香营项目香营项目香营项目香营项目整体定位及户型建议整体定位及户型建议北京疆域致远运营机构2012年8月20日目录目录IndexIndex01项目界定04发展战略ProjectdefinitionDevelopmentstrategy02市场分析05整体定位MarketanalysisWholepositioning03客户研判06户型建议CustomeranalysisFamilysuggest城市区位城市区位地理优越旅游宜居境内铁路、公路四通八达，通讯先进迅捷，电力、煤炭充足，县城新区和南戴河城镇基础建设日臻完善，生活服务设施齐全,文化娱乐场所众多。“河北省十二五规划纲要”中，以“秦唐沧”为核心，以沿海11县（区）、8功能区、一路一带为主体的沿海经济隆起带是河北省十二五规划发展的重点。抚宁作为沿海11县（区）之一，获新的发展机遇。作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市委市政府决定深入实施“旅游立市”战略，打造宜游城市，建设最佳旅游目的地”。拥有南戴河、温泉堡、长城、洋河等优越旅游资源的抚宁的发展将得到市里进一步的支持。城市规划城市规划市域西部核心县城战略布局城市性质:秦皇岛的西部新城和市域副中心，县域的政治、经济、文化中心。城市人口与规模:规划到2020年县城常驻人口为24万人，建设用地规模为24.4平方公里。城市空间发展战略：规划抚宁县城的空间发展策略为：北优、南拓、西进、东控。规划区域的开发与实施是抚宁县城南拓东控战略的重要环节。城市空间布局：规划期末抚宁县城市空间结构将形成“一带——洋河景观带，四心——行政办公中心、商业金融中心、河西公共服务中西和紫金山绿心，四轴——天马大街、迎宾路、长征路、新城西路，八组团——老城组团、生态行政组团、河西综合服务组团、南部新城组团、东部新区组团、东南滨水组团、西南滨水组团和骊骅工业区组团”。规划区域为抚宁县“八组团”东南滨河组团的组成部分，主要用地为居住用地。抚宁县总体规划（2010—2020）城市经济城市经济GDP增长较快第二产业占主导在过去的9年时间里，GDP总量增长了3.5倍，增速较为迅猛，除2009年前后受经融危机的影响经济增长较为缓慢外，其他年份增长率平均都在13%以上，可以说经济宏观面态势良好，对其各行业的发展较为有利。（数据来源于抚宁县政府）通过表格可以看出，抚宁县是以第二产业为主导的，其占到经济总量的60%左右，除2009年受外部环境影响出现较大的负增长外，其他年份平均都在20%左右，增长率较GDP更高。（数据来源于抚宁县政府）城市经济城市经济个人收入快速增加地产投资活跃城镇人均可支配收入随着整体经济增长面的利好，在过去的9年时间里增长了2.8倍，由2003年的7012元增加到2011年的19509元，平均年增长率在11%左右，高于同期全国水平。（数据来源于抚宁县政府）房地产投资总量在过去的9年时间里整体有大幅度的增长，增加了将近12倍，在2003年、2004年和2011年受外部环境的影响，降幅较大，出现负增长，波动性较大。（数据来源于抚宁县政府）区域规划区域规划周边生活配套、产业规划密集布局1、以图书馆、文化馆和体育馆为主体的文体中心、抚宁一中的规划与建设，与原有行政中心一起在抚宁南部形成了一个新的公共活动中心。新公共活动中心将对规划区域的开发与建设起到极大促进作用。2、位于规划区域东侧紧邻的仓储物流园区和郦城工业区的发展将与规划区域形成互动，为规划区域发展提供新的产业空间。3、规划区域西侧紫金山山体公园和南侧洋河景观带的打造，将会为规划区域提供优美的环境和生态保障。区域规划区域规划内部规划向好发展潜力无建筑布局多样化：紫限荆山东侧居住片区为现代居住社区，以多层住宅为主，局部地段穿插高层，彰显现代城市的魅力。快速路：位于县城内快速路是指四条外环路，现状骊城大街和西环路、规划南环路和东环路；商业副中心：商业副中心位于紫金山东侧片区。教育迁入：位于城市东南角地块，将规划居住用地调整为教育科研设计用地，将原职业技术高中与二中合并，作为抚宁第二中学用地，职业技术高中迁入该地块，并将教师进修学校、业余体校迁入。垃圾处理场搬迁：香营村东南，紧靠规划城区，规划考虑对垃圾处理厂重新选址，建一座处理规模250t/d的垃圾无害化综合处理厂，用地面积约3.2公顷。并建设特种垃圾焚烧场和建筑垃圾填埋场。地块现状地块现状规划潜力地块一期开发近３００亩地块儿，拆迁后等待进行“三通一平”。周边资源周边资源紫金山公园－项目后花园紧邻项目西侧的“紫金山公园”，占地１５０公顷，东侧门区域规划有历史文化展区、老年活动区、溪水休闲区、儿童活动区和观赏游览区，是集休闲、娱乐、活动、参观于一体的山体公园，项目天然的绿色氧吧。