八达岭孔雀城4期项目2013年经营方案（简版）2013年月日编制要求1.格式要求：1)字体：微软雅黑；2)字号：根据页面表现自行决定；3)特别重要事项加粗表示；一般事项正常字体表示；非重点事项用灰色字体表示。2.内容要求：1)报告总长度不超过30页ppt（不含目录页）；2)在报告各部分链接插入对应的报告/研发方案的完整版；3)模版中的所写具体事件和时间均为示例，各项目请根据实际策略填写；4)汇报时间不超过20分钟，请严格控制汇报时间。2目录一项目目标与管理指标二市场定位报告三研发三方案四营销与工程报告1.营销报告2.工程策划及招标策划报告五保障策略3目录一项目目标与管理指标1.项目目标2.项目管理指标二市场定位报告三研发三方案四营销与工程报告五保障策略41.1项目基准目标目标2013年目标2015年及以后指标名称2014年目标目标目标单A申报目标B差异B-A目标单A1申报目标B1差异B1-A1一、项目基准目标（6个）①销售收入额≥47800万元76841万元29041万元≥24000万元26754万元2754万元48530万元1556万元（回款口径）②息税前利润额财务类≥10994万元17986万元6992万元≥5520万元6262万元742万元3486万元127万元（EBIT）③内部收益率≥80%100%20%　（IRR）④住宅产品提升≥80分80分0分≥80分80分0分80分80分评价产品类⑤工程质量第三≥85分85分0分≥85分85分0分85分85分方评估值准业主阶段：准业主阶段：83%83%磨合期阶段：磨合期阶段：80%80%客户类⑥客户满意度无≥83%83%0%80%81%稳定期阶段：稳定期阶段：81%81%老业主阶段老业主阶段87%87%51.2项目管理指标目标2013年目标指标名称2014年目标2015年及以后目标目标单A申报目标B差异B-A目标单A1申报目标B1差异B1-A1二、项目管理指标（20个）基础土地亩数115亩115亩0亩　数据容积率≥0.71.00.3　开盘当月[50%-60%]开盘当月≥50%开盘当月[50%-60%]44%(综合去化率，详①去化率开盘三月[70%-80%]开盘三个月≥70%——开盘三月[70%-80%]达标　见说明)开盘六月≥85%开盘六个月≥85%开盘六月≥85%②息税前利润率≥23%23%0%　③亩产净利润额≥80万/亩108万/亩28万/亩　引导类1.孔雀城拳头产品线1管理指标北京前十名（对应北京前十名（对应及北京前十名（对应及产品影响力排名大北京前十及格）格）格）-5个（对应考核及格）北京前五名（对应北京前五名（对应北京前五名（对应90④产品市场定位2.孔雀城拳头产品线1——无　90分）90分）分）北京前五名（对应90分）北京前三名（对应北京前三名（对应北京前三名（对应1003.孔雀城拳头产品线1100分）100分）分）北京前三名（对应100分）⑤资金峰值≤5000万元8652万元3652万元　①适配性评价≥80分80分0分≥80分80分0分≥80分≥80分②规划方案设计品质≥80分80分0分≥80分80分0分≥80分≥80分策略类③建筑方案设计品质≥80分80分0分≥80分80分0分≥80分≥80分管理指标-5个④景观方案设计品质≥80分80分0分≥80分80分0分≥80分≥80分⑤高层房源（地上）均价≥7000元/平米7020元/平米20元/平米≥7000元/平米7020元/平米20元/平米　低层房源（地上）均价≥10500元/平米13000元/平米2500元/平米≥10500元/平米13000元/平米2500元/平米　①容积率使用率100%100%0%　②7项成本对标率≥90%90%0%　740日历天（每一80日历天（每一③从开工到竣备工期660日历天（每一期）　期）期）④交房后3个月质量问题维≥95%95%0%　修关闭率基础类管理指标⑤定标计划按时完成率≥85%85%0%　-10个⑥投资回收期≤12个月10个月-2个月备注：从2012年12月首笔土地款支付开始⑦营销费用率≤2.4%2.4%0.0%　北京前十名（对应考核及北京前十名（对应北京前十名（对应及北京前十名（对应及格）及格）格）格）北京前五名（对应考核90北京前五名（对应北京前五名（对应北京前五名（对应90⑧品牌第三方评价　无　分）90分）90分）分）北京前三名（对应考核100北京前三名（对应北京前三名（对应北京前三名（对应100分）100分）100分）分）⑨客户忠诚度≥40%40%0%　⑩关键节点完成率100%100%0%　6目录一项目目标与管理指标二市场定位报告三研发三方案四营销与工程报告五保障策略7核心问题：如何构建八达岭山居度假体系，使稀缺的山地资源价值最大化。