北京CBD典型写字楼个案分析立业地产服务机构·高价值地产营销专家考察目的：本次北京考察主要参观了国贸CBD沿线及附近的一些高端写字楼项目。通过对北京CBD标杆性写字楼项目的研究，为本公司代理的高端写字楼项目提供产品打造、营销模式等方面的参考。关键词：写字楼、租售、商业、酒店、配套、区位、项目品质考察项目地铁10号地地银河SOHO线铁铁24环球金融中心号号线线国贸中心地铁1号线华贸中心银泰中心银银河河SOHOSOHO个个案分析案分析华贸华贸中心中心个个案分析案分析国贸国贸中心中心个个案分析案分析总结总结银河SOHO基本情况银河SOHO位于北京东二环朝阳门西南角，是一个总建筑面积约33万方，集商业办公于一身的综合型项目。项目造型独特，优美的建筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建筑景观。动工时间：2009年底交房时间：2012年11月银河SOHO宏观区银河SOHO地处北京朝阳区，王府井商圈与CBD之间，商位务配套较为成熟。三环海淀区东直门商圈三里屯二环商圈银河SOHO朝阳门东城区商圈二三四三二环环环环环朝阳区四王府井环西城区商圈CBD二环丰台区银河SOHO位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门银河SOHO中观区位SOHO一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。朝阳门立交朝阳门SOHO朝阳区政府银河SOHO王府井CBD商圈银河SOHO交通状况项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。?项目紧邻东二环和朝阳门大街，朝阳门大街石朝阳门商圈与CBD商地圈、王府井商圈的联络线；铁2至北京北站约10公里号至机场约25公里?项目地点位于双地铁的交汇点线：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线方便换乘各路地铁；朝阳门大街地铁6号线（规划中）?公共交通方面：项目周边有轨道朝阳门站44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208银河SOHO路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。?项目距离首都国际机场全程约二至北京东站约7公里25公里，车程35分钟；距离北京东环站全程约7公里，车程约15分钟。至北京南站约13公里至北京西站约11.5公里银河SOHO周边配项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套套相对较差。写字楼酒店三里屯商业配套首创大厦市政工人体育场北京极栈酒店朝阳门外交部SOHO朝阳门二中国石化鸿安国际大厦银河SOHO环人寿大厦礼士宾馆丰联广场王府井大饭店SOHO中保大厦日坛国际酒店朝外朝阳门街道办励骏酒店梓峰大厦世贸天街汇万达写字楼华声国际大厦王府井瑞欧特写字楼北京瑞吉酒店银河SOHO总平图银河SOHO共由4栋楼组成，业态包括商业和写字楼。类别建筑面积㎡总建筑面积330117地上总建筑面积219387地下总建筑面积110730可销商业（包括81787售建B1\F1\F2)筑面积办公166648地上层数（自然层）15地下层数3银河SOHO建筑风弧形地标外立面设计格银河SOHO由荣获普利兹克建筑奖的英国扎哈·哈迪德建筑师事务所担当设计，其超现实的设计风格，为北京的天际线增添了一抹独一无二的色彩，这一造型奇特的建筑还未面世就引起了众多关注，成为人们争相评论的又一新地标。效果图实景图银河SOHO建筑风格室外平台设计每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。360度全角视野顶部凹槽设计银河SOHO产品分产品主要包括商业和写字楼两部分析商业：B1-F2总建筑面积81787㎡写字楼写字楼：F5-顶楼总建筑面积166648㎡商业物业楼座楼层面积（㎡）1#B1-F2188622#B1-F218478商业817873#B1-F2180385#B1-F2264081#、2#、写字楼F5-顶楼1666483#、5#F3为精装修，商业办公皆可银河SOHO写字楼总建筑面积33万方，为区域内高端写字楼项目之一。指标项目名称银河soho竣工时间2012年6月项目地址东城区小牌坊胡同甲七号开发商SOHO中国北京锦融物24元/㎡·物管公司业管理有限物管费月公司物业等级甲级占地面积5万方地上18，地建筑面积33万方总层数下3写字楼面积16.6万方商业面积8.6万方层高3.5m单层面积7000㎡2000多个，写字楼30%停车位卖了600多公摊率商业47%个空调集中式中央空调电梯系统客梯18部，货梯6部装修公共部分精装修售价前年40000元/㎡，目前60000-80000元/㎡租金7-10元/㎡·天交通状况公交：110、112、119、44路等二号环线地铁朝阳门站银河SOHO写字楼平面图项目4栋塔楼有连廊连接，面积分割100-200㎡。银河SOHO写字楼大堂设计风格与整体造型统一，比较简洁。