右，三期约300户，备案不足百套，销售大幅度下降；案场开始增大折扣，一次性付款95折，还可再谈。?联盟新城是建业在商丘的第三个项目是商丘少见的低容积类型高端产品。?融多层洋房、高层、小高层、联排别墅、叠加为一体。?无论景观投入，会所（含标准泳池）。物管水平均为商丘前列。?一、二期基本售完。汇豪天下项目亮点：商丘第一个科技理念豪宅，