2012年8月20日一、目一、目标标、任、任务与问题务与问题汇汇市市场场篇篇报报二、整体市二、整体市场环场环境境研研究究思思三、三、项项目目现现有有状况叙状况叙述述路路项项目篇目篇四、目四、目标标客客户户群分析群分析五、二期五、二期产产品品户户型建型建议议六、六、项项目整体形象定位目整体形象定位策略篇策略篇七、二期七、二期总总体推广策略思考体推广策略思考八、整八、整盘销盘销售及价格策略建售及价格策略建议议九、推广部署及九、推广部署及执执行行计划计划执执行篇行篇十、媒体十、媒体费费用用预预估估一、目一、目标标、任、任务与问题务与问题目标要求【在经过与甲方沟通后】【在经过与甲方沟通后】项项目二期整目二期整盘盘最最终实现终实现均价均价34003400元元//㎡㎡二期价格较一期均价提升450元/㎡【根据一期成交数据】【根据一期成交数据】项项目一期整目一期整盘盘最最终实现终实现均价均价29502950元元//㎡㎡问题问题一：我一：我们们能否找到适能否找到适销对销对路的路的产产品？品？问题问题二：我二：我们们能否能否实现实现二期二期34003400元元//㎡均价？㎡均价？我们能否完成目标、实现价格提升先看看市场、看看自身再寻求突破口二、整体市二、整体市场环场环境境研研究究2012下半年及13上半年北京市场走势宏观经济分析GDP：2季度经济增长创2009年1季度以来的增幅新低欧债危房地产等结构调整和转型，机此起宏观调控经济结构转型导致彼伏，继续实施资源供求关系发生外部需，固定资了一些变化，潜在求陷入产投资增的增长生产率出现萎缩；速下滑；下降。随着稳增长政策的推据国家统计局公布的上半年国民经济运行情出，政策刺激效应将在三季度况的数据显示，上半年国内生产总值227098亿元逐步显现，或将有效对冲经济，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季增速下滑，三季度经济增速出度增长8.1%，二季度增长7.6%，增速较1季度的现企稳将是大概率事件，全年8.1%放缓，同时创下2009年1季度以来的增幅新低。经济增长7.5%的目标应该可以实现。宏观经济分析进出口低位回稳,CPI继续回落并持续走低今年上半年，我分析：国外贸进出口总值今年上半年贸易顺差出18398.4亿美元，同比现了较大幅度的增加，增长8%。其中，6月其根本原因是在外贸出份出口好于预期，但进口地位增长的同时，国口疲弱。数据显示，当内经济的自主回落、内前外贸发展呈低位回稳需放缓，使进口增长明态势，但进出口回升基显慢于出口的增长。再础并不稳固，若欧债危叠加上去年上半年贸易机不再继续恶化，中国基数偏低的因素，使今2012年可望实现10%年上半年顺差增加的幅的贸易增长目标。度较大。上半年CPI回落至3.0%，尤其是6月份CPI涨幅大幅回落至2%附近，7月继续回落创全年新低，说明物价上涨压力得到明显控制，中国通胀压力得到大幅缓解。今年上半年CPI涨幅出现回落，主要还是跟食品价格的明显回落有很大的关系。数据低于市场预期，反映出生产资料需求疲软，但没有进一步扩大的趋势，下半年，国际环境的恶化的可能性变小，国内一系列稳增长的措施将使国内的投资和制造业逐步复苏，不排除继续降息和降存款准备金的可能。宏观经济分析存款准备金利率二次下调，政策微调增强经济运行活力5月18日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。分析：央行下调存款准备金率与4月经济数据有关。4月份CPI为3.4%，显示通胀压力已大大缓解，预防经济硬着陆成为货币政策的主要任务。而银行新增贷款创年内新低，说明实际经济需求不足。需要给银行更好的政策空间增强信贷投放。下调存款准备金率有利于银行信贷投放、增加经济运行活力、实现相对宽松的资金面。从4月份经济数据来看，无论是外贸、投资、税收以及信贷增速，均出现增速放缓现象，同时国内外需求低迷，有必要通过政策预调微调增强经济运行活力。宏观经济分析半年内两次下调存准率，央行1月内2次降息，刺激经济稳定增长。上半年货币政策预调微调力度持续加大，2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率0.5个百分点；6月，央行下调存贷款基准利率0.25个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。7月8日央行再度下调一年期存款基准利率0.25个百分点，一年期贷款基准利率0.31个百分点。房地产市场不做调整。5月末，广义货币（M2）余额90万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。2012年最新央行存贷款利率表一览是否将取消存量房贷7折利率将由国家监管部门的最终决策以及原合同约定两方面内容共同决定，从目前来看取消的可能性并不大，而且有关“倒挂”的说法其实也并不准确。