燕郊“东贸国际”项目商业操作评估报告2012.8前言/项目所在城市概况/?燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；?规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人；?经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；?目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；?燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。前言/项目所在城市概况/燕郊燕郊区区域域产业产业布局合理，在布局合理，在区区域域内划内划分高科技工分高科技工业区业区、科、科研研文化服文化服务区务区、、金融金融商商贸区贸区、、旅游度假旅游度假区区等几大主要等几大主要产业区产业区域。域。燕郊开发区土地规划前言/开发商需求/?项目住宅部分已全部入住，商业部分施工周期已到尾部；?开发商目标以全部销售为主，只有在非常情况下才考虑自持部分商业；?开发商需求好的策略及手段将处于地块中现阶段的商业出售。?开发商希望打造燕郊第一个大型品质商业区。报告形成思路燕郊商燕郊商业业市市场场分析分析项项目解目解读与读与分析分析消消费费者者调研调研目录/燕郊区域整体印象/燕郊商业市场分析整体格局划分：燕郊当前发展主要集中在北部的老城区及102国道沿线。?区域印象?各项目分析未来发展：燕郊升级主要向北和向南两个方向发展。?结论北部属于传统老城区，未来发展则是在老城区改善升级的基础上不断外延，属于传统区域的项目解读与延续；分析南部属于待开发区域，面临城市发展契机，大型的商业园区与机构设施很有可能在未来的南消费者调研部出现。本案正坐落于燕郊南北本案正坐落于燕郊南北门户门户之地之地目录/燕郊区域整体印象/燕郊商业市场分析?区域印象?各项目分析?结论项目解读与?依托交通驱动及城市挤压，燕郊区域房地产市场快速发展，城市化进程加快，分析但综合配套设施及城市化生活方式滞后，燕郊缺少真正的城市核心。消费者调研?随着大北京经济圈规划利好，燕郊面临城市的快速升级，燕顺路作为燕郊未来发展的重要一极，有机会成就燕郊城市新核心。?燕郊基础生活配套亟待改善，城市未来发展将与北京生活方式逐步对接。燕郊燕郊当当前前处处于城市化向都市化方向于城市化向都市化方向发发展的展的初初级阶级阶段段目录/燕郊商圈划分/燕郊商业市场分析传统中心商圈：以物美、京客隆、肯德基?区域印象等老区商业体为代表，其特点为认知度高?各项目分析，消费群体本地化并且消费水平及能力有?结论限。项目解读与燕顺燕顺路商圈：随着燕分析路商顺路周边住宅项目的圈大规模开发而应运而消费者调研生的功能性商业走廊，除苏宁京客隆以外，其他主要以社区底传统中商为主。其特点为消心商圈费动线长，商业聚集性差、偏重社区型服务类。目录/传统中心商圈现状/燕郊商业市场分析传统中心区常住人口?区域印象密集，随着燕郊各住?各项目分析宅小区的建成，区域?结论配套开始慢慢成熟，项目解读与并吸引了不少商业进分析驻。京客隆、苏宁、肯德基等已在燕郊落消费者调研户。燕郊整体范围不大，传统老区商业可辐射整个燕郊居民，满足基本生活购物需求。目录/燕顺路商圈状况/燕郊商业市场分析燕顺路商圈属新?区域印象兴商圈，在整个?各项目分析燕郊区域来看认?结论可度一般，除附项目解读与近常驻小区居民分析购物以外，很少有区外目的性消消费者调研费群体。商业辐射范围有限，现阶段仅能辐射燕顺路周边社区。目录/雷捷商业广场/燕郊商业市类型商业场分析产权年限40年102国道电厂桥东路?区域印象地址南?各项目分析销售价格20000~25000建筑面积24000㎡?结论层数5层项目解读与销售形式带租约返租销售分析承诺返租回12年报年限消费者调研整体回报率90%项目地块北侧有规划中15万平米的日本永旺购物中心，东侧为大厂国际渔具城，西侧紧邻京东钢材批发市场、燕郊花卉假山展示中心、燕郊国际汽配城。项目以轻纺批发为主的商业综合体。面积约为24000平米，可经营业态包括精品家纺、布艺软饰、工艺饰品、特色手工艺、居家日用、厨房餐饮、家庭清洁、宠物生活等。内设10部电扶梯、4部垂直梯、及中央空调，车位数量1100。目录/雷捷商业广场/燕郊商业市场分析?区域印象?各项目分析?结论项目解读与分析现状消费者调研项目研判:该项目位置偏远，价位相对较高，周边商业环境不成熟。其核心竞争力为带租约返租销售模式，返租收益形式对投资客会有一定的冲击力。该项目目前销售层数为3~5层商铺，1~2层为自用，就目前观察借助其良好的售楼处位置及返租销售模式，3层位置相对较好商铺销售过半，4~5层均未有成交。