广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd[红林海湾项目营销策略报告][谨呈广西防城港市业和房地产开发有限公司][广西德华营销机构二级市场代理部][dehua.12.2011]方案提纲第一步我们面临的市场环境思第二步我们的产品价值第三步项目的优势如何展现第四步我们的推广步骤路第五步我们的团队优势第六步我们的合作方式广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,LtdPart1我们面临的市场环境广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是宏观市场继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展1?国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策2?国家进一步完善房地产土地分类供应政策?一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取3消之日；4?国家按区域性调整政策性商品房政策；5?上半年对商品房的金融政策将适度调整；6?下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品商品房走势房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房三线城市商品房四线城市商品房土地按市场经济运行，建设按这里的房地产商比一、二线城属于穷则思变地区。应该说四计划经济模式中运行。全年是市日子好过的多，他们属于在线城市房地产商日子最好过。“紧、紧、紧、松”。商品房计划与市场夹缝中游离生存的地方政府是必须超额完成地方从紧的政策对一、二线城市的企业。全年中央政府是“紧、财政税收，乘上土地财政最后开发商来说，可能会逼迫房地紧、紧、松”。一班车。产开发商转向为商业办公用房　　地方政府是持续土地财政开发，这是房地产业的一个危的做法，房地产业必须完成地险信号。方财政税收。无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城价格走势市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。一线城市价格二线城市价格:一线城市价格：将回落空间10%二线城市价格:将回落空间8%—30%，反弹空间3%—5%。—20%，反弹空间4%—6%。价格三线城市价格四线城市价格三线城市价格:将上涨空间3%四线城市价格:将上涨空间4%—5%。—8%。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd量涨价跌。各大开发商为了抢占市场而加大推量，各种优南宁惠层出不穷，优惠力度也逐步加大。从11月市场情况来看，市场推售量有所上升。新增预售商品房面积环比上升208.7%，同比上升8.5%。从后市来看，随着楼市调控的不断深入，今年的南宁楼市一直比较低迷，纵使是在传统的销售旺季9月和10月，销售也比较惨淡，“金九银十”明显成色不足，各大开发商惨败。在11月份，南宁商品房成交量迎来了小幅回暖。随着12月份的到来，南宁楼市吹响总攻的号角，各大开发商准备抓住今年最后的回笼资金机会血拼一场，因此，各种优惠力度将不断加大，年末南宁楼市将格外热闹。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd防城港港口区和防城区量价涨幅变化不大，进入较为平稳阶段。2011年11月防城港市商品房销售总成交857套，较上月相比，增加99套，环比上涨约13%。商品房总体成交均价约为3576元/平方米，环比上涨44元/平方米。由于临近年底，为进行最后的冲刺，开发商为加快楼盘推量，回笼资金，故本月促销活动屡见不鲜。从本月防城港市商品房销售市场总体上看，除东兴市房价上涨超200元/平方米幅度相对较大外，港口区和防城区量价涨幅变化不大，进入较为平稳阶段。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd小结?2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前；?广西市场亦受到一定影响，但相比一二线城市，价格调整幅度不大，受到北部湾发展规划的推动，后市发展空间仍很大；?防城港在房地产逆势中价格仍处于上升阶段，相比去年,涨幅放缓，但总体价格水平在全国仍属于洼地，防城港在北部湾规划中处于门户地位，经济增长前景十分看好，房地产价格仍有较大上涨空间。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,LtdPart2防城港市场分析广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd防城港概况防城港市地处广西南端，是一座新兴的海滨港口工业城市。现辖港口区、防城区、上思县和东兴市，总面积6181平方公里，有24个乡镇、2个街道办事处，居住着汉、壮、瑶、京等21个民族，人口近90万，是广西第二大侨乡，被誉为“西南门户、边陲明珠”。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd区位优势地处广西北部湾经济区的核心区域和华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，与越南山水相连，是我国唯一一个与东盟陆海相通的城市。有5个国家级口岸，其中东兴口岸是我国陆路边境通关人数最多的口岸，2008年经东兴口岸出入境就达462万人次，占全区的71%。西南经济圈北部湾经济圈华南经济圈东盟经济圈广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd经济数据2010年防城港人均GDP达到36771元，位列广西第一。2010年广西各市人均GDP36771400003405435000）300002579724812元2500021670（18146P2000016083系列1D132521413712792G15000均10000人50000宁州林州港海左州色林南柳桂梧城北崇贺百玉防地区（市）广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd防城港-中国东盟合作第一城?防城港市是我国唯一一个与东盟有陆地和海上通道的城市，也是我国内陆进入东盟国家最便捷的海陆门户，具有优越的区位优势和建设大型物资中转中心、物流港口和出口加工区的良好条件，在中国－东盟自由贸易区和泛北部湾区域合作中具有得天独厚的比较优势。目前，基础设施日趋完善的防城港集装箱码头已开辟了东南亚、东北亚、中东、欧洲等多条国际直航或中转班轮航线，与世界100多个国家、地区的250个港口通商通航。?随着广西北部湾经济区开放开发和中国－东盟自由贸易区全面启动，防城港市成为国内外投资商防城港市开拓东盟市场新的增长点。世界500强之一的美国ADM公司、中粮集团、新加坡威尔玛公司投资建设的一批大项目落户到防城港市，武钢、核电等大批国企单位也将进驻。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd崛起北部湾经济区的港口龙头?“十一五”期末，防城港市港口货物吞吐能力突破6000万吨。2010年，防城港吞吐能力基本适应大西南和泛珠江区域货物集散疏运、货物中转贸易及我市发展工业的需要。目标把防城港市港口建成区域性的大型枢纽港、专业化工业港、现代化和国际化商贸港，为实现亿吨大港目标打好基础，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd防城港经济发展展望?大量投资性资本正在大量涌入本地市场，投资行为大幅增加，投资客群逐渐增多；?国际边境商贸更为繁华，港口龙头的兴建催生产业聚集效应，众多以港口为依托的产业及投资项目逐步汇聚增加，将引入大型外企、国企的进驻，大中型企业员员工未来将成为该市人口的重要组成部分；?物流、大型工业、商贸、旅游将成为支撑防城港的主要产业，这些产业下的人口也将成为该市人口重要组成部分；?东兴县边境门户城市地位愈加显著，东兴-港口两地成为商贸客流最集中地；广西德华房地产投资有限公司GuangxiDehuaInvestmentConsultingCo.,Ltd城市整体规划：逐渐完善城市配套，大力发展支柱产业提升城市工业化水平?按照大城市规模规划建设，城区主要向北、向东及企沙方向拓展，充分利用“三岛三湾”（企沙、渔万、江山三个半岛和东湾、西湾、珍珠湾三湾）美丽的自然风光和优良的生态环境，加大西湾的开发建设力度，逐步形成以行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市新格局。港口区以沙企一级公路为中轴向两翼发展，重点提升面向工业的服务能力，促进城镇发展；防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应；?200