5世界著名红酒产地地图以世界的眼光聚焦八达岭波尔多八达岭纳帕北纬39度八达岭与美国纳帕、法国波尔多同处红酒黄金产地的地理纬度片区概述区位、交通分析北京市一小时生活圈，85处国家级景区环绕1、区位：片区位于北京西北、怀来县；2、距离：地块距上地区域45公里、距中关村区域60公里、距延庆县城15公里；3、周边：85处国家级景区环绕；4、交通：京藏高速、京新高速、S2线城铁上地中关村北三北三环环理想：全球谷地产业新城典范定位：大北京山居城市11定位：定位：国际国际山居度假小山居度假小镇镇借鉴美国纳帕的风情度假感的打造手法提升八达岭区域整体调性NAPA开发模式：八达岭的开发模式：环境营造：环境营造：打造以葡萄园为主题的山地景观特色，添结合自然的山谷及山地，营造酒庄葡加节点式景观（标识、道路、树林）。萄园的山谷景观主题突破：主题突破：以酒庄文化为核心以酒庄、高端红酒为主题，突出特色和品质。产业延展：酒庄文化体验（观光、品酒）产业延展：生态旅游度假酒庄旅游观光矿泉SPA度假生态体验山地马术艺术文化展示国际级网球场SPA健康水疗高山滑雪场婚礼、庆典举办登山步道高端会议接待小镇中心（旅游接待、商业）小镇中心规划手法：规划手法：沿美丽乡村路营造以酒庄为特色的景沿山谷打造酒庄群，分组团，结合自然资观带及山地运动区，在景观带周围分源打造不同特色的主题组团打造住宅区，体现不同主题超越：享受：随心而动、追求巅峰之上随兴而行八达岭的度假探索：回归：寻找人与自然人生——六大回归真我自然的惊奇派对客户理想呼吸隐秘：不在繁都市：氧生华人生基于客户理想的产品体系构建客户理想阐述客户敏感产品价值产品类型客户类型支付总价理想追求巅峰产品形式占据高度视野、山地顶级资源，超越半山会所顶级成功精英/企业1亿元以上之上标签感定制式半山豪华会所以酒庄为特色配套的顶级企业会私密性酒庄5000万-1亿元不在繁华所隐秘山地运动配套成功精英企业都市特色葡萄园配套产品形态提升、土地资源占有独栋1000万以上保证舒适度下的山地居住体验山地类独栋随心而动自然环境享受拥有自然环境、山地前提下的高标杆成就精英400-600万随兴而行产品形式小独栋端产品形式拥有保证居住舒适度和居家功能下引自然资源组团联排250-400万回归真我入休闲度假功能成就精英——养生型、回归产品形式自然兼顾产品形式、居住舒适度、休5+2度假型总价院墅150-250万闲度假功能自然资源控制总价的，具有别墅特征的成就精英——养生客户呼吸氧生人生运动配套度假生活体验叠院/洋房100-150万、度假客户总价山地资源面向低支付力的年轻休闲度假旅成长精英——度假客户山地高层寻找人与运动配套游客户、休闲客户探索自然的惊休闲配套30-60万奇派对总价打造综合型休闲旅游度假小镇酒店式公寓投资客户投资前景八达岭孔雀城的度假风情感落位社区配套山地道路中山地心运动区酒庄酒庄景观展示区4期入口标识八达岭项目整体产品规划麓森堡馥翠山中密度产品中低密度产品(辅助产品）廊走（拳头+辅助产观景4品）期中央蔓紫郡绿中端低密度产品（拳头产品）水云岸谷中端低密度产品（拳头产品）社区配套中心溪山颂已开发（拳头产品）阅山庭高端低密度产品（标杆产品）峰云顶+半山会所独栋豪宅+酒庄（标杆产品）八达岭八大度假配套体系葡萄园马术俱乐部红酒酒庄滑雪场网球学校社区配套中心山地自行车道户外登山步道八达岭八大配套体系明细表分类概述名称数量规模（亩）功能品鉴红酒红酒酒庄330高端餐饮酒庄观光葡萄园3300国际优质酿酒葡萄种植通过酒庄葡萄园的高品质度假体网球场1010国际标准网球场高尚生活验，结合高端运动，营造高声生马术俱乐部145马术、马球活氛围红酒SPA红酒创意商店小镇商业社区配套中心1100精品酒店雪茄酒吧养生医疗两条初级雪道、一条中级雪道滑雪场130家庭戏雪乐园健康养生的山地户外山地运运动，形成独特动户外登山步道23000㎡登山木栈道（长度1.5公里）的家庭活动山地自行车骑1长度5公里硬化路面（砾石为主）行道宗地分析4期处于八达岭孔雀城门户位置整体容积率1.0，北侧与景观走廊相邻，西侧紧邻美丽乡村路，南侧为三泉井回迁房，东侧为军事用地孔雀庄园4期，115亩宗地分析宗地现状分析地块内地势平缓.，主要为农田，地块内无拆迁军事用地美丽4期乡村路三泉井回迁房宗地分析有利因素不利因素1、区位：地处京西北传统旅游度假区，北京1、各级配套目前还在逐步实施，区域生活市一小时生活圈氛围不成熟2、区域：万亩原生态自然景观，周边85处2、南侧三泉井回迁房国家级景区3、地块：处于门户位置，紧邻美丽乡村路，3、与社区配套中心距离较远视野开阔，地块内地势平坦。市场分析—重点考察北京市场和区域市场主流在售别墅项目大北京市场区域市场别墅产品；区域市场现状别墅项目；重点考察北京市场别墅产品物业类型、户型及消化速度重点考察市场主要别墅项目。的物业类