大兴项目市场调研报告2013-02集团营销策划部1一、项目认知?项目位置及交通三环玉泉营桥三环玉泉营桥五环双星桥五环双星桥本案黄村项目认知：紧邻五环、大兴新城、黄村板块，金星桥东项目认知：紧邻五环、大兴新城、黄村板块，金星桥东2一、项目认知?项目位置及交通四环马家楼桥四环马家楼桥五环西红门南五环西红门南桥桥本案黄村项目认知：毗邻五环、大兴新城、黄村板块，双星桥东项目认知：毗邻五环、大兴新城、黄村板块，双星桥东3一、项目认知?市调工作思路说明?为摸清现阶段的市场大环境，及时掌控区域变化趋势，1144判断项目面临的主要市场竞争，营销22策划部组织了针对66本案所在区域及周边33区域的市场调研55本次市调范围：大兴区西红门板块、黄村板块、天宫院序号区域板块、旧宫板块1西红门2黄村3天宫院4旧宫5庞各庄46亦庄及周边二、区域房地产市场研究?区域市场整体情况西西红门红门板板块块：：在售在售项项目目11个个；；阶阶段性尾段性尾盘盘11个个?本次市调本着“每盘必；无新；无新盘盘旧宫旧宫板板块块：：在售在售项项目目55个个踩”原则，基本完成在；潜在新；潜在新盘盘11黄黄村板村板块块：：售项目的市场调查工个个在售在售项项目目77个个；；作其中尾其中尾盘盘44个个潜在新潜在新盘盘33个个?对于区域内2012年度的重点项目，我们也天天宫宫院板院板块块：：进行了针对性研究在售在售项项目目77个个；；潜在新潜在新盘盘33个个5黄村板块项目情况一览1144226633556?黄村板块项目分布在售尾盘售罄本案领海朗文世家兴创屹墅旭辉御府金地仰山新里西斯莱华润公园九里本项目首邑溪谷红木林Cago寓所北京198栋首开康乃馨城中建国际港7东亚马赛公馆占地建面物业?黄村板块容积项目名称开盘时间率（万（万类型平）平）板块点评：cago寓所　7　21.63.082011.4住宅中高端城市综合核心区，品质型楼盘华润公园九里　12　321.742011.7住宅居多，档次较高旭辉御府　6　171.92011.7住宅首邑溪谷　10.5　252.12010.10住宅中建国际港　11.4　412.52011.10住宅住宅、东亚马赛　8　222.22012.91144公寓领海朗文世家　40.8　441.412011.3住宅22首开康乃馨城　20.5　30---2012.3商业66底商33新里西斯莱　16.2　45.8---　---办公红木林　6.5　17.52.22011.5住宅55北京198栋　14.3　6.90.452008.6住宅兴创屹墅1.221.172013.5住宅8区域项目个案分析?中建国际港?华润公元九里?旭辉御府?首邑溪谷?Cago寓所?新里西斯莱项项目基本信息目基本信息案例分析——中建国际港未来板块的主力供应项目物业类别普通住宅、商业、办公综合体建筑类别小高层、高层大兴新城黄村兴华大街地铁4号项目地址线枣园站装修状况毛坯占地面积11.4万平米建筑面积41万平米（地上28万平米）开盘时间2011年10月入住时间2013年10月容积率2.50?绿化率30%户数共2300户开发商中建国际总总体体规划规划案例分析——中建国际港住宅住宅区区?以枣园路为分割线，北侧是住宅区，南则为商业、办公区；共?枣园路计14个楼座?其中，住宅部分规划11、、22号号住宅住宅楼楼了8栋高层板楼，1、2号楼已于2012年售罄，预计2013年上半年将推出新房源商商业业及及办办公公区区住宅住宅产产品品案例分析——中建国际港?户型面积：已推出的1、2号楼户型以88平两室两厅一卫建筑面积88㎡米二居，120平米三居为主，少量140平米户型点评：四居?南北通透，动静有序。?产品主要针对刚需客群需求，居住功能齐全?明厨明卫，强调空间利用率。，同时具备舒适性?主、次卧空间布局谨慎，具有良好的私密性?中间过道过长，有局部浪费面积销销售情售情况况案例分析——中建国际港月份?项目为阶段性蓄水开盘模式，11年销售情况不理想，12年年中回暖?2011年5月第一次开盘，报价18000元/平，总价160-210万，主要接待团购客户?2011年9月二次开盘，报价18500元/平，由于市场观望态势严重，成交价量齐跌，直至12年5月有所缓和，最终于当年12月阶段性售罄，收盘单价22500元/平，总价200-270万?第三次开盘预计在2013年5月，预计主力户型面积区间变化不大，价格将期望拉伸?据了解，项目拿地价格较高，项目若想实现盈利，则单价必须提升至25000元/平?项目一二次开盘销售情况不理想，月销套数仅为8-10套，2012年6月开始进入强销期，单价迅速提升，并于12年12月完成2期销售，月均销售50套。客客户户情情况况案例分析——中建国际港?舒适型刚需客群，以自住为主?客户来源：主要来自于城西南区域，以及部分地缘型客户?