重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案重庆海基市场营销策划有限公司2011年12月18日目录：一、总论二、秀山朝天门市场概况三、秀山房地产市场情况四、秀山朝天门市场入市SWOT分析五、秀山朝天门市场入市战略六、秀山朝天门市场入市形象战略七、秀山朝天门市场入市房源推广策略八、秀山朝天门市场入市价格推广策略九、秀山朝天门市场入市渠道推广策略十、秀山朝天门市场入市促销推广策略十一、秀山朝天门市场入市广告推广策略十二、秀山朝天门市场入市费用预算结论海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067881重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案重庆海基市场营销策划有限公司2011年12月20日一、总论1、项目来源：根据重庆朝天门市场经营管理公司、秀山朝天门市场经营管理公司与重庆海基市场营销策划有限公司多次沟通，最终达成一致意见，并签订相关合同，双方确定在2012年春节期间开展项目入市宣传和VIP卡发放工作，为此海基公司特制定本策划方案。2、项目概况：（1）项目名称：秀山朝天门市场；（2）项目地址：秀山（武陵）现代物流园区专业市场一期；（3）项目规模：总建面18.5万m2，其中可售面积13.8万m2;（4）方案名称：重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案；（5）方案性质：整合营销策划方案（IMC）；（6）策划&营销：重庆海基市场营销策划公司；（7）项目开发：秀山朝天门市场经营管理有限公司；（8）策划时间：2011年12月20—22日。3、方案目的与意义：（1）明确项目入市具体工作目标；（2）明确项目入市具体促销策略；（3）围绕入市策略布局和谋划相关资源；（4）围绕入市策略落实相关工作细节。海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067882重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案总之，本方案通过朝天门公司审核后，将成为本项目双方共同工作目标和工作纲领，作为双方入市营销工作的依据和计划。二、秀山朝天门市场概况1、基本情况：秀山朝天门市场位于秀山（武陵）现代物流园区核心地段，专业市场一区。项目东临武陵北路（步行街），南临东大街四期，西临白沙大道，北临规划道路；项目东与3C市场相邻，南临武陵家居建材市场，西临城市规划用地，北临小商品市场，是进出秀山的要塞。2、规划情况：项目规划用地面积104.44亩，总建筑面积18.53万m2，共建设6层，其中楼层规划及定位如下：（建议方案）楼层面积功能定位（m2）1-1层地下商场：时尚产品、工艺品；地下停车场。21层品牌服饰、百货及辅助业态（银行、餐饮、文化用品等）。32层中低档服饰、百货批发。43层综合业态。54层餐饮、娱乐、茶楼、电玩、电影院。65层办公、宾馆等。3、项目可销售房源情况：（1）项目可售面积为13.77万m2；（2）项目可售楼层为1—5层；（3）项目摊位（门面）平均面积为30—40m2/个；（4）项目可售摊位（门面）约为1500个。4、项目工程进度情况：海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067883重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案（1）项目工程计划：计划于2012年12月全面建成营业；（2）项目工程进度：截止2011年12月15日，项目正在开挖地下室和进行项目基础施工；（3）项目工程时序：根据项目施工计划，本项目共八栋楼同时施工，但施工进度最快是南方临东大街四期的两栋房屋。三、秀山房地产市场情况1、秀山房地产市场宏观情况：?房地产投资额分析:?施工面积:海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067884重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案?竣工面积:?秀山房地产市场需求情况:秀山居民对于住宅的需求较大，需求住宅的适中面积在120—130㎡，需求的适中户型是3室2厅1卫2阳台，需求的适中房价为2500—3000元/㎡。海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067885重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案?秀山商业地产需求情况:秀山商业发展较好，人们对于商业门面面积的需求多集中于65㎡，对于商业门面的售价需求为8000元/㎡左右。2、秀山房地产市场竞争楼盘情况：（1）市场情况：?目前秀山在售的楼盘不多，大多少都已经销售完。?在建或者将要销售的项目有4-6家。?目前楼市调控，整体来说秀山销售单价上涨，但销售速度严重放缓。?随着市场的调控，贷款及二套房的审查越来越严厉，后期的销售情况不太明朗。?秀山房地产的规划和销售逐步走向完善和人性化。对开发和销售的要求越来越高。