满江红观点-项目已过畅销期，后期滞销阶段会很长，但其销售模式值得借鉴。目录/燕顺路周边商业体/燕郊商业市场分析?区域印象星河皓月租售模星河皓月项目名称　商业形态售价租金式?纳纳丹堡丹堡各项目分析1.5元/平米/美林湾星河皓月社区底商销售14000美林湾天?结论8000-1.8~2.7元/平纳丹堡社区底商销售项目解读与22000米/天1.8~2元/平米分析美林湾商铺销售20000/天夏威夷夏威夷消费者调研1.5元/平米/夏威夷项目商铺租赁　天潮白人家社区底商销售13000　潮白潮白人人家家本案本案目录/星河皓月/燕郊商业市场分析?区域印象?各项目分析?结论项目解读与分析消费者调研业态：餐饮、超市、生活服务类、幼儿园等业态比例：餐饮占50%、生活配套占30%进驻品牌：京客隆、哈佛摇篮幼儿园、东方金字塔培训学校、九九鸭目录/纳丹堡/燕郊商业市场分析?区域印象现进住品牌：?各项目分析2家银行（工行和建行），无大型?结论品牌企业进驻项目解读与其它（餐饮、电玩城、美容美发、分析小超市、二手房门脸）消费者调研目录/美林湾/燕郊商业市场分析?区域印象?各项目分析?结论项目解读与分析消费者调研主要以社区服务为主，其次是一些小型超市，无大的品牌企业进驻，招商情况一般目录/夏威夷项目/燕郊商业市场分析?区域印象?各项目分析?结论项目解读与分析消费者调研现进住品牌：美连福超市、苏宁电器、餐饮、菜市场目录/潮白人家/燕郊商业市场分析?区域印象?各项目分析?结论项目解读与分析消费者调研进驻商家：房地产中介公司、装修公司、旅行社、中国电信、便民店铺、老年活动中心等目录/小结/燕郊商业市场分析?分析范围??燕郊整体燕郊整体实际实际在售商在售商业楼盘较业楼盘较少，一部分少，一部分楼盘楼盘商商业为业为出出租租，，或或者是者是筹划阶筹划阶段。段。?各项目分析??燕郊商燕郊商业业特点特点为为主要主要满满足足日日常需求常需求为为主，中高主，中高端端消消费费需求外需求外流流。。?结论??除中心城除中心城区区外，其他地外，其他地区区商商业业形形态态多多以底商以底商为为主，大型集中商主，大型集中商业业态现阶业业态现阶段出段出现现项目解读与的机的机会会点不足。点不足。分析??社社区区商商业业多多数为数为商商铺铺性性质质，，业态业态以以餐餐饮饮、、零零售售为为主，主，产产品品比比较单较单一，且一，且同同质质化化现现消费者调研象象严严重，重，无无中高中高端端品品牌牌。。??楼盘楼盘商商铺铺面面积积有限，集中性不足，有限，集中性不足，难难成大成大规规模。模。目录/项目现状/燕郊商业市场分析项目解读与分析??　　东贸国际东贸国际花花园园地地处处北京北京?项目现状东东郊燕郊郊燕郊经济开发区经济开发区的旅游的旅游度假度假区区的核心，的核心，与与通通州州区区隔隔?外部交通潮白潮白河河相相望，位于望，位于东长东长安街安街?内部交通的延的延长线长线上，上，西距西距CBDCBD国国通过京哈高速、京通?项目规划快速路直达市区贸贸中心中心2525公里，北公里，北距距首都首都?结论国际国际机机场场及新及新国际国际展展览览中心中心2525公里，地理位公里，地理位置得置得天天独独厚厚消费者调研，交通，交通条条件无件无与伦与伦比比。。目录/项目现状/燕郊商业市场分析??整体工程已整体工程已经经到了可以交到了可以交付付商家进行内装的阶段。项目解读与商家进行内装的阶段。分析??项项目操作初期，未考目操作初期，未考虑订单虑订单式式招招商，商，导导致致商商业现业现房后有大房后有大?项目现状量量的的规划规划指指标标不不符符合商合商家家进驻进驻?外部交通需求。需求。?内部交通??商商业项业项目目规划规划初期，未考初期，未考虑虑?项目规划广告位广告位设设置置，，无无论论是是从从效果效果图图或或者商者商业现状来业现状来看看没没有商有商业气业气?结论氛氛。。消费者调研??绿绿化化带带的高度的高度阻阻挡挡了商了商业业的的展面。展面。目录/外部交通/燕郊商业市场分析项目解读与分析进入地下停车场?项目现状?外部交通进入地下停车场?内部交通进入地下停车场?项目规划??进进入入项项目的交通情目的交通情况较为况较为不利，不利，据据本本项项目的公交目的公交车车站站400米930、815、816、8?结论远在400400米以外。远在米以外。17…..公交车消费者调研??进进入入项项目的目的车辆车辆大部分大部分（（近近95%95%）被）被引引导导至至地下，地下，地面地面仅仅有少有少量量车车位。位。??易易造成地面人造成地面人流量低流量低的商的商业运营现状业运营现状。。目录/内部交通/燕郊商业市场分析项目解读与相互相互分析之间之间不连不连?项目现状通通?外部交通?内部交通?项目规划2#楼一、二层中间的裙楼一、二层?结论1#楼一、二层消费者调研??规划规划初初衷衷：一二：一二层层之之间间均均不不连连通，