中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统2012年6月房地产市场风险测评报告电话：010-59306983；59306942查看往期全文：http：//fdc.soufun.com2012年6月北京房地产市场风险测评报告北京：6月住宅市场成交突破万套，价格连续4个月上涨【本月导读】?6月住宅市场成交突破万套，成交面积超过去年月均成交水平的两倍6月北京住宅市场继续升温，共成交126.7万平方米/10246套，成交面积环比增长19.8%，同比大幅增长99.6%，成交量达到去年以来新高，超过2011年月均成交水平（58.8万平方米）的两倍。?6月住宅均价环比连续4个月上涨6月北京商品住宅成交均价为21331元/平方米，较上月增加1071元/平方米，环比上涨5.3%，同比上涨3.5%，改善型需求放量支撑价格高企。?朝阳、大兴、通州、昌平四区为成交占比超六成6月朝阳共计成交面积占比21.1%，该区连续3个月成交占比居首；其次是昌平、大兴和通州区，成交面积占比分别为16.6%、14.1%和10.3%，本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694612012年6月房地产市场风险测评报告以上四区成交面积合计占62.1%，其他区域成交量占比均在10%以下。?6月住宅可售面积回落至1000万平方米以下，出清周期缩短至11.3个月截至6月底，北京住宅可售面积为994.6万平方米，出清周期降至11.3个月，较上月缩短0.3个月。?6月住宅用地推出3宗、成交1宗结束了连续两个月无住宅供应的局面，2012年6月北京住宅用地共推出3宗/10.4万平方米，共成交1宗/4.2万平方米，成交面积同比下降98%。12012年6月北京房地产市场运行现状1.1当前住宅成交及价格情况6月北京住宅成交突破万套，成交面积超过去年月均成交水平的两倍2012年6月北京住宅市场（含保障性住房）共成交140.9万平方米/11963套，成交面积环比增长19.6%，同比增长本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694622012年6月房地产市场风险测评报告60.1%；本月保障房共成交14.3万平方米，占总成交量的8.7%，较上月缩小1.5个百分点；6月商品住宅（不含保障性住房）共成交126.7万平方米/10246套，成交套数突破1万套，成交面积环比增长19.8%，同比大幅增长99.6%，成交量达到2011年以来新高，超过去年月均成交水平（58.8万平方米）的两倍。在总体目标稳增长的前提下，伴随着楼市政策“微调”与金融政策的放松，刚需和改善型需求迎来新一轮释放窗口。6月17个开盘项目中，刚需项目首开熙悦山、鲁能7号院开盘去化率超过90%，京城再现“日光盘”；另一方面，不少房企上半年采取稳健的销售策略，除价格优惠方式灵活外，对推案、销售节奏的掌握较好，尤其是4月份以后抓紧市场回暖期、果断出击，成功把控市场脉络。图1：2011年6月-2011年6月北京住宅市场成交面积走势数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694632012年6月房地产市场风险测评报告6月住宅均价环比连续4个月上涨自3月以来住宅价格节节攀高，6月北京商品住宅（不含保障房）成交均价为21331元/平方米，较上月增加1071元/平方米，环比上涨5.3%，同比上涨3.5%。6月首开熙悦山、鲁能7号院、首开国风美仑等低价项目开盘热销，同时华润置地润西山、西山壹号院等高端区域项目仍凭较大幅度优惠获得市场青睐，市场整体价格3月以来有攀升之势。6月住宅（含保障性住房）成交价格为19707元/平方米，环比上涨4.1%，同比上涨18.4%，主要是本月保障性住房的比重降至10%以下。图2：2011年6月-2012年6月北京住宅市场成交均价走势数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com1.2当前住宅市场的销售速度和去化周期6月住宅库存量连续4个月下降，出清周期缩短至11.3个月截至2012年6月底，北京住宅可售面积为994.6万平方米，较上本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694642012年6月房地产市场风险测评报告月减少17.1万平方米，环比下降1.7%.。自3月以来，北京住宅整体库存量节节下滑。6月新老项目积极面市，促销方式灵活，近6个月住宅市场销售速度明显加快，6月出清周期下降至11.3个月，较上月缩短0.3个月。