在央行公布的优惠利率表上，美元、港元、澳元、欧元、英镑、加元等，均不同程度地推出有优惠利率，而且优惠利率要比挂牌利率高得多金融机构人民币存款基准利率表——存款利率(2011年7月7日起执行)种类年利率(%)。房地产新政“中央基调不变，地方微调不断”中央政府调控政策措施中央政策总基调：今年上半年中央政策平稳，坚严格执行限购措施和差别化住房信贷和税收政策。持房调不放松，限购和限贷为?一方面，在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首政策红线。套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；“新国八条”?另一方面，严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准地方微调政策获默许：今年上半年地方微调政策不断、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏出现，近40城市微调政策获制投机投资性购房需求。得默许，主要措施有“利率优惠、降首付比例、给予税费优地方政府微调政策措施惠、重启购房入户、上调公积免或减征购房契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州金贷款限额、放宽普通住房标准”等。支持购买首套普通住提高普通住房价格标准天津、增城、中山、上海、南昌房，吸引刚需入市。重启购房入户政策从化、长春补贴首次置业青岛、重庆、杭州、芜湖中央制止地方不合理政策：中央密切关注各地执行调放松限购条件佛山、成都、上海、象山控政策的情况，对于地方出台土地松绑北京、广州、杭州、成都、昆明放松抑制不合理购房政策的措施，将及时予以制止或纠正。南京、吉林、合肥、沈阳、成都、克拉玛依、信阳、南昌、蚌提高公积金贷款额度如“佛山、芜湖等涉及变相松埠、郑州、呼和浩特、武汉等动二套房限购等明显托市行为”。房地产新政抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温温家家宝宝总总理多理多次次指指出出巩巩固房地固房地产调产调控成控成果果。。20122012年上半年，年上半年，温温家家宝宝总总理理在各在各种场种场合合多多次次指指出要出要巩巩固房地固房地产产调调控成控成果果，，即即使在使在经济经济下行下行压压力加大提出“力加大提出“稳稳增增长长更更重重要”之要”之时时，，温温总总理仍理仍强强调继续严调继续严格格执执行行并并逐步逐步完善抑完善抑制投机制投机投投资资性需求的政策措施性需求的政策措施。。住建部等四部住建部等四部委委及地及地方方政政府府相相继继辟辟谣谣否否认认政策放政策放松。松。20122012年上半年以年上半年以来来，各地，各地楼楼市微市微调调不不断断，但，但涉涉及及限限价、价、限限购购的均的均被叫停被叫停，，另另有一些有一些城城市，市，如厦如厦门门、、湖南湖南、、石石家家庄庄和和河河南南相相继继否否认认媒体媒体报报道道的的楼楼市政策微市政策微调调传闻传闻。。针针对对媒体媒体报报道道调调控控将将会会放松，放松，国国家家发发改委改委、央行、、央行、银监银监会会、住建部四部、住建部四部委委相相继继表表态态，否，否认认放松。放松。66月月1818日，住建部日，住建部发发言言人强人强调调，，当当前各地要前各地要坚决坚决按按照照中央要求，中央要求，继续坚继续坚定不定不移移地地抓抓好房地好房地产产市市场调场调控各控各项项政策措施的政策措施的贯彻贯彻落落实实工作工作，，特特别别是是严严格格执执行差行差别别化住房信化住房信贷贷、、税税收政策和住房收政策和住房限限购购等措施，等措施，巩巩固固调调控成控成果果。。房地产新政支持自住性需求，促进市场活跃央行、住央行、住建部等建部等支持首套房支持首套房以首次以首次置置业为业为代表代表的的合理合理购购房需求一房需求一直受直受到政到政府府的的支支持和持和鼓鼓励励。去年。去年姜姜伟伟新在全新在全国国住房住房城城乡乡建建设设工作工作会会议议中部署中部署20122012年年重重点点工作工作时时就指就指出出支支持持居居民的民的合理合理购购房需求，房需求，优优先保先保证证首次首次购购房家房家庭庭的的贷贷款需求。央行、住建部、款需求。央行、住建部、国国家家发发改委改委等部等部门门多多次次表表示示支支持持首首套套房，房，多多数数城城市的首市的首套套房房贷贷利利率率从从去年下半年的基准利率下浮去年下半年的基准利率下浮至至8585折折，，针针对对首首套套房房贷贷政策松政策松动动迹迹象明象明显显。。上半年上半年货币货币政策政策预调预调微微调调力度持力度持续续加大，加大，20122012年上半年年上半年银银行行两两次下次下调调存准率、一月存准率、一月内两内两次降息。央行分次降息。央行分别别在在2