望京诚盈中心项目综合培训专业市场分析专业市场分析：在售写字楼项目案例卡在售写字楼项目案例卡：：第一部分：宏观市场分析第二部分：投资市场分析第三部分第三部分第四部分：区域市场分析第五部分：项目本体分析第六部分：竞品市场分析附件附件宏观市场分析宏观市场分析：部分一第部分第4（十亿美元）（十亿美元）GDPGDP一第界世2012年全球主要经济体GDP排名2012年全球主要经济体GDP增速居高国美国05000100001500020000中国中国德国英国超越美已经济国国际货币基金组织预测，中国取代美国成为世界最大经济体的时间为2016年；《经济学人》计算出的结果是在2018年；中国社科院预计到2020年中国经济总量将超越美国；美国未来学家约翰?奈斯比特的判断则是在2035年……美国华盛顿彼得森国际经济研究所高级研究员认为按照购买力平价计算，中经济超越美高世第中继中国经济总量（GDP）超过日本成为世界第二大经济体后，一些研究机构和专家学者又开始预测中国经济总量何时能赶超美国经济总量——中国于2011年成为全球第二大经济体，逐渐向第一大靠拢5业的服务部门，北京GDP构成中第三产业占比76%，随着经济结构转型，此比例将持续增加，这意味着对写字楼物业需求的持续增加；成立，带来对商业物业的需求增加；??【数据分析】经济结构构成：商业物业（写字楼）承载了所有第三产业及第二产经济规模扩大：GDP以每年7%以上的增速带来整体经济规模的持续扩大，宏观经济的发展导致投资的增加和企业的扩张，大批企业尤其是世界500强企业进驻北京等一线城市，更有大量新公司注册经济总量——经济快速发展带来企业数量增加和扩张加速，商业地产需求旺盛62009－2012年外汇储备变化】】2009－2013年人民币升值路径数据分析数据分析??【【人民币快速升值导致热钱进入，外汇储备逐年创造新高；国际资金涌入推高国内资产价格；人民币升值——人民币升值预期不变，国内实体资产价格上涨趋势仍将继续7加速，目前已经程化进际国民币民币际化程开始，人年年。—2009—铭铭哈继家资产价格受益上扬资产价格受益上扬，经济学首席金引力上升引力上升中中首席家与东南亚及西南边境国家、俄罗斯、日本、南非等区域国家开展双边货币互换及人民币结算。人民币国际化后中国可从中享受包括提高货币政策独立性，加快企业对外投资等诸多好处。历史经验显示，本币国际化过程中一国资产对于国际的的三步策略逐渐完成国际化进程：：以周边－区域－全球趋势趋势””红币红币成为国际结算货币成为国际结算货币成为投资货币成为储备货币吸???““人民币国际化——人民币应势国际化，与美元、欧元共同跻身三大国际货币8美国资产价格因美国资产价格因，上世纪20年代美元国际化使美国资产价格受益纽约也一举成为世界主要国际金融中心纽约也一举成为世界主要国际金融中心，倍倍55国际对于美元资产的需求显著增强国际对于美元资产的需求显著增强。美元地位逐步提高，美元逐步替代英镑成为全球储备货币币此而受益，1923~1929年间美国道琼斯指数年均涨幅达24%，高于同期其他的主要国家股市。同期美国股市市值大幅增加了大幅增加了之一。。一年日本股年日本股1989~198019801989，上世纪80年代日元国际化使日本资产价格受益举成为世界主要国际金融中心之楼市受益大幅上涨楼市受益大幅上涨一、使得东京使得东京举成为世界主要国际金融中心之日本股市日本股市，，人民币国际化——人民币国际化使得北京同步于国际化城市，京资产价格将向香港、纽约、东京看齐国际对于日元资产的需求显著增强，大量证券投资流入日本本市年均涨幅达16%，远超过同期其他主要国家。同期日本股市市值大幅增长了7倍，占全球股票市值的比重上升至30%30%910。倍倍国M2/GDP=0.64，相差三美美】】国M2/GDP=1.88，数据数据中中??【【以人民币计，2012年末美国货币存量M2为64.7万亿元，中国货币存量M2为97.4万亿元。09%.808009%1158.38%158.38%02.882778804159878.3159878.39.590185855909253207.7253207.7年年年年1100年份M2指标值(亿元）GDP绝对额(亿元)M2/GDP2012年974200.0519322.0187.59%22010年725851.8401512.8180.78%2009年606225.0340903.0177.83%2008年475166.6314045.4151.31%2007年403442.2265810.3151.78%2006年345603.6216314.4159.77%2005年298755.7184937.4161.54%200420042003年221222.8135822.8162.88%2002年185007.0120332.7153.75%2001年158301.9109655.2144.36%2000年134610.399214.6135.68%在全球范围的新增货币供应量上，中国已连续4年贡献约一半货币发行量——中国是全世界最大的印钞机11所以所以，种一流通中的货币量相对于可应市的商品与服务量太多流通中的货币量相对于可应市的商品与服务量太多，种极其特别和极其隐蔽的一以征收只要物价水平因为货币超发而上涨，每位持币人都在自动缴税，即“通胀税”，替央行还债。