K2·百合湾项目分析与借鉴华远·铭悦项目组2012年2月目录一、K2百合湾近期成交情况二、K2百合湾产品解析与营销方式探讨三、K2百合湾与华远·铭悦的对比分析四、本案可借鉴思路第一部分：K2百合湾近期成交情况1、通州区域市场竞品项目成交情况（统计周期2011年5月1日-2012年1月15日，8.5个月）销售面积销售金额整体成交均价项目名称销售套数（套）月成交套数（套）（平米）（万元）（元/平米）华业东方玫瑰67479448896930515439K2百合湾3584231827605271901715921天时名苑228262688342800（含1500精装，现房）京贸国际城22627205593124715199富力金禧花园22426214273831817883（含3000精装）远洋东方789136502161515834金隅花石匠2022023310215332从上表可看出：华业东方玫瑰成交套数和面积最多；主要原因是其2011年最大降幅达18%左右，且蓄客期长达8个月之久。而K2百合湾在所有竞品项目中，成交均价最高。2、K2百合湾销售情况简述因素K2百合湾规模（平米）占地8.7万平，建筑面积16万平，容积率2.0产权（年）50/70均价（元/平米）32000/19000（算上赠送面积，折合15200）4-11月新推面积（平米）7.5万5-1月销售面积（平米）4.1万去化率55%前期主推商住物业，中期推出纯商品住宅，限购、不限购客群均有可选产品。3、K2百合湾成交情况统计（平层住宅）（统计周期：2011年5月1日-2012年1月15日）K2百合湾项目自去年9月份开盘以来，销售业绩一直良好，成交量与成交均价均是区域住宅市场内佼佼者。但是随着通州市场的日益严峻，也难逃降价的厄运，成交均价一路走低。2012年1月份成交均价为18055元/平米。4、K2百合湾去化量统计（平层住宅）（统计周期2011年5月-2012年1月15日）截止2012年1月15日，该项目共推售普通住宅7.5万㎡，已销售4.1万㎡，占比55%。去化速度较快。5、K2百合湾成交户型分析（平层住宅）该项目成交户型中，80-90㎡户型所占比例最大，占比76%。可以看出，刚需客户群体在区域市场内仍为主体消费者。小结：在目前通州整体市场如此惨淡情况下，区域市场内各个项目均采取降价或者变相促销的营销方式，但成交量与成交均价使通州房地产市场真正走入一个严格意义的冬天。但对K2百合湾项目而言，在限购、限贷严峻的市场中，该项目的纯商品住宅产品的成交量、均价、去化速度方面均有良好的表现，成为区域市场备受关注的项目案例。同时更值得我们去关注与深入研究，期望挖掘其突出优势，以作为我项目的借鉴。第二部分：K2百合湾产品解析与营销方式探讨?产品解析一、基础信息二、区位优势（道路交通、配套规划）三、产品优势（规划布局、建筑风格、园林景观、内部配套、户型设计）四、项目附加值（物业管理）一、基础信息物业类型开发商项目地址占地面积建筑面积容积率绿化率普通住宅、通州通胡大街K2地产8.7万平米16万平米2.035%loft公寓70号主要户型产权住宅套数交房标准入住时间物业公司物业费（平层）二居79㎡（赠送17㎡，折合96㎡）住宅70年876套三居87㎡毛坯2013年底绿城物业办公50年（平层）（赠送33㎡3.8元/平方米/月，折合120㎡）二、区位优势百合湾项目位于通州新城核心区、通胡大街70号，北运河东岸，西邻通州运河公园，占据公园和CBD两大优势资源。K2K2百合百合湾湾通州新城核心区运运河公河公园园1、道路交通——地铁和公交的双重便利?地铁：通州新城核心区已确定设立3座地铁换乘站，分别是北关、新华大街、月亮河换乘站，拟于2012年建成。届时，新城核心区3条轨道交通线路（M6、R1、S6）将可实现“两两换乘”。百合湾项目距离新华大街站1000米左右，距离月亮河站600米左右，轨道交通较为便利。K2K2百合百合湾湾?公交：目前通州到市区的路线有朝阳路、朝阳北路、京通快速路，以及正在规划设计中的广渠路延长线。项目所处地点可通过通胡大街、新华大街及新华南街实现进入主城区路线的便捷切换。朝朝阳阳北路北路通胡大街通胡大街朝朝阳阳路路K2K2百合百合湾湾新新华华大街大街新新华华南街南街京通快速京通快速两两广路广路2、配套规划——暂时不够完善，但可达性较强，且未来发展潜力巨大总体来说，目前通州区域的商业氛围不浓、生活配套设施不够完善，运河东部区域较西部老城区配套更差一些；百合湾项目周边生活配套设施现状为超市、学校及商业会所，没有大型的购物、娱乐场所及医院，但项目周边交通设施比较便利，对外界的服务设施用较强的可达性，并且随着运河商务区的建设，项目周边的配套将有极大的改善。