中国指数研究院中国房地产指数系统2012年北京房地产市场发展研究报告2012年2月22日目录摘要...................................................................................................................................................1?一、?经济环境：经济增速放缓，物价水平仍然较高.....................................................................3?二、?政策环境：调控措施严厉程度高于全国.............................................................................13?1.全国政策：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化...........................................................132.北京政策：严厉程度高于全国，政策更具体多样.....................................................................16三、?市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求....................................................19?1.商品房市场：供需均有所下降，价格基本保持稳定.................................................................192.住宅市场：下半年量价齐跌趋势显著，刚需为市场主力...........................................................253.写字楼：供应量仍处于低位，销售价格与租金继续上涨...........................................................804.商业用房：供不应求依然严重，售价租金均有上涨.................................................................895.二手房市场：受影响大于新房，部分区域降价明显.................................................................99四、?土地市场：量价齐跌，出让金总额下降，寒冬来临..........................................................102?五、?开发企业：多数房企业绩下滑，市场集中度提高.............................................................111?六、?市场展望：鼓励自住需求，企业降低市场目标.................................................................117?1.?政策趋势：坚持房地产调控不动摇，自住性需求得到鼓励.........................................................117?2.?房产市场：量价调整继续，近郊小户型产品继续成为热点.........................................................118?3.?土地市场：推地以配套保障房为主，成交量与金额继续下降......................................................119?4.?企业表现：拿地减少，推盘更加谨慎，降低业绩目标................................................................121?研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun.com主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳刘水师洋吴珊张婷张静段秀娟李晶李森雷京王娜荣晨贾静张红莉刘丽杰李映雪安戎陈茜周萱王亮蒋云峰苑承建白彦军何平高静张英赵丽一杨德磊赵玉国中国指数研究院各分院：汪勇张志杰刘海波刘宣张化学薛玲贾艳伟胡佳娜罗勇成陈晟林建晖张伟周瑞蓉钟文辉高院生陈雯郭雨明杜丙国李力胡超丁晓张晓伟陈佳邓永乐黄雪钱慧群朱柏润2012年北京房地产市场发展研究报告摘要一、宏观环境：经济增速放缓，房地产调控政策严厉程度引领全国2011年，北京市经济继续增长，人民收入水平进一步提高，但GDP增速放缓至8.1%，处于各省市较低水平，也低于全国GDP增速9.2%；产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升；CPI为近十年来最高5.6%，九年来首次高于全国水平（5.4%），但四季度以来涨幅有所放缓，年底降至4.4%，物价水平得到基本控制；固定资产投资增长13.3%，基本与2010年持平，但远低于全国水平23.6%；国内消费需求增速下降，贸易逆差进一步拉大。在全国房地产调控持续加码，商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时，北京作为首善之都，调控政策在严厉程度上更高于全国，“外地户籍人群纳税五年方能购买”给市场带来显著影响。另一方面，北京的调控政策更具体多样，其中保障房建设计划超额完成，新增贷款占房地产开发贷款新增额比重过半。二、市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求(1)总体表现：销售面积降至近年低点，价格上涨势头得到遏制北京住宅市场成交低迷，价格涨势得到控制，写字楼及商业用房市场则供不应求，销售价格继续上涨，同时空置率下降，租金上涨。价格方面：商品房销售均价近年来首次下跌，微跌0.1%，其中住宅的跌幅更大，均价下跌1.9%，是近三年来的首次下跌，超过2008年跌幅，下半年价格调整趋势更加明显；写字楼及商业用房价格均连续第二年上涨，涨幅分别为9.0%及8.9%，绝对水平达到或接近近年来最高。需求方面：商品房销售面积和金额均下降，其中住宅降幅最为明显，已跌破2008年低点；写字楼及商业用房成交量均有所下降，主要受近两年可售资源减少影响，但降幅均小于供应。供应方面：商品房新批上市面积降至近年来最低，降幅为3.9%，小于住宅的降幅9.4%；而写字楼的供应量有所回升，商业用房与上年基本持平。供求对比来看：住宅市场明显供过于求，库存持续攀升，出清周期延长，而写字楼及商业用房相对供应不足，尤其是商业用房严重供不应求。二手房市场：受影响大于新房，部分区域降价明显，成交量为近两年最低，四季度价格降价趋势显著，其中远郊区县价格率先下跌且调整幅度较大。(2)需求转变：外来购房者占比大幅下滑，中小户型、五六环是热点客户结构：受限购影响，外地客户占比大幅下降，由2010年的36%下降至2011年的15%；25-35岁刚需客户依旧为购房主力，占比从2010年的37%提高至43%，表明首次置业需求继续成为购房主力，而35-55岁的改善性需求类客户占比骤减。付款方式：混合贷款仍为主体，但受信贷紧缩影响，以按揭贷款付款的交易占比明显下降，一次性付款及公积金贷款占比显著上升，商业贷款占比下降。产品形态：中小户型仍为市场热点，90平方米以下中小户型继续热销，占比有所提高，中等户型供求基本平衡，小户型供不应求。区域分布：五六环近郊区域仍为市场主体，成交量占比明显提高，本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。1中国指数研究院中国房地产指数系统五环以内占比降至30%以下，五六环之间也仍是供应占比最大的区域。(3)不同区域：朝阳区市场份额连续第五年下降，房山跃居为供应量最大区域价格方面：各区域仍上涨，但涨幅趋缓，涨幅最大的是昌平、通州、房山。需求方面：朝阳、大兴、房山成交量仍最大，但朝阳占比连续第五年下降。供应方面：房山占比跃居全市各区县首位，昌平占比提高幅度最大。供求对比：大部分区域供过于求，除昌平外销供比均仍高于2008年。在全市各区域中，朝阳区仍是均价最高的区域，且成交量与供应量均连续第五年下降；房山跃居供应量首位，多为大房企进驻，2011年新项目较多，竞争激烈。三、土地市场：量价齐跌，出让金首次出现下降，地王含金量成色不足价格方面：楼面均价下降10%，溢价率跌至六年来最低点18%。成交方面：成交持续低迷，同比下降32%，是自2006年以来的首次下降，各类用地成交量均有所下降，住宅用地降幅最大。供应方面：计划供应量增加，支持保障房建设，但招拍挂市场实际推出量大幅下降27%，各类用地推出量均有所下降且降幅相差不大。出让金方面：土地出让金四年来首次出现下降，降幅超过全市商品房销售额降幅，表明政府收入受政策影响大于企业。地王方面：2011年十大地王无论从成交金额、溢价率还是楼面均价方面，均不如前两年的十大地王。四、开发企业：多数房企业绩下滑，但市场集中度提高多数房企在北京的销售业绩下滑，尤其在下半年比较显著，但市场占有率进一步提升，销售前十房企市场份额逐年扩大，2011年市场占有率提高至近三成。凭借保障房销售占优，首开等国企排名大幅提升，而万科等民企排名下滑。同时，各房地产开发企业谨慎拿地，拿地企业数量减少，仅为22家，比上年减少12家，且拿地金额大幅下降72.5%，充分显示出各企