谨呈：广州市花都区XXX房地产综合开发公司经前期沟通，开发商寄望于本案的目标为：快速出快速出货货，回，回笼资笼资金金既然目标明确，接下来该想想如何实现目标。。。带带出以下思考：出以下思考：我们面对什么？---市场分析我们有什么？---本案的优势与价值点深入挖掘我们的机会在哪里？---市场的大势与机会点我们卖什么？---本项目的市场占位与形象树立我们怎么卖？---营销策略思考大纲市场分析——整体大势分析、区域楼市分析本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析策略定位——市场定位、形象定位、目标客户定位推售计划——释放信息、媒体计划、费用预算服务事宜——服务取费整体大整体大势势分析分析市场研究政策解读：本次调控背景与08年调控有本质不同政策分析2007-20082009-2010经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着力于国际金融危机大背景，虽中国经济基本面数经济转型的筹备，各项政策剑指经济增长着经济实体据向好，但政府仍心存顾忌。陆。政府采取密集严厉的金融调控政策，打击整政府仅针对房地产市场进行调控，目标十分个经济实体的过热，不仅重创房地产市场，明显，旨在“部分城市”的“过快增长”，重点调控政策更导致的股市的大跌，彻底拉紧了热钱刺激是解决“民生问题”，是为了缓解一党专制社下的经济增长势头。会主义制度下的生计问题。由于前一个周期政策导向和施工周期的原因供应量巨大，成交量低迷；市场严重供过于供求关系，目前和未来半年的市场供应走低，需求持求。续旺盛，供不应求。地产商纷纷开工，调控政策的出台增加了开由于上半年市场已将存货消化，地产商目前发商的开发成本，对资金的运作提出了更高资金压力资金相对充足。的要求，导致资金链紧张。2007-2008年经济过热，房地产市场“水涨2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复船高”性反弹”，稳定房价成为政府保障民生的重要工作。调调控控关键词关键词----“----“经济过热经济过热””调调控控关键词关键词----“----“民生”民生”政策分析：政策分析：本本轮调轮调控的主因控的主因是房价快速增是房价快速增长长，，与与0707年的年的经济经济影影响响的市的市场调场调整截然不整截然不同，促使本同，促使本轮轮房价快速增房价快速增长长的四大成因如右的四大成因如右图图所所见见6政策趋势——如果此次信贷政策效果不明显，预计未来还有政策手段推出政策走向1：试点征收房产税政策走向2：调整经营性用地出让方式（以试点征收房产税的方式来对楼市进行调控，此前上海计划（调整经营性用地出让方式，从源头上杜绝“土地财政”，“勾开征“迷你版”物业税的传闻就是明证）地”制度有望在全国实行）政策走向3：严格征收土地增值税政策走向4：行政立法限购多套房（严格征收土地增值税，是对开发商囤积土地的严厉打击，有（限购多套房，政府有望以行政立法的形式强制出台相关法律利于增大市场供给），从根本上打击房产投机）7政策周期——根据“量在价先”的市场规律，未来3~6个月市场走向预判8政策结论——从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。房价高企房价反弹楼楼市市调控出台成交量、价回落政政府府开发商投资热情遇冷开开发发商商市场供需失衡92010年第35周广州一手房成交走势2010年第35周广州一手房成交走势2500200002000）米)15000方套(1500平/数10000元(套1000价交5000成500均交00成周周周周周周周周周周67890123452223332333第第第第第第第第第第套数均价?2010年新政执行以来，广州房地产的销售走势整体上一度呈现下跌态势，这种局势已?经扭转，近五周的广州整体市场销售一直平稳上升，价格方面也持续小幅上扬。33周?开始，市场的均价有所下降，但是成交量环比增长幅度大，近17%。市场研究房地产政策分析总结总结?广州受“4.15新政”影响明显，市场整体成交量快速下滑其中新政月满周成交?量已下降50%；但是，市场销售价格依然坚挺；??新政后，新开楼盘开盘销售率下降，市场观望情绪出现，但7月份后销售有所?恢复；价格没有出现明显下跌；?另外，市场上部分具有优质质素的楼盘依然表现较好，在销售价格维持不变?的情况下，保持了其较快的销售率。?但随着近期量价齐升的情况越发严重，此“报复性”的市场反弹背后亦将可能?隐藏着“危险信号”。