休休闲闲配套配套公园：通州运河公园是在原运河文化广场、运河奥体公园、生态公园基础上整合而成的大型绿色生态公园，规划全长4600米，宽600-800米，总面积368万平方米（朝阳公园278万平米），其中水面占92万平方米，绿化率达95%；是百里长安街东起点、京杭大运河北起点，也是目前京东面积最大的城市公园。规模宏大的公园、广场以及龙船、雕塑等设施为项目营造了良好的外部自然及休憩环境。商商务务配套配套与发与发展展因K2百合湾项目位于通州新城核心区附近，商业配套发展潜力十分可观。K2K2百合百合湾湾以下，我们从通州国际新城以及该项目西北部、西部、东南部规划及发展前景方面分析其优势。西北部项目西北部（直线距离2公里）为运河水乡区，将建设高度200米左右的星级酒店、高度达250米的企业总部和区域地标、14.7公顷的特色博物馆，以及以主题水景酒店。西部西部（直线距离1.5公里）为高端商住区，将建设高端水景公寓、时尚餐饮、影院、医院、学校等设施。东南部项目东南部（直线距离2公里）为会展综合服务区，将建设国际会议展览中心、城市博物馆、艺术展览馆、商务会馆、酒店等设施。K2百合湾项目区位优势突出表现在：资源：项目位于五河交汇区域，西距大运河700米左右，依托运河沿岸的奥体公园、运河文化广场，以及项目西南部的运河生态公园、西部的西海子公园，具备了良好的外部居住环境。商务：随着通州新城CBD核心区的逐步建设，未来该区域将成为高端商务、文化、及旅游、度假的聚集区。价值：随着地铁6号线二期的建设，以及R1地铁线的远期规划，项目到达市区的交通条件将得到很大改善；地铁S6线的规划建设，将加强区域与顺义、机场及亦庄开发区的联系，区域价值的提升有利于项目的保值增值。三、产品优势1、楼座布局——L型布局，超百米阔景楼间距?K2百合湾项目分3大组团，包含公寓、高层住宅及花园洋房，共23栋；另配套有会所、网球场、临街商业及幼儿园等。?项目用地总体呈“L”型，外围临街的是高层楼座、商业及会所，局部超百米阔景楼间距，观景视野好；内部花园洋房有300米梧桐大道相通，私密、尊贵、安静。2、建筑风格——新古典主义，全干挂石材ART-DECO新古典主义建筑，全干挂石材，金黄色外立面，18/20高层建筑群，外观效果较好，客户易接受。3、园林景观——“龙湖式”园林，多重景观带K2地产项目园林规划设计多数模仿龙湖式园林风格，单从外观感受容易给客户带来认同感。此方面也是K2百合湾项目闪亮卖点主要之一。K2百合湾龙湖蔚澜香堤?外围隔离带：社区外围采用坡地势植树种草，围造了近10米宽的绿化隔离带，有效缓解了临路的噪音问题。?湖心公园：在高层住宅组团，项目打造了4000平米的人工湖，是社区内外景观最大亮点。?梧桐大道：在项目北入口，修建了近300米长的梧桐大道，增加了项目的仪式、尊贵感。景观入户K2百合湾龙湖蔚澜香堤社区内通道项目共北、东、西三个出入口，人车分流；北门主入口，法桐大道直抵项目南端的花园洋房；东次入口，入门即现水榭亭、漫坡海等闲庭水榭景观；西次入口临会所、网球场及配套商业，娱乐、休闲、购物便利。4、内部配套——豪华配套，彰显品质水水会会所所百合湾项目配套有3000平米的会所（金茂府、红玺台项目的配套会所面积也仅在3000平米左右）会所设施包含书吧、雪茄吧、咖啡屋、健身房、红酒屋等。5、户型设计——产品形态丰富，超大赠送面积?K2百合湾项目户型主要分为两种，loft公寓和平层住宅。?平层住宅户型以超大赠送面积吸引客户眼球，最大赠送面积可达30余平米。平平层层住宅住宅户户型型79㎡两居户型79㎡两居户型，赠送面积达17㎡，最终折合总建筑面积96㎡.该户型西北角赠送面积打通后可实现一居变两居功能，南向大面积赠送为全朝南阳台与露台，成为市场上接受度最好的南北通透户型。87㎡三居户型87㎡三居户型，赠送面积可达33㎡，最终折合建筑面积120㎡.图中标红部分报规时无顶，交房后由开发商进行二次施工，全部算作赠送面积。其中包括南向阳台、露台；北向露台，最受关注的是该户型套内面积从新布局后，加上赠送面积可实现餐厅与次卧功能。K2百合湾户型优势产品形态丰富：1、从产权形式看，包含50年商住公寓和70年普通住宅；2、从建筑层次看，包含多层和高层项目；3、从户型看，80-90平米两居平层住宅。?符合市场需求：1、超大赠送面积，迎合消费者心理需求；2、单套总价100万起，符合大多数消费者的支付能力，形成项目的有效供给。K2百合湾产品优势突出表现在：规划：L型布局，超百米楼间距，有一定的围合空间，利于邻里关系的亲近；依楼栋分布设三个出入口较好地分散了小区人流、车流。建筑：ART-DECO新古典主义建筑，全干挂石材、金黄色外立面，18/20高层建筑群，彰显宏伟、气派与高贵。园林：外部采用坡地植树种草，有效缓解了临路的噪音问题；内部采用类龙湖的园