年龄结构：项目客户多为80后的年轻购买人群，主要是企业白领，及企事业单位工作人员?支付方式：由父母为其提供首付（40-60万），自己支付按揭，收入稳定，具备一定的还贷能力?置业偏好：对产品的舒适度较为关注，喜欢南北通透，户型实用的产品，对车位需求明显，同时对轨道交通也有依赖区域项目个案分析?中建国际港?华润公元九里?旭辉御府?首邑溪谷?Cago寓所?新里西斯莱项项目基本信息目基本信息案例分析——华润公元九里板块内单价最高的项目物业类别住宅建筑类别洋房，小高层、高层紧邻南五环，京开高速以西；东项目地址至兴业大街，南至金星路精装修装修状况（标准5000元/平米）占地面积12万平方米建筑面积32万平方米开盘时间2010.2.3入住时间2012.12容积率1.8绿化率30%户数221户开发商华润置地（北京）股份有限公司项项目目规划规划案例分析——华润公元九里?项目总分四期，共34栋?层一、二期洋房：27栋，四期：高目前已全部售罄?三期小高层：4栋，预计13年7月推售二期罄?四期高层：3栋一期已售已售罄住宅住宅产产品品案例分析——华润公元九里三期小高层一、二期洋房四室两厅三卫一厨?户型面积：已推出的一期洋房户型区间在210-建筑面积219㎡500平米，主力户型为210平左右四居户型点评：??小高层：今年即将面世的小高层户型为85平二居南北通透，动静有序。?入户玄关，仪式感强，彰显主人尊贵身份，150平三居，精装修，价格预计28000元/平?客厅面宽大，居住舒适度高。?主卧套布局，步入式衣帽间体现尺度感销销售情售情况况案例分析——华润公元九里月份?项目档次平偏高，在区域有一定市场影响力，报价为区域内最高水平?2011年7月开盘，报价26000元/平（含7000元/平精装），总价450-1250万?2012年6月二次开盘，报价28900元/平（含7000元/平精装），收盘单价30000元/平，总价600-1500万?第三次开盘预计在2013年7月，销售4栋小高层，单价预计在28000元/平（含5000元/平精装）?开盘至今，一期洋房已售罄，月均销售10套左右，考虑到产品的高总价特性，去化情况算是不错的项项目客群目客群案例分析——华润公元九里?再次改善型客群，以自住为主?客户来源：该项目主力客户多来自金融街和总部基地两区域，多为企事业单位中高管?客户特征：项目客群年龄结构偏大，约在40-55岁之间，经济实力较强，支付能力高?置业偏好：多注重舒适性以及私密度?随着产品的调整，未来客群面向西南城区档次较高的刚需客户和首次改善客户，以及部分地缘改善型客户实实景景图图案例分析——华润公元九里?项目从园林、建筑立面，以及室内装修体现出尊贵、大气的项目属性21区域项目个案分析?中建国际港?华润公元九里?旭辉御府?首邑溪谷?Cago寓所?新里西斯莱项项目基本信息目基本信息案例分析——旭辉御府板块内品质型楼盘的典型代表物业类别住宅建筑类别洋房、小高层、高层大兴区兴盛街与乐园路十字路口项目地址西北角装修状况毛坯占地面积60087平方米建筑面积171844平方米开盘时间2010年10月入住时间2013年年底容积率1.90绿化率35%户数744户开发商旭辉地产项项目目规划规划案例分析——旭辉御府?项目总共分三期开发三?每次分期，洋房和小二期一期期高层产品同时推售住宅住宅产产品品案例分析——旭辉御府小高层、高层区?洋房面积区间：电梯入户，户型面积为150-270平米三室两厅三卫，以160-220平米的三居为主力建筑面积160㎡?小高/高层面积区间：2梯3,2梯4户，户型面积为户型点评：90-160平米，以160平米三居为主力?南北通透?目前仅剩40余套尾房，面积为260平左右的跃层?多角度观景阳台?双主卧套，可提供一家多代人居住销销售情售情况况案例分析——旭辉御府月份?2011年单价保持在17000-18000元/平，总价160-450万区间，全年销售额仅为3亿元?随着市场需求逐步释放，12年开始热，8-10月为快销期，单价在20000元/平左右，总价260-320万之间，全年实现销售收入23亿元?因前期开发项目旭辉紫郡，销售非常之好，在紫郡的基础上开发御府，延续之前的风格，并且档次提高，在区域有一定市场影响力，平均周销售10套左右；其中8-10月快销期月销可达100套以上第一阶段第二阶段第三阶段2011.06.05-2011.09.242011.09.25-2011.10.222011.10.23-至今三期开盘二期开盘一期开盘?均价20000元/㎡?2、10、13号楼2011?1、11、12号楼2011年6月5日开盘年9月25日开盘?均价21000元/㎡?均价16800元/㎡客客户户情情况况?项目的目标客群锁定南城改善型客户，以刚需改善和升级改善型为主?随着家庭