在进入本次主体报告之前，让我们先对近期房地产新政深入解析并针对后续市场进行展望，以期为本项目的开发提供更为精准的政策与前景研判。3、客户导入路径研究文文教导教导入——入——较为较为广泛的客群广泛的客群区区域域导导入——改善居住客群入——改善居住客群客主要是滨湖区﹑包河区及经开区首滨湖三小和四十六中南区的优势教次置业或首次改善居住需求客群育，将导入较多市内及市外客群群导入品牌品牌导导入——旭入——旭辉辉集集团团路交通交通导导入——入——庐阳区庐阳区客群客群径交通的便利性导入庐阳区老项项目潜在目潜在城区客群分客源分析客源分析全国百强房企第65名，以用心构筑美好生活的企业理念析打造品质人居品品质导质导入——合肥市客源入——合肥市客源省省会导会导入——省入——省内内地市地市全新理念、高配置也将吸引部省内地市收入较高人群是合肥市高端物业分走在前端的城市新锐购买生力军，以淮南、六安、阜阳、亳州等皖西北为主，受政策影响，目前较为受限。销售策略篇?战略目标?价格测算?推售策略?客户召集1、战略目标整体目标打造滨湖区最具有影响力的精工御邸：销售目标2011年开盘推货面积约4.5万方，套数392套，预计总销金额5.4亿：元品牌目标确立旭辉地产在合肥高端住宅领域的品牌地位，综合提升品牌形象：2、价格测算—高层旭辉御府高层比较法表格比较内容滨湖世纪城高速滨湖时代广场滨湖假日书香门第（指标）权重拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较?依据市场比较法，经初步测算，假设　程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身条件，11年三季度上市价预测如下：0.7/0.701/0.748/0.716/0.772品质指标建筑规模15%0.80.120.950.14250.90.1351.050.1575?预计三季度入市价格=7249元/㎡社区景观15%1.050.15751.20.181.050.15751.20.18立面设计10%1.050.10510.11.050.1051.050.105*｛1+1个季度增幅合计3%（季度涨户型设计15%1.050.15751.050.15751.050.15751.050.1575物业管理8%1.050.0841.050.0841.050.0841.10.088幅3%）｝=7466元+1200元（精装修附加因素7%1.10.0771.20.0841.10.0771.20.084报价）+200元（合富操盘溢价）=约项目周围0.3/0.275/0.29/0.28/0.28环境指标8866元/㎡交通状况10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095周边环境10%0.950.09510.10.90.090.90.09?按照三年销售周期,常规年涨幅12%区域位置10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095合计100%/0.976/1.038/0.996/1.052计算，整盘均价=约10460元/㎡。　滨湖世纪城高速滨湖时代广场滨湖假日书香门第比较系数0.9761.0380.9961.052比较成交均价项目（11年7月）7300688576006800项目价格定位住宅7125714775707154旭辉?御府高层价格推导项目价格建议（元/平方米）7248.662、价格测算—联排别墅旭辉御府别墅比较法表格比较内容棠溪人家绿地内森庄园置地广场-柏悦府中国铁建国际城（指标）权重拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较?依据市场比较法，经初步测算，假设　程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身条件，11年三季度上市价预测如下：0.7/0.6865/0.6705/0.6975/0.694品质指标建筑规模15%0.80.120.950.14250.90.1350.90.135?预计三季度入市价格=23255元/㎡社区景观15%10.150.90.1350.950.14250.90.135立面设计10%1.050.10510.11.050.1051.050.105*｛1+1个季度增幅合计3%（季度涨户型设计15%1.050.157510.151.050.15751.050.1575物业管理8%1.050.08410.081.050.0841.10.088幅3%）｝=23952元+1200元（精装附加因素7%10.070.90.0631.050.07351.050.0735修报价）+500元（合富操盘溢价）=项目周围0.3/0.275/0.29/0.28/0.32环境指标约25652元/㎡交通状况10%0.90.090.950.0950.950.0951.050.105周边环境10%0.950.09510.10.90.091.050.105?