万科国际商贸城营销策划报告前言感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司万科国际商贸城项目营销执行提案，通过与贵公司多次深入沟通，并有机会搭建起双方合作的平台。在正式撰写本方案之前，和盛公司做了以下功课：对本案开发的写字楼市场背景及所处的片区环境进行了深度分析；对本案地块/项目本身进行了深度的分析；对本案进行了切实可行的营销方案讨论及思想交流；本方案着力对本案的产品定位做了深入浅出、切实可行的探讨，提出了适合项目营销执行的成熟见解，希望本方案能为贵公司万科国际商贸城项目今后的营销提供有益的参考。报告行文思路地块特本案市销售计划性与公价格场背景的制定司背景计划通过了解湖南宏分析项目本身根据产品发展的地理位置、观经济环境，针结合项目的市思路，从现阶产品规划设计对写字楼市场分场基础、项目段市场态势出，通过项目类及发展情况、产品特性及公发，制定本案SWOT分析、项市场供需状况分司资金状况，的销售策略、目客户群分析析，结合目前商提出适合本项销售计划及推确定营销思路业地产政策环境目的产品整体广策略，确保，找准项目营，找出现行市场销售均价销售目标顺利背景条件下的差销对象，进行完成异化市场需求精准营销报告目录市场背景项目分析价格计划营销推广湖南宏观经项目情况市场销售情况营销总策略济背景项目SWOT分未来市场供应营销计划市场供需状况析价格建议销售实施写字楼发展客户群分析现状市场是什么样的产品有什么特性产品卖什么价格目标怎么完成》湖南宏观经济环境背景》长沙写字楼市场供需状况》写字楼发展现状》项目营销政策环境分析》2010年代表性项目情况第一章市场分析项目诞生的时代背景?湖南在中国的发展中承担什么样的角色？?长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？?芙蓉区在长沙的发展中承担什么样的角色？湖南在中国的发展中承担什么样的角色？湖南：进入国家重大战略布局，中部崛起的双核心?国家的战略布局重心由东部沿海到中部地区，再到内陆西部；?中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。?改变中部塌陷的状况。?集中全国财力，优先发展?扩大内需，促进地区经?2004年3月,政府工作沿海地区。济协调发展。报告中,首次明确提出促进?1978年，十一届三中全会?1999年提出西部大开发中部地区崛起。作出的决策；战略?2004年12月,中央经济?1979年，批准广东、福建?2000年，西部大开发迈工作会议再次提到；的对外经济活动实行特殊政出实质性步伐，新开工了?2005年3月，政府工作报策和优惠措施，并决定在深“十大工程”，；告提出抓紧研究制定促进中圳、珠海、厦门试办经济特?2000年6月29日，部地区崛起的规划和措施。区；西部大开发战略的标志性?2006年2月，国务院常务?1990年，开发浦东；工程——青藏铁路全线正会议，研究促进中部地区崛?………式开工起问题。湖南：连接东中西的桥梁地带，未来中国巨人经济持续高速发展的新脊梁长株潭城市群发展目标：区域整体生产总值（GDP）近期2010年达到3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP到近期2010年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式特大型城市化地域之一。进入中央关于中部崛起10号文件的四个城市群：?中原城市群●武汉城市圈?长株潭城市群●皖江城市带湖南：珠三角产业转移的最前沿?区位交通:湖南已形成海陆空立体的交通网，交通运输便捷，易于接受扩散效应，在区域联盟中拥有的级差效益可观。?产业导向：湖南是沿海地区产业长梯度转移的前沿，具有承接产业株转移的良好条件。近年来工程机潭械制造、汽车制造产业长足发展城，形成了区域产业高地。市群?对外开放：湖南与珠三角在地域上的紧密性和要素上的互补性以及业已形成的相互依存的统一市场，有利于长沙发展对外贸易。?泛泛珠三角珠三角湖南是“泛珠三角”区域的一级，整个区域面积占全国的1/5，人口和生产总值占全国的1/3。2010年湖南经济运行情况2010年长沙城市居民人均可支配收入为23347元，城市居民人均消费性支出为16563元，在全国26个省会城市中均排第6位，城市居民人均可支配收入排名同比上升1位，城市居民人均消费性支出排名上升3位；在中部六市中，长沙城市居民人均可支配收入和城市居民人均消费性支出排名均居首位。2010年长沙实现GDP4547.06亿元，同比增长15.5%，GDP总量在全国26个省会城市中排在第7位，与上年排名持平；增幅居全国省会城市第4位，增速排名同比上升1位。在中部六市中长沙GDP总量排在武汉之后居第2位。长沙GDP同比增长15.5%，比全国增幅10.3%高5.2个百分点，比全省增幅14.5%高1个百分点。在中部六个省会城市中，长沙GDP增幅低于合肥，名列第2位。