谨呈：北京兴达恒远投资有限公司光机电一体化产业基地104、109地块规划发展建议报告北京卓正伟业地产综合服务机构2012年9月卓正伟业ZHUOZHENGWEIYE目录第一章项目背景解析第二章区域市场分析第三章项目本体研究第四章项目整体定位第五章项目规划发展初步建议PART1项目背景分析工业地产概况——北京市工业发展概况近年来北京市全市规模以上工业增加值增速较为平稳，但利润累计增值波动幅度较大，2012年上半年利润累计增速更是出现负增长，这在一定程度上反映了当前工业发展上行受到较大阻力。一、北京市规模以上工业增加值增速情况：1-7月，全市规模以上工业增加值比上年同期增长5.7%（按可比价格计算），增幅与上半年持平。其中，7月份增长5.7%，增幅比6月份回落2.6个百分点。二、北京规模以上工业利润累计增速情况：　1-7月，全市规模以上工业企业实现利润610.6亿元，比上年同期增长4.5%。其中，7月份实现利润112亿元，增长55.1%。规模以上工业增加值增速单位：%来源：北京市统计局工业地产概况——北京市工业开发区分布现状截止2008年，北京经国家和市政府批准建北京开发区分布图立的工业科技园区共2个，其中国家重点开发的经济技术开发区2个、市级经济技术开发区17个、区县工业小区11个和重点乡镇工业园区55个，形成了各有侧重的产业带。一、国家级开发区中关村科技园电子城科技园海淀园丰台园昌平园亦庄园德胜园雍和园大兴园北京经济技术开发区隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园二、市级开发区介绍北京天竺空港经济开发区北京林河经济开发区北京雁栖经济开发区北京兴谷经济开发区京通州经济开发区北京密云经济开发区北京石龙经济开发区北京大兴经济开发区北京延庆经济开发区北京昌平小汤山工业园区北京良乡经济开发区北京采育经济开发区北京天竺出口加工区北京八达岭经济开发区北京马坊工业园区　北京房山工业园区北京永乐经济开发区工业地产概况——北京市工业地产分布特点1、北部和东北部：北京的上风区和水源保护区，其中昌平、延庆、怀柔、密云是国家生态环境重点区县。规划确定的主导产业为电子信息、汽车、食品饮料、轻纺服装、环保产业等。2、南部和东南部：依托现有基础，以石化、机械、环保设备、医药和光机电为主导产业。3、西部：依托现有基础及资源，以石化、冶金、机电、建材、煤炭为主导产业。4、中关村科技园区：按照“一区五园”的结构布局，即海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园，它已成为了全国科技智力资源最为密集的地区，基础设施完善、信息网络发达、企业年轻且富有活力，是首都经济新的增长点。5、北京经济技术开发区：是目前北京同时享受国家沿海经济技术开发区优惠政策及北京高新技术产业试验区的各项优惠政策，并实行与国际接轨的新型管理体制的经济区域。目前开发区已经初步形成了生物技术和新医药、电子信息、光机电一体化、新材料等支柱产业。国际化的新城——通州一个目标：建设北京现代化国际新城四大战略：新城中心区引擎战略、高端要素集聚战略、城乡一体化加速战略、国际化发展战略。三大跨越三大提升一个深化：区域经济发展实现大跨越。城市建设管理实现大跨越。城乡一体化发展实现大跨越。社会建设水平实现大提升。生态文明建设实现大提升。人民生活品质实现大提升。区域合作进一步深化。新城空间布局：“一核三区、三带四组团”一核三区三带四组团北运河水岸经济带宋庄文化创意产业集京哈高速产业带聚区新城中心区京沪高速产业带主题休闲旅游度假区西集镇发展组团漷县镇发展组团环渤海高端总部基地台湖镇发展组团永乐店镇发展组团中关村科技园区通州园的发展通州园区总体经济增长图（亿元）2009年2015年宋庄文化创意产业集聚区通州园光机电一到2015年，通州园区总收入规模达到1500亿元，税收总额达100体化产业基地亿元；为通州建设现代化国际新城、打造北京城市副中心提供重要支通州经济开发区西区撑北京通州物流园区名称规划面积（km2）通州经济开发基地区东区通州园光机电一体化产业基地7.5通州园金桥科技产业基地13通州园金桥科北京通州物流基地5.04技产业基地宋庄文化创意产业集聚区14.6通州经济开发区东区2.45通州经济开发区西区5.17永乐经济开发区永乐经济开发区4.6十一五期间的产业形态四大主导产业初步形成，“一园一产业”的定位正逐步清晰从产值构成来看，电子信息、都市产业、汽车零部件和先2009年通州园区工业总产值构成（按产业分）进制造等四大产业占园区工业总产值的比重77.5%；清洁技术生物医药电子信息5.8%4.3%从税收构成来看，总部经济的比重达到45.3%，呈现一枝其他23.8%12.3%独秀的局面，汽车零部件、先进制造、都市产业和电子信息也占有较大比重。