谨呈：铜陵台开置业有限公司台湾城商业市场调研与一期定位策划2012年3月报告整体思路一、宏观经济与城市发展概况二、整体商业市场及商圈分析三、在售未售商业调研分析四、消费市场调研及投资客户调研五、项目机遇及商业概念设计六、一期产品定位及创新建议宏宏观观分析分析————地地区区GDPGDP总值总值铜陵市已接近中等富裕国家水平一、2011年地产GDP总值579.4亿元，同期增长12.6%二、按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。2011年地区GDP总值宏观分析——宏观分析——城市固定城市固定资产资产投投资资铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资增幅尤其明显主要特点：一、投资总量、增幅在全省的位次双双提升二、投资项目增加，建设后劲较足三、投资效果居全省前位。四、工业、基础设施和房地产业成为全市投资扩张的重要支撑宏观分析——消费品宏观分析——消费品零售零售总额总额消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出1.8个百分点主要特点：一、限上企业销售走势强劲，尤其是大型企业推动消费品市场快速发展二、随着新型商业业态的兴起，有力推动全市批发和零售业的快速发展。三、城镇消费无论在份额、贡献率上都占据绝对主导地位。宏观分析——人均收入支出情况宏观分析——人均收入支出情况城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上升。主要特点：一、铜陵的人均消费支出与可支配收入之比维持在70——75%，说明铜陵的消费潜力尚有不少挖掘空间。二、物价的高位运行，刚性需求带动基本生活类商品较快增长。三、过高的私家车拥有率，造成汽车等权重消费有所回落，2012年汽车销售能否持续增长将直接影响2012年消费市场宏观分析——宏观分析——小小结结1、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。2、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。3、铜陵市人均GDP接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。4、铜陵市物价水平偏高，物价高位运行影响消费信心。5、固定。投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中只位于第十二位。西湖片区规划——西湖片区规划——概况概况本案商圈辐射范围经济开发区和西湖片区一、规划范围西湖新区位于铜陵市“一城三区，一主两副”格局中主城区的东北部,东至东湖，南临芜铜路，西以泰山大道和天山大道为界，北到钟仓河，总用地面积约24.7平方公里。二、功能定位铜陵市文化体育中心，集居住、旅游休闲等多功能于一体的现代化、高品质的综合性滨水新城区。三、发展规模???西湖新区人口按25－28万人控制，城市建设用地除西湖公园外按19平方公里控制。西湖片区规划——西湖片区规划——规划结构规划结构一心、四带、四片一心：为西湖公园和公园内设置的大型市级文化设施共同组成的规划区的核心。四带：为由西湖公园向外发散的结合现状水系形成的四条宽窄不等的滨水景观绿带，分别是西湖公园与天井湖公园、东湖湿地公园、钟仓河之间的视线通廊以及七坝沟滨水绿带。四片：为规划区的功能片区。分别为湖东片区、湖西湖北片区、湖南文教片区、湖南居住片区。西湖片区规划——西湖片区规划——建建设进设进度度五年内出形象1、3月6日，项目建设专题会议，市第一中学西湖新区校区、市人民医院西湖新区医院、市民中心项目建设前期各项工作顺利推进，进入项目总体规划设计等阶段。2、西湖新区项目建设重点是：环西湖项目建设、民生工程项目建设、市政道路等基础设施项目建设和商业金融项目建设；建设总目标为“69320”，即全年完成固定资产投资60亿元以上、在建工程项目达到90个以上、确保年内竣工项目30个以上、西湖新区范围内建设工地塔吊总数达200个以上，并实现规划区内“零违章”建设。西湖片区规划——西湖片区规划——小小结结1、随着西湖片区的启动和建设，带动区域发展升级、人口及人均收入的增加，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。2、西湖新区的建设，带动城市重心发展的转移，本案位于西湖新区的前沿地段，将成为连接城市中心商圈与新区商圈的枢纽，将为本案商业带来广阔的发展机遇。4、西湖公园的建设，为本案带来众多的旅游度假类客群的消费潜力。宏观房地产市场研究——土地市场宏观房地产市场研究——土地市场巨大供应量与有限去化量的矛盾2010年拍卖土地42块地，总出让面积339万平方米2011年——2012年3月份共拍卖土地85块地，总出让面积515万平方米，据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在60——80万方。2010—2011土地拍2011—2012年土地卖信息拍卖信息宏观房地产市场研究——住宅市场研究宏观房地产市场研究——住宅市场研究1月份房地产市场运行数据1、从目前成交走势来看，年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼市2012年第一个销售高峰期。