区区域市域市场场分析分析物业装修占地开盘入住序号项目名称均价项目特色建筑类别总户数容积率绿化率类别状况面积时间时间多层(带住宅4200电梯)、547814482010-2011-1万虹花园花园洋房毛坯2.5630%公寓元小高层洋0户5-205房嘉粤百合雅4000小高层洋2010-2011-2住宅花园洋房毛坯21232688户2.930%居元房4-201-1花园洋房友田翡翠华住5500小高层洋2008-2010-3,打折优毛坯10401200户5.330%庭宅元房9-108-31惠楼盘小高层特色别墅多层洋房金碧御水山别墅4500,地铁沿1110002008-2009-4(带电精装修\0.6780%庄洋房元线,花园011-295-1梯),独洋房栋别5友田碧云轩住宅待定\普通住宅\15454523户3.6\\\6康信园住宅待定\普通住宅\28910480户2.1\\\复合地产16692009-2010-7狮城国际住宅待定,花园洋高层洋房毛坯2267803.134%户5-19-1房市市场场小小结结1、由上表可见，目前狮岭普通住宅的市场均价介于4000~5000元/㎡,且在市场回暖的大势下，各盘的销售表现亦较为均衡；2、市场上普通住宅交楼标准基本为毛坯，仅有金碧御水山庄带精装出售；3、大部分项目规模为中小型社区，能超过1000户的社区仅2个。竞争对竞争对手分析手分析百百合合雅居雅居位置：花都区狮岭镇金狮大道西7号占地面积：2.1万平米建筑面积：7.5万平米总户数：688户容积率：2.9绿化率：30%建筑类别：小高层洋房该项目开发商来自湛江市，并已在湛江开发7-9个项目，有较丰富的开发经验。项目属中等规模，但品质感的展示上做得比较到位。户型方正、简单、实用，但缺乏亮点狮狮城城国际国际位置：花都区狮岭镇雄师大道中占地面积：23万平米建筑面积：70万平米总户数：1669户容积率：3.1绿化率：34%建筑类别：高层洋房项目属大规模社区，1669多户，整体品质感较高，已经开发二期产品，但入时间仍未能确定户型面积较大，入户花园及大阳台属其亮点?狮岭下半年市场的推货货虽然不大，但我们的竟争依然存在。?「百合雅居」——虽没有成熟的生活配套，没有成熟的社区，但他们拥有较成熟的开?发经验；?「狮城国际」——虽没有优越的地理位置，但超大的成熟社区，高调的形象占位。?因此我们只有更仔细的分析项目，更深入的挖掘项目价值，才能让我们在竟争中处于?不败之地。大纲市场分析——整体大势分析、区域楼市分析本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析策略定位——市场定位、形象定位、目标客户定位推售计划——释放信息、媒体计划、费用预算服务事宜——服务取费、团队介绍本案本案概况概况总占地面积：54780m2总建筑面积：14万㎡容积率：2.56绿化率：30％停车位：700个销售进度：一期已入伙，二期为尾盘阶段，三期待售三期户型套数：522套户型面积：东北角A户型131㎡西南角B户型128㎡西北角C户型138㎡东北角D户型151㎡地段地段优势优势55分分钟钟交通交通55分分钟购钟购物物55分分钟钟餐餐饮饮55分分钟教钟教育育55分分钟运动钟运动55分分钟医疗钟医疗55分分钟钟休休闲闲55分分钟娱乐钟娱乐…………位处狮岭镇南航大道与金狮大道交汇处，新规划的市政配套紧邻而建，距镇中心仅5分钟的路程，路网通达，生活工作极其便利。我们对本案地段价值的提炼——毗毗邻狮邻狮岭岭商商圈圈，，奢享奢享都市都市便便利利配配套套规划规划特色特色建筑建筑风风格格现现代俊朗代俊朗，，外外立面立面品品质质感感强，强，三三期期规划规划，，逾千逾千户户大社大社区区，，狮狮岭岭区区域域实属实属少少数数产产品特色品特色A、B户型入户花园宽敞舒适，面积达13㎡户型方正大气，内部结构用途多变，实用率高阳台采光好，尺度舒适，C、D户型超大入户花园，面积达20㎡；客厅空间方正、宽敞、明快；主人房气派舒适本案价本案价值挖值挖掘小掘小结结?地段优势：路网畅通，5分钟尽享成熟配套?规划特色：外立面品质感强，三期规划，逾千户大社区，当地实属少数?产品特点：户型创新，方正实用，赠送面积大，性价比高问问自己几自己几个问题个问题：：?我我们拥们拥有的，有的，别别人人有有吗吗？？?别别人人有的，我有的，我们们比他比他更好更好吗吗？？?市市场场的机的机会会在在哪哪？我？我们该们该如何如何把握把握？？?。。。。。。。。。。。。比比较对较对手手?本案VS百合雅居项目本案百合雅居对比分析地段距皮革市场仅5钟距皮革市场约10分钟本案具有较明显的地段优势规模三期规划，逾千户一期，688户本案社区规模占明显优势户型方正实用，赠送面积大方正实用本案产品具有突出亮点成熟，周边待建工程更能仅邻近一超市，其它的配套本案占优拉升地段价值生活配套较少具备比较成熟的开发经展示品质感的展示仍需提升验，所以在品质展示上本案不占优势较为到位?本案VS狮城国际项目本案狮城国际对比分析地段距皮革市场仅5钟距皮革市场约7分钟均属几分钟生活圈的社区户大社区，二规模三期规划，逾千户1669同属当地大社区期待售户型方正实用，赠送面积大方正实用、舒适本案户型亮点突出成熟，周边待建工程更配套生活配套较少就所在区域未来发展比较下，本案占优能拉升地段价值展示品质感的展示仍需