3、秀山房地产市场情况小结：通过以上分析可知，秀山房地产具有以下特点：（1）秀山房地产市场开发起步较晚，主要受到私房的冲击；（2）秀山房地产市场销量有限，年销量为20—25万m2左右，其中约50—60%为秀山城市建设拆迁安置用房和廉租住房所消耗，市场实质销量仅为10—15万m2；（3）秀山房地产市场刚性需求较小，多为二次及以上置业，受到国家房地产市场调近影响较大；（4）秀山商业地产销量不大，约占总销量的10%左右，即年销售面积为2—2.5万m2；（5）秀山房价比较合理，住宅均价为3000元/m2左右，商业平均为8000元/m2左右，由于大量商业用房和住宅空置，因此秀山房价保持平稳；（6）秀山对周边城市具有一定吸引力，周边地区到秀山购房比例约10—15%，即海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067886重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案每年约为2—2.5万m2；（7）由于秀山人均拥有住宅房屋套数及面积较多，因此，海基公司认为秀山房地产销量及售价不会出现井喷式增长，反之受宏观调控影响较大，需求弹性较大。海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067887重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案四、秀山朝天门市场入市SWOT分析1、秀山朝天门市场入市主要机会与威胁：主要机会主要威胁宏（1）国家坚持积极的财政政策和（1）国内经济增幅下降，特别是实体观稳健的货币政策，确保经济增长；经济仍不景气；环（2）国家降低存款准备金率，使（2）原材料上涨，劳动力成本上升导境金融政策由紧变松；致实体经济不景气，催生投机心理；（3）国家调整收入分配结构，确（3）银根收紧，既影响房地产，也影保人民收入增长；响其它产业及消费；（4）国家对物价调控基本到位。（4）通胀严重导致人民消费能力降低；（5）受各种因素影响，进出口受到影响。房（1）金融政策进一步宽松，有得（1）国家对房地产进行持续调控，影地于房地产贷款、融资和办理银行按响人们的购房信心；产揭；（2）房价将合理回归；房市降价减少市（2）房价仍在微涨；场购房（投资）需求；（3）房地产销量因降价而增长，（3）国家采取“限购、限贷、限价”等说明房市刚性需求仍然存在，市场政策进行调控已初见成效，政策力度大。需求较大。秀（1）秀山房价保持平稳；（1）秀山房市刚性需求较小，受宏观山调控影响较大，销量大幅度减少；（2）秀山对周边具有一定的影响市（2）秀山房市需求较小，特别是新增场力和辐射力；需求不足，主要依靠拆迁；（3）秀山居民对门面投资有一定（3）秀山开发量大，特别是商业高达需求。500万m2。2、项目优势与劣势分析：主要优势主要劣势海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067888重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案区（1）项目区位较好，处于市场区（1）项目距离商业中心有一定距离，位核心，东临步行街，口岸好；位于新区，人气与商气需要重新打造；（2）项目周边均为市场，形成市（2）项目距离重庆主城区较远；场群，打造商品市场聚集区。（3）项目距离怀化较近，受到怀化市场的影响。交（1）交通便捷；（1）周边道路建设缓慢。通（2）人车分流，在保证物流基础上，能凝聚人气，使购物更安全。规（1）项目规模大，能形成晕轮效（1）项目规模较大，超过秀山及周边划应；市场的需求；（2）项目规划合理，既能形成整（2）项目规划楼层较高，3—5层经营、体，又能分割定位与经营；销售存在一定难度；（3）项目商铺面积平均为30—40（3）项目公摊面积较大，达到50%以上，m2，比较符合市场需求。严重影响售价，租金价值。其（1）朝天门市场具有品牌效应和（1）项目投入大，运营成本高；它财富效应；（2）项目竞争激烈，特别是面临副食（2）政府全力支持，优惠政策较品、3C及农产品等市场独立门面的竞争；多。（3）开发商压力大，期望值较高；（4）物流园区开发项目多，人们信心不足；（5）建设资金压力较大。3、项目主要支持点：（1）朝天门市场品牌号召力及财富效应；（2）商铺面积适中，适合投资；（3）项目区位好。海基营销凝聚专业/追求卓越023—62811566629067889重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案4、项目市场抗性：（1）秀山刚需较小，受国家房市宏观调控影响较大；（2）项目规模大，超过市场需求；（3）项目公摊大，影响商铺价值；（4）项目面临巨大的竞争压力。总之，由于受国家宏观调控房市不景气的影响、物流园区开发项目多、竞争激烈以及秀山和周边地区居民及商家对物流园信心不足、观望气氛浓厚的影响，加之项目自身公摊面积较大的影响，本项目销售与招商难度较大，需要正确把握价格、广告、促销等策略，造人气、抢购潮是入市成功的关键。海基营销凝聚专业/追求卓越023—628115666290678810重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案五、秀山朝天门市场入市战略由于形势严峻、公摊大、竞争激烈、需求不足，因此本项目销售必须把握好战略方向与推盘节奏。1、项