DraftDraftCommunicationCommunication【【沟沟通通稿稿】】昆明北市昆明北市昆明北市昆明北市区区区区干休所干休所干休所干休所项项项项目目目目产产产产品初步建品初步建品初步建品初步建议议议议曲靖昌裕集曲靖昌裕集团团—昆明干休所改造—昆明干休所改造项项目目100%100%概概念念设计设计&&开发开发建建议阶议阶段段100%Concept100%ConceptDesignDesignPhasePhase2012.5.102012.5.10【【报报告整体告整体构构架】架】物物业组业组合合户户型配比型配比别别墅市墅市场场市市场场分析分析产产品建品建议议别别墅墅物物业业建建议议洋房市洋房市场场洋房洋房物物业业建建议议小高小高层层物物业业建建议议第一部分：低密度市第一部分：低密度市场场分析分析??别别墅市墅市场场??洋房市洋房市场场??分析分析总结总结昆明低密度市昆明低密度市场产场产品面品面积区间积区间段分析段分析主城主城区区在售低密度在售低密度项项目面目面积积、、单单价价区间区间分布——分布——别别墅墅?城近郊城近郊独栋独栋面面积区间积区间350-500350-500㎡，㎡，双拼双拼面面积区间积区间：：240-300240-300㎡，㎡，联联排面排面积区间积区间180-260180-260㎡，㎡，叠叠加加面面积区间积区间130-150130-150㎡；㎡；?昆明城市昆明城市别别墅整体面墅整体面积较积较大，大，联联排和排和双拼双拼面面积积接近，通接近，通过总过总价价区区分。分。?受容受容积积率限制，率限制，纯别纯别墅墅项项目相目相对较对较少，目前低密度物少，目前低密度物业项业项目中普遍以目中普遍以别别墅配合洋房形式出墅配合洋房形式出现现别别墅墅类类型型单单价价区间区间（元（元//㎡）㎡）面面积区间积区间（㎡）（㎡）独栋独栋24000-3000024000-30000350-500350-500双拼双拼16000-2200016000-22000240-300240-300联联排排12000-1600012000-16000180-260180-260叠叠加加9000-110009000-11000130-150130-150昆明低密度市昆明低密度市场产场产品面品面积区间积区间段分析段分析主城主城区区在售低密度在售低密度项项目面目面积积、、单单价价区间区间分布——花分布——花园园洋房洋房?城近郊花城近郊花园园洋房面洋房面积区间积区间::四房四房144-148144-148㎡、大三房㎡、大三房115-138115-138㎡、小三房㎡、小三房89-10589-105㎡㎡?产产品品设计设计上都注重上都注重户户型型与结构与结构高度高度结结合，高附加面合，高附加面积赠积赠送送?结构结构上多上多为为1-61-6层设计层设计，，1-21-2层跃层层跃层（（11楼带楼带前后花前后花园园）、或）、或设设置置-1-1层层地下室地下室与与11层层形成形成跃层跃层；；2-42-4为为平平层层；；5-65-6层为层为退台式退台式跃层跃层洋房功能洋房功能面面对对客群客群单单价价区间区间（元（元//㎡）㎡）面面积区间积区间（㎡）（㎡）阔绰阔绰四房四房终极终极置置业业型型140-148140-148大三房大三房再改善置再改善置业业型型6000-120006000-12000110-138110-138小三房小三房首次置首次置业业型、首改置型、首改置业业87-8987-89型型【低密度【低密度项项目目户户型配比分型配比分万科·白沙润园析】析】物物业类业类功能功能面面积区间积区间（㎡）（㎡）户数户数项项目目占比占比占比占比?项项目位置：昆明目位置：昆明盘龙区东盘龙区东型型总户数总户数白沙河白沙河青青裕路西裕路西四房四房两厅两厅一一厨厨三三卫卫16516515615616%16%三三阳阳台台?物物业类业类型：型：联联排、排、双拼双拼、、三房三房两厅两厅一一厨两卫厨两卫12812825225226%26%花花园园两阳两阳台台93%93%花花园园洋房洋房洋房洋房三房三房两厅两厅一一厨两卫厨两卫909030030031%31%?占地面占地面积积300300亩亩两两阳两两阳台台两两方方两厅两厅一一厨厨一一卫卫808015015016%16%?建筑面建筑面积积3939万㎡万㎡一一阳阳台台950?容容积积率率1.201.20联联排排1123423436363%3%?一期一期总户数总户数974974户户联联排排2220420436363%3%?车车位位数数10001000个个别别墅墅7%7%双拼双拼25025020202%2%【低密度【低密度项项目目户户型配比分型配比分城市山析】析】?项项目位置：昆明市西山目位置：昆明市西山区马区马物物业类业类功能功能面面积区间积区间（㎡）（㎡）户数户数项项目目套比套比套比套比街街型型总户数总户数?