北京南极星总部基地项目《定位发展报告》北京南极星投资管理公司2013-0311项目背景研究2项目开发构想目3项目运作模式与开发进程录4经济效益分析5社会效益分析6政府支持2项目背景分析3一.项目背景分区域概况析丰台区总体规划：?丰台借力首都建设世界城市和城南行动计划的丰台丰台区区土地利用土地利用总总体体规划图规划图契机，统筹兼顾城市建设布局、产业发展布局和公共服务设施布局，努力构建“一轴两带四区”发展格局，积极承接首都现代经济要素流动和吸引高端要素聚集；?加快推进南中轴建设，是北京城南行动计划明确的“一轴一带多园区”高端产业发展格局的重要组成部分。丰台区促进文化和经济融合，释放南中轴路两侧的土地资源，将南中轴打造成为创新、创意、创业的新引擎；?丰台区在北京加快中国特色世界城市建设、促进城市南部地区发展行动计划中处在承接城市核心功能拓展、现代经济要素转移、新兴产业聚集的前沿；?将依托良好的交通优势和7平方公里待实施产业用地资源，积极承接高端要素转移和新兴要素集聚，打造城南产业发展的重要依托和战略高地。进一步强化城南商务、金融、研发、流通、休闲、文化等现代都市服务功能，实现生产性服务业和生活性服务业的高度融合，形成北京城市环线的都市产业经济带。4一.项目背景分区域概况析区域基本概况：?优优美的美的环环境境。项目位于享有“花乡”美誉的丰台，环境优美，空气清新三环路，周边分布着悠久历史留下的具有极高审美价值和文化价值的名胜古9号迹。静谧静谧的的环环境境为为休休闲购闲购物的人士物的人士线创创造了造了闲闲适的空适的空间间；；京?公路交通通公路交通通达达。。沿四环路可就近达四环路开高京石高速、京开高速、京津塘高速本速案，通达首都机场、南苑机场也十分总部基地便捷。便利通便利通达达的交通的交通条条件成件成为为促促使本使本项项目成功的一大目成功的一大优势优势。。中海九中海九号号公公馆馆中海中海苏苏黎世家黎世家?高端生活人群密集。高端生活人群密集。区域内拥有总北京北京国际国际花花园园部基地高级企业园区，以及中海九富富锦锦嘉嘉园园号公馆、苏黎世家等小区。从而为为本本项项目提供大量的高端消目提供大量的高端消费费群体。群体。5一.项目背景分周边项目析丰台总部基地：占地面积：65万平米建筑面积：140万平米部分入驻企业名录：中中国国中中铁铁、、国国家家电网电网公司、中公司、中国国建建设银设银行行股股份份有限公司、中有限公司、中国铁国铁建股建股份份有限公司有限公司等500强企业。入驻企业分析：入驻企业均为中国总部、北方总部、北京分公司等企业管理机构，市场中心、研发中心、采购中心等企业职能部门，以及人力资源、资本与金融等企业运营平台等世界500强产业园区。总部基地与朝阳区CBD、中关村海淀园、金融街，亦庄开发区等周边几个经济功能区形成互补，成为城市新经济中心。随着越来越多的500强企业的入驻，使得总部基地聚集越来越多的高级商务人才。但是，总部基地的配套设施以及项目周围的配套设施均处于极不完善状态，从而使得在该区域内建造商业配套具有很大的投资空间。6一.项目背景分周边项目析中海九号公馆、中海苏黎世家、富锦嘉园：居住人群分析：?以总部基地为核心，周围5公里左右位置，中海是唯一的高唯一的高级级住宅住宅项项目，目，且为高档住宅项目。?中海九号公馆是中海地产针对总部经济圈高端住宅需求所研发的生态型高端人居产品，居住人群多为金融街商圈、丽泽商务区、南站商圈、中关村科技园等商务园区内的高端商高端商业业人才；人才；?中海中海苏苏黎世家黎世家在产品的规划上采用法式浪漫风情建筑，在户型设计上迎合总部基地人群所需，与中海九号公馆一齐为高高级级商商务务人士人士提供舒适的居住环境，与此同时大型住区富锦嘉园也汇集了大量目标消费群体。虽然各住宅项目提供了舒适优美的生活环境，可是住区的商业配套仍处于不完善状态，不能为小区内高级商务人士给予生活设施的便利。因此，充足的高级消费群体，为本案项目的商业投资奠定了成功的基础。中海苏黎世家中海九号公馆7一.项目背景分周边项目析区域基本概况初步分析：?区域内拥有高端住宅小高端住宅小区区————中海九中海九号号公公馆馆、中海、中海苏苏黎世家黎世家，高高档档商商务写务写字字楼楼————总总部基地部基地、、绿绿地地项项目等目等，项目附近有在建大型、高档、国际国际性性购购物中心物中心————北京城南北京城南购购物中心；物中心；?高级办公、住宅的存在使得区域内聚集了大量的高高级级商商务务人士人士，提供了充足的高端消高端消费费群体群体；?区域内高档办公、高端住宅配套配套设设施的施的极极不完善不完善，导致了众多的商务人士夜晚离开该区域，促使了“夜空城”现象的发生。8一.项目背景分区域概况析项目基本概况：?