周边周边资资源源快速路－升值主动力正在施工中的快速路，未来将成为县城到秦皇岛市的快速干道，快捷的交通，带来出行便利的同时，无疑成为拉动项目发展的主动力。小结小结宏观：?区位：区位优越，交通便利，周边紧邻大城市；?经济：经济总量增长较大，第二产业占据主导，人们生活水平显著提高，房地产投资波动中增长迅猛。微观：?规划：规划整体是向东发展，未来项目周边将作为集交通、商业、休闲、教育的综合性开发用地；?现状：在拆迁安置完成以后，项目开始进入正式运作期；项目四至环境目前较差，无成型生活配套、教育配套差；?周边：紫金山园、快速路和具有活水风脉的洋河，无疑给项目带来了不可复制的价值。项目界定项目界定极具潜力的整体规划周边环境优越的大体量开发项目。属性属性诠释诠释??展金阊区汇聚现现代城市魅60力，以多家政府机关、国家级企事业单位层住宅为主，局部地段??现泛公务员汇聚地代住宅社区规划穿?插人均购买力强高层。区位属性区位属性??完善的区域居住功能被认可区域功能规划??商市中心传统居住区业、教育、交通和休闲度假区域?区域功能定位明确?商贸经济、旅游、居住区?区域开发成熟度欠缺?距县城中心较远，现有功能配套欠缺?项目体量小?占地50亩，容积率1.3?大体量开发?总占地1000亩，一期开发近300亩?西园路沿线无成型商业配套、教育文化资源项目属性?小环境配套不佳，大环境资源优厚??沿5分钟生活圈内，资源配套齐全线无成型商业配套、教育文化资源项目属性?小环境配套不佳，大环境资源优厚?紧邻紫金山，毗邻洋河，快速路施工正酣?政府规划出台?对西园路规划启动于2006年底开始?政府规划出台?对西园路规划启动于2006年底开始13目录目录IndexIndex01项目界定04发展战略ProjectdefinitionDevelopmentstrategy02市场分析05整体定位MarketanalysisWholepositioning03客户研判06户型建议CustomeranalysisFamilysuggest周边项目分周边项目分布布骊郡华府富强园三期郦城龙园天骄华庭富华苑二期香营地块儿周边项目周边项目简介简介天骄华庭?项目为高层塔楼，户型面积在１００－１４０㎡之间，以大两居、三居和大四居户型为主。左侧：１０５㎡　两室两厅１３９㎡　四室两厅双卫　周边项目周边项目简介简介富华苑（二期）?项目为富华苑二期开发，共５幢，主力户型面积在７０－１００㎡区间，多为小两居、大两居和小三居，以经济适用为主，客群多为县区刚需购房者。周边项目周边项目简介简介富华苑（二期）?此外项目还有部分大户型，户型为１１６㎡三室两厅两卫和１３６㎡四室两厅两卫，且以购房改善型客户为主。周边项目周边项目简介简介骊郡华府?项目为６＋１类型，户型面积区间在９０－１３０㎡之间，主力为大两居和大三居，居住宽敞舒适，所在位置交通便利。周边项目周边项目简介简介富强园（三期）?项目周边享有教育、酒店等配套，本期在售主要为高层，户型面积在９０－１３０㎡之间，主力为三居和大两居。竞争竞争分析分析?区域产品线开始由多层向多层和高层相结合的方式转变?产品体量较小产品核心项目名称户型规划价格产品线，不能构成规竞争力模效应?产品核心竞争普通大户型4幢楼并小高层和高天骄华庭地段力主要依托地错层露台排式布置层相结合段、环境和价三期6幢格普通中小户富华苑环境6+1形式型无功能房兵营式排?户型只求满足布居住，并无较4幢楼大提升普通户型无多层高层相骊郡华府价格功能房兵营式排结合?规划没有理念布，多为兵营式4幢合围普通户型多多层高层相排布富强园价格式中央景角阳台结合观?产品线多采用多层、小高层和高层相结合的方式竞争竞争分析分析?周边在售项目户型面积主要集中在９０－１００㎡和１１０－１３０㎡的区间，户型主要以大两居以及三居为主。小结小结?在售主要物业类型为多层和高层相结合的方式，户型多以大两居和三居为主，销售均价主要集中在３２００－３８００元／㎡之间。?在售物业以地段和?在售或在建物业类型多为多层６＋１形式，部分交通便利或者周边配套成熟的项目建有高层或者高层多层混合搭配；?在售项目户型面积多集中在９０－１００㎡和１１０㎡－１３０㎡的区间，户型多以大两居和三居室为主；?各项目建筑销售均价主要集中在３２００－３８００元／㎡之间。目录目录IndexIndex01项目界定04发展战略ProjectdefinitionDevelopmentstrategy02市场分析05整体定位MarketanalysisWholepositioning03客户研判06户型建议CustomeranalysisFamilysuggest住住宅宅调调查问卷查问卷置业方向?大部分受访者对房价未来走势看好，在２年内有购房计划的接近５０％，且以改善型和首次置业为主，对多层住宅较为亲睐，购房意愿多对迎宾路、郦城大街北部和紫荆花园东部居住区域看好。住住宅宅调调查问卷