先进制造都市产业通州园区"十一五"期间引进的重大项目情况（截止17.1%2009年）18.5%类型项目名称项目概况汽车零部件18.1%李宁总部2006年入驻园区，2009年实现税收3.8亿元已投产2009年通州园区税收构成（按产业分）天宇朗通总部2009年建成总部项目，实现税收接近9000万项目中冶焊接占地200亩，2009年10月投产，计划2010年生物医药实现8亿产值清洁技术2.3%现代物流3.0%1.3%北汽控动力总成占地1000亩，总投资109亿元，预计投产后其他年税收20亿元左右7.9%先进制造总部经济中国动向总部占地105亩，预计十二五末收入不低于70亿9.0%，实现税收5亿45.3%近期签三辰动漫基地占地292亩，分三期建设，2010年开工，总电子信息约项目投资16亿元9.1%都市产业总投资2.5亿元，预计建成后实现产值10亿吉林森工销售中心9.5%汽车零部件元，上缴税收3000万元12.6%占地150亩，吸引知名白酒企业建立华北总部白酒园，预计税收10亿数据来源：通州园区规划管理部未来京东产业名片形成1个五百亿的产业集群，2个两百亿元产业集群，2个百亿元产业集群；一批龙头企业、品牌性公司，具有3家百亿元以上企业，8家50亿元以上的企业；产业业态高端化：总部经济、现代服务、高端制造;新兴的产业形态：清洁技术、电子商务等新兴产业的培育;园区“十二五”末龙头企业展望园区“十二五”末产业集群展望类别20092015年收入在100亿元以上03具体指标2015年目标500亿产业集群1个年收入在50亿元以上28200亿级产业集群2个年收入在10亿元以上415100亿级产业集群2个年收入在5亿元以上730目标生态环境优美，园区绿化率在30%以上；指标值资源能源集约利用，单位面积土地产出达到40亿元/平方公园区绿化率30%里单位土地面积工业总产值（亿/生态40数字化园区。功能完善的电子政务平台、3G无线网络全覆盖；园区平方公里）园区万元增加值能耗（吨标准0.4低碳型园区。清洁生产、节能建筑工程煤）成为通州新城建设重要载体、首都经济拓展基地、环渤海湾制造服务中心、外地企业进驻北京前哨PART2区域市场分析1、光机电一体化产业基地研究2、竞品分析光机电一体化产业基地概况——用地规划中关村科技园区通州园?光机电一体化产业基地于2001年7月成立,2006年1月，经国务院批准基地正式纳入中关村科技园区，同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区的双重优惠政策。亦庄光电一体化工基地业区次路东新区渠南部新区马驹桥物流中心北京经济技术开发区项目用地分布图北京光机电基地控制性详细规划用地规划图基地规划面积7.5平方公里，其中规划工业用地4.4平方公里。光机电一体化产业基地概况——区位、交通光机电一体化产业基地服务功能辐射图作为以高端制造业、高端服务业、都市产业为主的光机电一体化产业基地位于北京市东部发展带、服务功能不仅辐射到京光机电一体化基地津冀经济圈还扩大到整个环渤海经济发展圈。基地东部紧邻中央京津冀经济圈商务区(CBD)，西部、南部紧邻北京经济技术开发区（BDA），环渤海经济圈与北京国际集装箱中转站和北京国际物流中心毗邻，交通便利，距天安门广场仅16公里，距首都国际机场仅25公里，距天津新港140公里，京津塘、京沈、五环、六环四条高速公路环抱基地，地理位置极为优越。光机电一体化产业基地交通图16公里里公52京沈光机电一体化基地京环高京1速4津路0公津马里地五铁唐通高环亦高光机电庄速线基地速六光机电一体化产业基地区位图光机电一体化产业基地概况——产业分布光机电一体化产业基地大力发展代表国际一流、国内其他领先水平的光机电一体化产业，重点发展微电子、光电子、17.6%电子信息先进装备制造业、智能仪器仪表、激光技术、数控机床、印先进制造36.9%9.2%刷机械、医疗设备、半导体材料等主导产业。目前，基地已形成以中科镓英半导体有限公司为代表的光电子产业集群；以北京中科信电子装备有限公司为代表的电子信息产业集群汽车零部件都市产业25.3%11.0%；以北京摩比斯变速器有限公司为代表的汽车零部件制造业产业集群；以北京星海钢琴集团有限公司为代表的传统制造业产业集群；以北京嘉事堂医药科技有限公司为代表的医药、医疗器械产业集群。光机电一体化产业基地概况——产业格局“一个核心，四大集群，若干培育点”的产业格局加快发展文化创意、现代物流等现代服务业，提升服务业竞争能力；着力支持现代制造、汽车零部件等制造业集聚，进一步做大高端制造业；积极培育清洁技术、电子商务等新兴产业；大力推进各类企业总部入驻，重点打造总部经济，形成“以总部经济为核心，四大集群为支柱，新兴产业为增长点”的产业格局。总部经济一个核心现代服务业高端制造总?文化创意?汽车零部件文现汽先部车?现代物流?先进制造化代进四大集群经创物零制?……济?……意流部造件新兴产业清洁技术?清