南极星投资管理公司在区域内建设了大型大型高端高端写写字字楼楼——绿绿地地项项目、目、亚亚洲洲顶级购顶级购物中物中外心心——北京城南北京城南购购物中心；物中心；环西?项目周围拥有正在使用的大型高大型高档写档写字字楼楼11路办办公公区区域域，如北京北京总总部基地部基地等；丰?葆项目交通条件优越。邻近外外环环西西路、路、六六圈圈路路、丰路、丰葆葆路路等道路，均可通达四环路、京马草河22开高速等各大干道。六圈西路?项目周围存在多个大型中高大型中高档档住宅住宅项项目目，33北京城南比如家属于高级住宅项目中海九中海九号号公公馆馆、、绿地项目购物中心中海中海苏苏黎世家黎世家，中档小区富锦家园等项目。?集中式的高集中式的高级办级办公公区区域、高域、高档档住宅小住宅小区区，，44可以可以为为本本项项目提供源源不目提供源源不断断的高的高级级消消费费群群体。体。9一.项目背景分区域概况析项目名称绿地项目建筑面积4.2万平米外建筑用途高端办公、商务交往环建筑高度（20米）4层西11路项目名称北京城南购物中心丰建筑面积15万平米葆路限制高度25米马草河22建筑设计地上1-4层，地下2层六圈西路地下两层为停车场；1-3层购物中心，其33北京城南业态规划中首层5000平米区域为JUSCO超市；3-4绿地项目购物中心层：餐饮；4层局部：影院。AEONMall、COX、BLUEGRASS、Talbots入驻商家44Japan、NUSTEP、PETCITY、SPORTSAUTHORITY、LAURAASHLEY等专卖店10一.项目背景分宗地概况项目区位析宗地规划指标：宗地位置：北京市丰台区西南四环六圈村。占地面积：90000平方米外规划建筑面积：90000平方米环容积率：1.0西11路具体四至：北至海鹰路与外环西路交叉口，西至京山丰铁路，东至外环西路。马草河由北向南流经地块中部葆路。限制高度：临近河道控告9米，地块内局部可控制在马草河22六圈西路15米以下；地块编号占地面积33北京城南118793.27绿地项目购物中心227515.68320555.78423135.7344合计90000.4611一.项目背景分本体小结项目区位析优势劣势?周围高端消费群体的集中；?目前现状道路等级不高；?周边配套设施极不完善；?地块内建筑物处于未拆迁状态；?道路交通通达；?大块绿地存在于本地块之中；?周围拥有大量的生活绿地；?总部基地项目商业配套的并存。?地块平整，具备一定开发规模。总部经济重点片区[小结|项目属区域内配套设施极不完善]总部经济重点规划区域、密集的高端消性费群体、良好的交通及环境优势，为本项目未来屹立城南商业配套的巅峰提供了坚实的保证。12项目开发构想13二.项目开发构核心问题思考项目区位想核心核心问题问题如何确定项目的发展定位方向，改善区域配套现状，脱11颖而出，形成独特的项目综合竞争力？充分挖掘项目特有的水、绿及展示价值，补位竞争，整策策略略合区域资源有效利用，构建本项目的价值核心，与北京城南购物中心、绿地项目等形成区域运营合力。思思路路14二.项目开发构核心问题思考项目区位想核心核心如何确定项目的经营业态与功能分区，有效吸纳消费客问题问题群，并做出特色扩大辐射范围，确保项目持续性的经营22与盈利能力？细化各地块的商业经营价值研究，关注商业地产的新竞策策略略争领域，形成差异化定位，运用成熟商业体系的精髓提炼，保证一定时期内开发经营的领先性。思思路路15二.项目开发构定位策略项目区位想站在城市运营的高度，成为地区的商业核心价值名片?纳入区域整体考量，作为城市的重要组成部分，如太古广场及兰桂坊在香港、新天地在上海、华润万象城在深圳等，都扮演着城市名片的角色，也是城市经济商业发展的能量动力。?区域商业价值呈现洼地，本项目具备创造一个支持平台，提升区域商业核心价值平台，项目的运营不但是一个简单的商业地产项目，而是要站在城市商业运作的高度上、整合区域资源、提升区域功能，做层区域名片。16二.项目开发构项目定位项目区位想集文化、集文化、艺术艺术、、购购物、休物、休闲闲、、娱乐为娱乐为一体的一体的时尚时尚都都汇汇时尚、活泼并且喜欢交际，创新并求知，开明且无局限以及不刻意的自然表达方式。【功能涵盖】购物、休闲、娱乐、艺术展示、活动等。【关键词汇】文化、时尚、都汇。17二.项目开发构功能定位项目区位想18二.项目开发构功能定位项目区位想物业类型建筑面积（㎡）建筑形态建筑特色体现“新、特、奇、趣”的创意色彩，每栋建筑不奢侈品独栋展销150003-4层重复，各具风格特点，同时，注重立面的变化及单体建筑间的过渡与衔接多种建筑风格的建筑立面，体现都市感，重视园林水岸风情街区150002-3层中简洁、大胆的小品设计或雕塑，装修细节的艺术体现协同大师半定制化制作，体现“时尚、个性、创意企业会所/大师工作室250003-4层等”元素，注重空间、建筑、景