图3：2011年6月-2012年6月北京住宅市场库存消化情况数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com近三个月住宅销供比变动不大6月北京住宅市场供应、销售量继续回升，销供比由上月的1.40回落至1.35，近3个月销供比稳定在1.35-1.40之间，成交形势向好。整体来看，1-6月住宅销供比为1.34，去化情况好于去年（2011年全年销供比为0.89），市场销售情况顺畅。图4：2011年6月-2012年6月北京住宅市场销供走势本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694652012年6月房地产市场风险测评报告数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com1.3当前商品住宅细分市场的供需特点2.0万/平方米以下各户型占比萎缩，2.0万/平方米以上占比环比扩大9.5个百分点2012年6月，中低价位段成交占比仍占主力，高端价位成交量占比有所扩大。具体来看，1.2-1.6万元/平方米价格段户型成交面积占比24.2%，环比缩小2.3个百分点，1.6-2.0万元/平方米价格段占比17.8%，环比缩小5.9个百分点，2.0-2.4万元/平方米价格段占比14.7%，环比扩大4.8个百分点，2.4-3.0万元/平方米价格段占比8.1%，环比扩大2.3个百分点，3.0万元/平方米以上价格段占比19.4%，环比扩大2.4个百分点。总的来看，0.8-2.0万元/平方米米价格段成交面积合计占55.0%，环比缩小10.5个个百分点，而2.0万元/平方米以上占比42.2%，环比扩大9.5个百分点。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694662012年6月房地产市场风险测评报告图5：2011年6月-2012年6月北京商品住宅各价格段成交面积分布数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com160平方米以下户型占比68.4%，200-300平方米户型占比环比扩大5.5个百分点2012年以来，160平方米以下中小户型占比稳定在七成左右，但6月200平方米以上户型占比有所扩大。具体来看，本月90平方米以下户型占比23.3%，环比缩小1.4个百分点；90-160平方米户型占45.1%，环比缩小0.3个百分点；160-200平方米户型占比10.8%，环比缩小0.5个百分点；而200-300平方米面积段占比12.3%，环比扩大5.5个百分点。总体来看，160平方米以下户型占比仍为主力，但200-300平方米的偏大户型占比明显提升。图6：2011年6月-2011年6月北京商品住宅各面积段成交面积占比分布本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694672012年6月房地产市场风险测评报告数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com朝阳、昌平、大兴、通州四区成交量占比超六成6月朝阳区成交量仍居首位，共计成交26.7万平方米，占比21.1%，该区连续3个月成交占比居首；其次是昌平、大兴和通州区，成交面积占比分别为16.6%、14.1%和10.3%，以上四区成交面积合计占62.1%，其他区域成交量占比均在10%以下。图7：2012年5、6月北京各行政区域成交面积分布情况数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694682012年6月房地产市场风险测评报告6月本地市民购房比重为80.2%，外省个人比重环比扩大1.6个百分点本月本地市民购房占比为80.2%，较上月缩小2.7个百分点，今年以来该比重基本保持在八成左右。其次是外省个人购房者，占比达14.3%，较上月扩大1.6个百分点；本月北京企事业单位占比3.3%，较上月扩大1.4个百分点，其他购房群体占比没有显著变化。总的来看，本地市民购房比重稳定在80%左右，外省个人购房占比则在15%左右，近几个月来波动幅度不大。图8：2011年6月-2012年6月北京商品住宅购房者成分情况数据来源：CREIS中指数据http://fdc.soufun.com1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜6月刚需项目继续热销，前十项目7席价格在2.0万元/平方米以下2012年6月北京销售套数TOP10项目共成交2897套，环本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694692012年6月房地产市场风险测评报告比增长7.8%，占本月住宅成交总套数的28.3%，较上月缩小2.6个百分点，市场集中度较高。本月刚需项目鲁能7号继续上月热销形势，价格并无上涨，6月共销售440套，稳居销售套数榜首；