可指在纸币流通条件下指在纸币流通条件下））央行向市场投放的所有基础货币都是央行的种央行向市场投放的所有基础货币都是央行的即央行以征收种极其特别和极其隐蔽的即央行，——负债，但货币超发却不会使央行破产。因为其偿还的方式是通过直接减少所有持币人的未来收入来“偿债债“税”——通货膨胀税InflationInflation（（通货膨胀通货膨胀引起“物价总水平”的持续提升。通货膨胀——??靠央行负债得来的基础货币，只有在与经济增长需要相适应的限度内，才是真金白银；超出了限度，通胀上来了，就算不得真金白银了。通胀威胁既有格局受益者，富人变穷人，穷人更穷12全全，楼市成为了超楼市成为了超，，货币走向遍布全球各国货币走向遍布全球各国，。股市股市.22。。、出于对中国股市的不稳定性因素出于对中国股市的不稳定性因素楼市楼市.美元作为世界性货币美元作为世界性货币11，，：：：美国美国世界都可成为美国超发的货币的去处。中国中国??国内持续维持量化宽松政策，超发的货币使得国内货币贬值趋势明显贬值趋势明显物价上涨是货币超发的结果，是货币贬值的信号。财富的不断缩水，对于资产保值增值的需求不断高涨，在此种情况下情况下发货币涌入的途径，大量的货币涌向楼市，固定资产投资持续走俏，资产价值一路提升。20年前的10万货币超发意味着购买力下降1990年1月至2009年12月间，我国居民消费价格指数（CPI)的约平均值为4.81%。现在的百万富翁，购买力还不如上世纪80年的万元户。通货膨胀——13增加货币货币货币供应货币存量货币存量经济失衡经济失衡经济失衡经济失衡高企通货膨胀通货膨胀货币存量货币存量经济平衡经济平衡通货膨胀通货膨胀货币超发与通货膨胀——14数据来源：统计局网站是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的））CPICPI，Index75%.Price货币增发的直接后果就是物价持续上升，CPI连年冲高。1375%13ConsumerPriceIndexConsumer（（??4交通通讯9.95%5医疗保健个人用品9.64%22%.1722%17居住居住娱乐教育文化用品及服务娱乐教育文化用品及服务3388什么是CPI？消费者物价指数消费者物价指数物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。????????我国CPI构成和各部分比重，2011年最新调整：1食品31.79%2烟酒及用品3.49%6衣着8.52%7家庭设备及维修服务5.64%15在在。。部分一反映通胀程度就越不足反映通胀程度就越不足CPICPI，?新世纪以来的新现象：很多普通家庭卷入日益多样的投资活动,消费开支占比例越来越小。越靠近今天越靠近今天，?上世纪80年代：国人平均收入水平低，花销结构单一，一般表现为消费开支的增加。从这点看从这点看CPI指数统计范围之外的资产价格上涨，是我们无法从数据中直接获取的，我们看到的也许仅是“冰山一角”。CPI究竟能不能完全地度量出通胀的严重程度？消费品物价只是物价总水平的部分消费品物价只是物价总水平的16十年后，100元钱还不够吃一顿饭，更买不了什么东西，只揣张100块，那就是一个矮穷搓。。。对比100元钱购买力的衰减，对通胀严峻形势窥一斑而见全貌！！高富帅高富帅立马觉得自己是个立马觉得自己是个，十年前，口袋里揣张100块，就真心觉得是笔巨款笔巨款我们感受得到的通胀——17中外艺术中外艺术品普洱茶大红袍足，红木红木家具万元万元1212茶不到：普洱茶、大红袍轮番被炒作，游资炒作大红袍一斤10万元/吨。万元飞涨到万元飞涨到8.484之隔价格翻4倍：2010年小叶紫檀大概15万元/吨，2011年已疯涨至40万元/吨。大叶紫檀也是一年之红木家具价格疯狂，一年油价间由间由内资产市场的价格冲劲十内资产市场的价格冲劲十，国年来年来1010度超过房价。近近一度出现“史上最牛之价”墓地墓地炒墓地堪比炒房墓地价直逼别墅：由于土地资源的稀缺性，墓地市场变身房产市场，甚至一GDP不再“保8”，油价却“破8”了此举意味着中国反通胀运动彻底终结胀运动彻底终结住宅房产我们感受得到的通胀——18中国涨时代中国涨时代中国涨时代中国涨时代蒜你狠姜你军猪你涨豆你玩我们感受得到的通胀—