物物业类业类型：洋房、型：洋房、别别墅墅四房四房两厅两厅一一厨厨三三卫卫14514540406%6%三三阳阳台（台（跃层跃层））?占地面占地面积积126126亩亩三房三房两厅两厅一一厨两卫厨两卫120-136120-13612012018%18%花花园园两阳两阳台台48%48%?建筑面建筑面积积11.611.6万㎡万㎡洋房洋房三房三房两厅两厅一一厨两卫厨两卫104-114104-114808012%12%?容容积积率率0.920.92两两阳两两阳台台660660两两方方两厅两厅一一厨厨一一卫卫8989808012%12%?一期一期总户数总户数660660户户一一阳阳台台660?车车位位数数700700个个联联排排170170626210%10%叠叠加加1114514525825839%39%52%52%别别墅墅叠叠加加2213213220203%3%【低密度【低密度项项目目户户型配比分型配比分华夏曦岸析】析】物物业类业类功能功能面面积区间积区间（㎡）（㎡）户数户数项项目目占比占比占比占比?项项目位置：昆明市西山目位置：昆明市西山区区型型总户数总户数银银海山水海山水间对间对面面四房四房两厅两厅一一厨厨三三卫卫148-164148-164747415%15%三三阳阳台台?物物业类业类型：洋房、型：洋房、别别墅墅97.6?占地面占地面积积156156亩亩三房三房两厅两厅一一厨两卫厨两卫114-137114-13723523549%49%97.6花花园园两阳两阳台台%%?建筑面积16.7万㎡洋房洋房建筑面积16.7万㎡三房三房两厅两厅一一厨两卫厨两卫85-8985-8915415432%32%两两阳两两阳台台?容容积积率率1.671.67475475475?一期一期总户数总户数500500户户联联排排27527510102%2%?车车位位数数815815个个别别墅墅双拼双拼403403220.4%0.4%2.4%2.4%【低密度【低密度项项目目户户型配比分型配比分格拉斯香水小镇析】析】?项项目位置：昆明市官渡目位置：昆明市官渡区区物物业业功能功能面面积区间积区间（㎡（㎡户数户数项项目目占比占比占比占比类类型型））彩云北路螺彩云北路螺蛳湾对蛳湾对面面总户数总户数四房四房两厅两厅一一厨厨三三138138484815%15%?物物业类业类型：洋房型：洋房卫卫三三阳阳台台三房三房两厅两厅一一厨两厨两126-131126-131969630%30%?占地面占地面积积7979亩亩花花园园卫两阳卫两阳台台93%93%?建筑面建筑面积积1111万㎡万㎡洋房洋房318三房三房两厅两厅一一厨两厨两87-8987-8911011035%35%?容容积积率率1.51.5卫两两阳卫两两阳台台?一期一期总户数总户数318318户户两两房房两厅两厅一一厨厨一一7878646420%20%?车车位位数数420420个个卫卫一一阳阳台台别别墅墅无无昆明低密度市昆明低密度市场场去化量分析表去化量分析表项项目目推推盘时间盘时间产产品品面面积积（㎡）（㎡）均价（元均价（元//㎡㎡开盘开盘推出套推出套数数销销售套售套数数去化率去化率房源房源销销售周售周））期期万科白沙万科白沙润园润园未定未定联联排排203-234203-234//未推出未推出未推出未推出////双拼双拼250250//未推出未推出未推出未推出////20112011年年99洋房洋房909010500105006060454575%75%88个个月月月月115-128115-128103001030017617615715790%90%14514510000100005656535394%94%华华夏曦岸夏曦岸20112011年年88洋房洋房89891000010000154154868655%55%1414个个月月月月114-137114-137110001100023523520220285%85%148148900090007474464662%62%20112011年年1010联联排排275275180001800010106660%60%1414个个月月月月双拼双拼40340324000240002222100%100%联联排排170170//未推出未推出未推出未推出//叠叠加加11145145//未推出未推出未推出未推出////叠叠加加22132132//未推出未推出未推出未推出//城市山城市山20112011年年1010145145700070002020161680%80%月月120-136120-136800080006060555591%91%1212个个月月洋房洋房104-114104-1148500850040403