区域位置10%0.90.090.950.0950.950.0951.10.11按照二年销售周期,常规年涨幅12%合计100%/0.9615/0.9605/0.9775/1.014计算，整盘均价=约28730元/㎡。　棠溪人家绿地内森庄园置地广场—柏悦府中国铁建国际城比较系数0.96150.96050.97751.014比较成交均价项目（11年7月）28000187372000018000\旭辉?御府别墅价项目价格定位住宅26922179971955018252格推导（元/平方米）23254.59旭辉·御府首期入市价格?本案首次入市，必须以区间合理价格引爆市场?通过对本项目可比项目的对比分析，加上1200元/㎡的精装报价，得出本项目首期产品精装基准均价为：高层约8866元/㎡；联排别墅约：25652元/㎡?为保证首期开盘的热销，营销良好的市场口碑，为后期加推做铺垫，同时考虑到周边在售项目销售不景气的现状，建议首期项目以稍低市场价格开盘。根据目前后市下滑市场情况并结合周边项目价格，为保证快速销售，建议均价区间为：高层均价：8500元/㎡，区间均价8000-8800元/m2；联排别墅均价：2500元/㎡，区间均价22000-28000元/m2；3、推售策略—推售原则原则1关键词：良性去化原则2少量多次：在推盘量上，合理搭配：在推盘房遵循快速去化的原则，造采用合理的推盘方式与源上，遵循优劣合理成房源紧俏热销的局面。推盘节奏的控制，从而搭配，量与价相对平一方面可以为下批产品的达到快速去化、均衡去衡的原则。一方面兼推出打下良好的价格提升顾产品的丰富性，另基础；另一方面也可以利化、高价去化目的。一方面达到价值最大用价格杠杆去化相对劣势化的目的。房源。3、推售策略—房源分析项目分为三个区域：高层公馆区﹑联排别墅区和商业街区按照在小区中所处位置的不同和产品形态不同，分为五个等级A类（优势资源占有）：联排别墅（28#-57#楼共18栋联排别墅，产品形态资源占有好，日益稀缺）B类（优质）：18、13、22、20、16#楼，南向景观，又位于中心景观区，超大楼距保证了充足的采光。C类（较好）：23、19、15、11、26##楼，享有园区内南北双向景观资源，处于园区核心。1025201681D类（一般）：27、21、17、12#楼，南向为三层别墅，整体视野开阔。221813商E类（较差）：9、25、8、10#楼，位于小区边缘，景观资源共享少，2业且9号楼与8号楼均受商业干扰较多。高层公馆区26113街方向：2319155区A类房源，资源占有佳，日益稀缺，可作为长线产品。一部分作为启市产品27211712967，首发市场，树立项目标杆，另一部分长线持有，后续追求高溢价。565351393735323028联排别墅区，A类B类房源，优质产品，大视野景观，高溢价产品，保障利润空间。575552503836333129C类房源，均衡量价产品，承接价格逐步提升作用D类房源，补量产品,注重销售速度E类房源：最次产品，短线销售，可作为首发冲量，保障高性价比入市。3、推售策略—分期控制2011年现建议分期2013年原2014年2012年?在现有分期的基础上，考虑工程节点，适当微调2012年?适当控制销售节奏，小频快跑，每次2011年以2栋左右为限，挤压市场?2梯四户和2梯三户的产品线合理组合，2房和3房产品合理搭配，每次推出的产品均搭配冲量和追求溢价的产品。建议分11批推售82批次时间楼号说明12011年10月28-29-30-31-32-337首期别墅入市，树立高端形象，拔高后续产品价值22011年11月8-109411高调入市，低调首发，价格摸底，快速去化；32012年3月9-12高调起势，批量入市，集中去化；年月42012711-13-15平稳过渡，温和拉价格，快速建仓，为价格启动埋下6伏笔；517-21532012年10月平稳过渡，温和拉价格，快速建仓，冲量为主62012年12月23-27平稳过渡，温和拉价格，快速建仓，冲量为主10125-2672013年3月与前期价格持平推出，利用价差去化，冲量为主82013年7月16-20产品升级，价格提升，合理销售控，强势冲市；18-19-2292013年10月楼王产品价格冲顶，放缓销售速度，实现利润最大化。2013年12月35-36-37-38-39-1050-51-52-53-55-保留别墅，价格飙升，与上期楼王产品有效衔接56-57112014年3月1-2-3-5-6-7商业，最后推出，完成整个项目去化3、推售策略—销售目标分解本项目销售周期3年，自2011年下半年—2014年三季度。旭辉·御府总体货项目销售体量约37.5万方（含商业）量指标2011年下半年2012年2013年2014年1-3季度推量4.5万方推量17.2万方推量15.1万方推量0.57万方销售4.1万方上年存量0.4万方上