全市规模以上工业增加值同比增长24%，在全国26个省会城市中增速排第2位，同比上升1位。数据来源：中国统计局2010年湖南经济运行情况刚刚过去的“十一五”，湖南综合经济实力迈上新台阶，堪称富民强省的新跨越。2010年，全省生产总值达15902亿元，已连续3年进入全国前10位。与2005年相比，2010年主要经济指标均实现翻番，其中人均生产总值由1290美元增加到3400美元。2010年全省生产总值15902亿元，连续3年位列“全国10强”，与2005年相比，2010年主要经济指标均实现翻番，其中人均生产总值由1290美元增加到3400美元。5年间，全省生产总值年均增长14%，高出全国平均水平2.8个百分点，是改革开放以来年均增速最快、增幅波动最小的5年，全省生产总值从1000亿元到5000亿元用了11年，从5000亿元到10000亿元用了4年，从10000亿元到15000亿元只用了2年。5年大发展，5年新跨越。全省生产总值从1000亿元到5000亿元用了11年(1994年-2004年)，从5000亿元到10000亿元用了4年(2005年-2008年)，从10000亿元到15000亿元只用了2年(2009年-2010年)。小结：湖南在中国中西部战略发展中承担着非常重要的角色。1中部崛起战略的双核心之一；2承接东西部发展的桥梁，国家经济持续发展的新脊梁；3承接东部沿海产业转移的前沿地带。长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？城市定位：湖南政治、经济、文化、科教、信息中心?长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、湖信息中心，是国务院首批公南布的历史文化名城和第一批在中对外开放的旅游城市；国?辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公长里，市区面积556平方公里沙市，建成区面积170平方公里地；总人口664万人，市区人图口241万。长沙在湖南城市远景：现代化区域性中心城市随着长沙城市地位提升，将为周边区域的产业发展带来机遇和提供支持，长沙形成区域性的现代化中心城市。在中部崛起战略实施的大背景下，“十一五”期间，长沙市提出了四大战略举措：?兴工强市战略；?创新先导战略；?以城带乡战略；?文化推动战略。交通地位：中西部地区交通枢纽城市?京广、沪昆、武广高铁等铁路干线在长沙汇集，使得长沙成为名副其实的交通枢纽型城市中心；?城市地铁的开建，由没有地铁的城市转变为有地铁的城市发展，对城市的发展具有标志性意义；?城市快速轨道交通与长株潭城际轻轨的建设，为长株潭融城加快了步伐，已具备大长沙雏形；?长沙湘江隧道的拉通，使得主城区不断扩大，城市中心外延加大。芙蓉区在长沙的发展中承担什么样的角色？芙蓉区为长沙市中心区，缺乏发展空间，城市扩张需求紧迫芙蓉区是湖南省会长沙市的中心城区，总面积40.8平方公里，常住人口60多万。省、市首脑机关汇集于此，是湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心。长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心的交通、信息枢纽驻于区内；五一大道等20多条城市主干道纵横交织，京珠高速公路穿境而过。辖区内街市繁华，大型市场和特色街市星罗棋布，社区消费零售额历年居全省县（区）第一。区内金融机构、星级宾馆、写字楼鳞次栉比，商务活动活跃。长沙被一江，一河，一铁路所分隔，长沙主城区主要位于芙蓉区湖南省会长沙被湘江、浏阳河、京广铁路所分隔；传统主城区主要集中在湘江以东，京广铁京京广广铁铁路路路以西及浏阳河以西湘湘芙蓉新城区域，芙蓉区基本涵主城区盖了主城区。江江芙蓉区浏阳浏阳河河区位优势：政治、经济、商务、文化、交通信息中心?政治中心：省委、省政府（二院）、省军区等60多个单位和部门云集区内;?经济：国家各类银行的湖南省分行及各类金融、证券、保险业的办事机构和营业点纷纷聚集在芙蓉区;?商务：以通程、华天、湘泉为代表的三星级以上宾馆70%聚集在芙蓉区，以顺天财富中心、亚大时代、第一大道为代表的高档写字楼鳞次栉比。国内外工业企业在这里聚集，商务活动频繁;?文化：省花鼓戏剧院、湘剧院、长沙晚报报业集团、省图书馆等众多文化新闻单位驻于区内;?交通信息：五一大道、芙蓉路、韶山路、人民路等20多条城市主干道纵横交织、穿境而过，107、319国道交汇于此，长沙火车站、长沙汽车东站矗立城中，黄花国际机场毗邻而居，省邮电指挥中心屹立区内，交通便利、通信快捷。区位地位：八夺“三湘第一区”殊荣，是湖南的心脏、大脑，是长沙精华?自2001年至09年，GDP年均增长16.2%，人均GDP位居中部省会城区第一；?地方财政收入年均增长37.2%，由2001年的1.78亿元增长到去年16.32亿元，总量翻了3番多，绝对值连续八年保持全省城区第一；?社会消费品零售总额由2002年的104.3亿元增