大堂银河SOHO写字楼共24部通力电梯电梯品牌：通力数量：客梯18部，货梯6部载重：1600kg、21人银河SOHO写字楼弧形走廊设计走廊过道天花板【公共部分装修标准】地面：环氧彩砂或相似替代材料墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙天花：石膏板顶乳胶漆、灯具走廊走廊银河SOHO办公空办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高间4.5米。【装修标准】地面：陶瓷砖墙面：乳胶漆天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶户门：玻璃门标准层层高3.5米顶楼层高4.5米银河SOHO写字楼屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。连廊银河SOHO写字楼导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼导视层平面图。银河SOHO写字楼租分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证业主利益售情况。销售情况：?销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有）?该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿；?到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡，后期价格60000-80000元/㎡；?客户：多为内蒙、山西等外地投资客。租赁情况：?该项目2012年11月底交房，为保证业主利益，目前交由5个中介公司统一招商租赁；?租金：8元/㎡·天；?租约年限：2年起租，2年后租金按5-8%递增；?租金交纳方式：押二付三?租赁税：12%?出租情况：目前有一个整层被某IT公司租赁。银河SOHO商业商业总建筑面积约8万方，开发商自持约2.5万方。商业总建筑面积约8万方，为保证商业的整体打造，开发商自持部分物业，约2.5万方。商业层数：B1-F2层，层高：B1层5.4米，一层6米，二层5.2米；三层为精装修，商业、办公均可，层高5.2米；柱距宽8.4米，柱距长11-15米；平均使用率53%。业态规划：?1-2层以银行、高级零售、展示类（如高端豪车展示、苹果电脑客户体验厅、概念店展示）等业态为主?2,3号楼2层定位为餐饮层，满足周边强劲商务用餐需求?3层精装修商业省掉免租期，适合类办公客户使用。专业技能培训中心、语言学校，特殊要求设计公司、婚纱摄影、家具展示、影视广告公司等营业和办公场所。银河SOHO商业租售商业分割出售，去化较快，后期统一租赁，但仍存在经营情况风险。销售情况：?销售方式：分割出售（只保留了1号楼B1-F3的商业部分，约2.5万方），去化较快；?销售价格：临街门面20万元/㎡;?租赁情况：5个中介公司统一招租，租金10元/㎡·天（内商）。分割出售的优劣势：?优势：去化速度快，有利于资金回流；?劣势：难以实行统一经营管理。商业地产一旦被分割出售1#5#，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了整体性。难以引进大型主力店、品牌店，小业主购买后，开业日期不统一，经营用途不统一，商业规划缺乏整体性，2#3#导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。一层平面图红色区域为1号楼保留商业银河SOHO开发商银河SOHO由潘石屹创建的SOHO中国开发，该开发商在北简介京、上海等地开发了多个类似项目。?SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。?SOHO中国是目前北京最大的房地产开发商，中国最大的甲级写字楼开发商，香港上市公司。公司主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，开发总面积已达520万平米。开发项目：北京·望京SOHO北京·朝外SOHO北京·SOHO尚都上海·凌空SOHO上海·SOHO世纪广场上海·SOHO中山广场银河SOHO物业管银河SOHO由开发商自己的物业公司——北京锦融物业管理理有限公司统一管理。北京锦融物业管理有限公司?北京锦融物业管理有限公司，是SOHO中国直属全资物业管理企业，专门负责SOHO中国旗下的物业管理，具有国家一级物业管理资质，以“诚信服务，优质管理，创新改进，节能环保”的优质管理方为奋斗目标，将国际先进的管理理念和服务与地区的实际相结合，不断改进，打造富有SOHO特色的服务品牌。?公司曾荣获ISO9001及ISO14001国际质量管理体系认证。并荣获得北京市“守信企业”荣誉。银河SOHO小结1、区位：位于二环以内，区域发展成熟地处东二环“国家核心企业聚集地”，临近国贸CBD与王府井商务中心，区域位置较好。2、配套：交通位置优越，商务氛围成熟，商业氛围较弱项目位于地铁2号线与6号线双地铁交汇处，交通便捷，周边写字楼、酒店云集，商务氛围较好，商业氛围较缺乏。3、建筑：独特的外观设计，形成新的地标建筑银河SOHO