仁达资讯——北京2012年第1季度房地产市场分析报告目录一、宏观经济形势...................................................1（一）地区生产总值..............................................1（二）全社会固定资产投资........................................1（三）居民消费价格指数（CPI）...................................2二、房地产政策.....................................................3三、新建商品住宅分析...............................................7（一）新建住宅供应分析..........................................7（二）新建商品住宅成交量价分析..................................7（三）各面积段交易情况分析......................................8四、二手住宅市场分析..............................................10（一）全市挂牌定点监测价格走势分析.............................10（二）重点区域挂牌价格走势分析.................................10（三）二手住宅租金分析.........................................11五、写字楼市场....................................................13（一）供应分析.................................................13（二）成交分析.................................................13（三）租赁分析.................................................13六、商铺市场......................................................16（一）消费品市场...............................................16（二）商铺表现.................................................16七、北京估价师评论................................................18仁达资讯——北京2012年第1季度房地产市场分析报告一、宏观经济形势（一）地区生产总值2012年1季度北京市实现地区生产总值3,762亿元，按可比价格计算，同比增长+7%，增速较去年同期下降▼1.6个百分点。北京2011-2012年地区生产总值（累计）亿元%18,0001015,000912,0009,00086,00073,000062011Q12011Q22011Q32011Q42012Q1生产总值（累计）同比增速数据来源：北京市统计局（二）全社会固定资产投资本季度，全市完成全社会固定资产投资935.5亿元，比上年同期增长+15.2%。全社会投资中，城镇固定资产投资完成874.3亿元，同比增长+13.9%；农村固定资产投资完成61.2亿元，增长+36.2%。城镇投资中，房地产开发投资完成451.7亿元，增长+8.7%。北京2011-2012年全社会固定资产投资（累计）亿元7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年数据来源：北京市统计局北京仁达房地产评估有限公司第1页电话：010-88395886仁达资讯——北京2011年第4季度房地产市场分析报告（三）居民消费价格指数（CPI）2012年1季度居民消费价格水平比去年同期上涨+4.0%，涨幅比去年4季度回落▼1.6个百分点。季节性因素造成1月北京居民消费价格指数轻微反弹，其余各月居民消费价格同比涨幅均低于1月，3月居民消费价格同比涨+3.7%。北京2011-2012年居民消费价格指数1081061041022011年1月3月5月7月9月11月2012年1月3月数据来源：北京市统计局北京仁达房地产评估有限公司第2页010-88395886评论摘要二、房地产政策仁达资讯——北京2012年第1季度房地产市场分析报告执行时间发布时间/发布单位文号名称1巩固房地产市场调控成果完善抑制楼市投机投资性需求政策——国务院第六次全体会议2012-1-31/2012-1-31国务院总理温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果：继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好保障性住房建设和管理工作。温家宝两年来第五次提及促进房价合理回归，是中央调控态度的有力体现。巩固房地产调控成果，必将加大力度督促地方政府不折不扣地执行中央房地产调控政策，坚决杜绝地方政府任何救市行为。2《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》发改办外资[2012]167号国家发改委2012-2-2/2012-2-2对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。《通知》中提到的中长期外债，是指签约期限在1年以上（不含1年）的外债，如此一来外籍人士如果想在国内按揭购房，只能选用1年期以内的短期外债或者支付更高成数的首付款。http://www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/2012tz/t20120201_459679.htm该政策出台主要是加强对外资银行资金进出的管理，尤其是对于外资热钱的监控。在宏观调控、信贷紧缩的大背景下，国家除了对本币贷款进行控制之外，也需要对银行的外币贷款额度进行调控。对中外资银行的外债额度及外债额度中中长期和短期分别进行调控，也是出于控制外币贷款资金来源的目的。3中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点——中国人民银行2012-2-18/2012-2-24下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调之后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构为17.0%。http://www.pbc.gov.cn/publish/goutongjiaoliu/524/2012/20120218195817235335950/20120218195817235335950_.html这是今年以来央行首次下调存款准备金率，这意味着央行将向市场释放大约4000亿元人民币的资金，主要是为了缓解当前市场资金偏紧的局面。而对楼市来说，本次调整后，货币流动性增加，将有部分资金进入楼市。序号北京仁达房地产评估有限公司第页电话：3010-88395886仁达资讯——北京2011年第4季度房地产市场分析报告4央行继续落实差别化住房信贷政策满足首套房贷需求——央行金融市场工作座谈会2012-2-2/2012-2-2继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。5首套房贷利率基准内定价——中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行2012-3-3/——切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。首套房贷利率基准内定价利于降低首套房置业者的信贷成本，一定程度上会刺激首次置业者的购房需求640个城市上半年与住建部联网——住建部2012-1-6/2012-1-6继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。个人住房信息联网被视为是房产税实施的前提，下一步调控可能加大对在全国有多套房产拥有者的税费调控力度，房产税等政策试点范围将扩大。同时，个人住房信息联网有利于提高保障房资格审核的准确率和效率。7《贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》京政办发[2012]2号北京市政府办公厅2012-2-1/2012-2-1在房源分配中，建立经济适用住房封闭运行机制，今后新购买的经济适用住房确需转让的，将由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。对于经济适用住房购房人不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购http://zhengwu.beijing.gov.cn/gzdt/gggs/t1215957.htm。北京是继深圳之后，少数出台类似政策的城市。经适房及限价房因可按市场价出售，导致部分非应保障人群进入保障房市场牟利。本次明文规定保障房不得在市场出售，如出售由政府回购，也使得保障房可封闭运行，避免保障房小区内出现商品房的现象。这也标志着北京保障性住房的建设和管理将更加规范化。北京仁达房地产评估有限公司第页4010-88395886仁达资讯——北京2012年第1季度房地产市场分析报告8《关于印发北京市“十二五”时期住房保障规划的通知》京建发［2012］26号北京市住建委2012-