2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个城市的成交均价3、从市场了解到，近期跑量的楼盘，都是优惠促销或者直接降价的，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商惶恐，造成目前市场较少推盘量的主要原因，宏观房地产市场研究——商业市场研究宏观房地产市场研究——商业市场研究铜陵商铺信息汇总1、从目前统计来看，从2011年第35周开始到现在，总共成交商铺618套，成交均价范围6500——15650元。2、目前商铺存量：铜官山区——609套狮子山区——509套郊区——183套，共1301套宏观房地产市场研究——宏观房地产市场研究——小小结结1、无论是住宅还是商业，铜陵受制人口规模的限制，去化量都比较有限。市场供过于求的局面已经形成。2、铜陵的65%以上的城市化率在一定程度上限制了铜陵房地产市场的快速发展。3、铜陵在近两年内的大量批地，势必造成未来供应量的急速增加，特别是商业供应量的快速增加，将对本项目造成很大的影响，因此抢先开发，快速销售将是本项目运作的基本思路。报告整体思路一、宏观经济与城市发展概况二、整体商业市场及商圈分析三、在售未售商业调研分析四、消费市场调研及投资客户调研五、项目机遇及商业概念设计六、一期产品定位及创新建议商商业总业总体特体特征征分析分析?老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；?其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。城市商业整体版图商商业总业总体特体特征征分析分析铜陵未来商业发展规划将形成“1-5-16”金字塔形结构，铜陵将发展成为皖中南区域性商贸中心城市铜陵商业网点布局根据铜陵市“十二五”商务发展规划所知，铜陵商圈规划为：“一个市级商业中心、五个区域级商业中心副和十六心中个社区级商业中心”。业中心商心?一市级：主城区中心区市业区中区商新业新站商级商业中心；环湖车区新?五区域级：东部城区商业湖西中心、南部城区商业中心、环湖新区商业中心、西湖新主城区商区商业中心、车站新区商业业中心中心；东?十六个社区级商业中心：南部部结合城市居住区中心规划布城城区区置；商业商中业?12条特色商业街，加快城心中心市中心区的形成和城市新区的建设。商商业总业总体特体特征征分析分析城市主要道路商业分析整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。主城区道路边界东向：铜都大道；南向：金山路西向：铜官大道；北向：北京路注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。城市商业边界图商业总商业总体特征体特征分析—分析—小小结结1、铜陵城区基础设施建设相对欠发达，分布欠合理，城市中心区商业太集中，周边区域乃至城市边缘地区网点缺乏。2、商业特色不明显，商业结构有待优化，不明显，经营档次参差不齐，经营品种档次较低，难以体现城市整体商业形象及商业品味，具有特色的商业经营不突出，难以创造城区商业的品牌力和吸引力。3、购物环境不理想，道路通达性差，可停留在购物场所休憩、观赏的时间较短。4、社区商业网点配套不够、标准不高，尤其是远离城市中心的新建区域，缺少必要的商业配套设施。5、部分市场设计不合理，人流不集中，市场设施不完善，场内经营者素质不高，市场交易水平和组织化程度底，规模层次不分明。商商业现状业现状分析分析--百百货货百货商场过于集中，大多处于转型期?铜陵市百货商场主要集中在长江中路;?各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变;?但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，市市区区商商业业特特征征分析分析--百百货货百货商场经营档次多元化,主题商场较少?铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强;?各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态组合发生根本性改变;经营规模目标消费商场名称　经营档次业态组合特征(平方米)群体服装服饰80%,铜陵商城90,000中档女性居多娱乐20%服装服饰74%,各年龄层合百商厦32,000中档化妆品及珠宝次15%、超市6%服装服饰55%,铜冠商业广餐饮娱乐20%,各年龄层66,000中档场超市及电器次25%市市区区商商业业特特征征分析分析--百百货货合百商厦位于主城区，长江中路中段1F：珠宝首饰、化妆品、烟酒茶、箱包、鞋类2F：女装3F：男装4F：休息服饰、内衣5F：儿童服饰、床上用品6F：家用电器经营状态概述：其黄金珠宝、化妆品销售状况甚好；服装类，多为知名品牌，售价较高，销量平平。市市区区商商业业特特征征分析分析--百百货货铜冠世纪广场位于主城区，淮河大道中段-1F：国美电器1F：肯德基、摩登经典简餐、川味园火锅城、体