2012-5项目信息?地块一是规则的长方形，长385m，宽花冠路346米；地块二不规则，上底70米，114m346m下底长114米高，385米。?容积率不定，本文按照1.2容积率计算，测算住宅面积占整体面积的1/3，总建为：35万方。其中商业面积为18万方，住宅面积为17万方385m?由于花冠路是人民路延伸段，交通便利，青年路尚未修通，建议商业位于388m项目北侧（即靠花冠路一侧），住宅位于项目南侧（青年路一侧）从市场调查结果来看，巨野城西住宅小区较多，体量较大，在政策背景下拼价格销售。70m住宅市场竞争激烈，当前开发将会拉长项目开发周期，资金回笼无保障。青年路因此建议先开发商业，后开发住宅。故，本次提案仅对项目内的商业进行研究…项目信息金花冠酒厂山上海嘉园路?沿金山路以东部分分布大量新建住宅小花冠路人民路区，部分已经交付，但入住率较低;目空地住宅小区项?尚未成熟，周边几乎无商业和基础配套本设施；青年路延伸段（未青年路通）?人流相对较大的主要集中在花冠路。府前一品大元商贸城项目信息项目初步沟通巨野巨野项项目商目商业业物物业运业运作目作目标标：：先操作商业，再开发住宅①利润的重要来源；①利润的重要来源②项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑；②成为项目增值举措③展示价值；③具备良好的形象展示综述?本次商业研究和分析，主要从本地的商业格局和发展倾向入手得出相关论点，为本项目商业定位提供市场依据；?城市因人的聚集而诞生，商业因人的需求而成型，商业项目与人的需求行为互为影响——决定了商业布局的形成；?商业定位与本地居民的消费形态息息相关，因此尊重项目所在地居民的消费需求是本项目商业定位及规划的第一要素。大纲Outline第一部分——宏观环境分析市场分析第二部分——市场策略项目解析第三部分——项目定位PARTPARTⅠⅠ宏宏观环观环境分析境分析Macroenvironmentalanalysis——探究当前政策，把握政策方向，寻找入市时机宏观环境分析小小视视角角观观大方向大方向宏观环境分析年初：二套房首付不低于60%，限购发令巨野房产税出台，税率枪打响0.6国家从消费者到开发商，多管齐下，收紧政策，限制难以遏制的房价。观望气氛渐浓，受制于资金压力，开发商开始接受团购，房价有所松动。宏观环境分析多手段的调控政策，让负债高筑的开发商多渠道融资，民间放贷生意火爆，出现大企业争夺小额贷款现象…“通胀论”不绝于耳，CPI不断创新高，央行年内三次加息，抑制通胀，给房地产的发展带来了不小的阻力.宏观环境分析-小结新政频出，购房条件不断受到限制，开发商承受新一轮考验。市场观望气氛渐浓，实力购买客群消费力受抑制，政策剑指房价下跌。结合当前巨野房地产市场情况，可以发现随着政策的收紧，房地产投资已呈现观望态势。在当前政策背景下，不论住宅还是商业均受到了不同程度的影响，后期如进一步收紧政策，将会导致部分开发企业倒闭，房价下跌也将如期而至…PARTPARTⅡⅡ城市城市研研判判Cityjudged——巨野究竟是一个什么样的城市？城市研判-概况分析位于菏泽以东，隶属于菏泽，人口总量98万，城区人口22万；郓物城理有深厚的历史文化底蕴；24.属9km煤炭资源丰富；9km性21.嘉巨祥济宁物产富饶（棉麦两熟高产实验基地，畜牧业发达）。区位如右图野km6.2543.2km40km菏泽经农业为主，工业（依托于当地资源）增速较快；金乡济三次产业比重为50：30：20；属人均GDP位居菏泽十县（含开发区）倒数第二；性购房者属性居民消费力近年来保持两位数增速。人均可支配收入达8300元左右虽然城市化率较低，不足25%，但近几年城市化房房地产处于高速发展阶段，开发量近三年来倍增；进程明显加快，乡镇户口进城置业现象增多；地产受全国“购房热”影响，09年以来房价高企，普遍翻倍；工业增多，外来务工人员巨野置业人群骤增；属政策导向，城西集群开发；两级分化严重，富裕者户均3-4套物业，贫困者性住宅、商业受地段影响较大，商业价格高低差距可达7-8倍；节衣缩食，不谈房价；受政策影响较大，旺销和滞销交替上演。产业基础薄弱，与外界联动少，外来投资客较少。巨野正经历着从传统城区向新型城区蜕变转型的过程中，城市发展机遇和挑战并存…城市研判-概况分析2010年社会生产总值：120亿元；同比增长16.2%2010年全县接待中外游客70万人次，旅游年收入突破2亿元2010年完成固定资产总投资：73.5亿元；同比增长26.2%全县在建过亿元服务业项目达到32个，计划总投资工业投资项目过亿元项目达94个，总投资373亿79.9亿元，已完成投资18.6亿元，其中在建商贸物流元；超5亿元项目21个，超10亿元项目13个项目16个综合开发项目55个，总建达660万平米；在建项全县绘画从业人员达到6000余人，年产值达1.5亿多目400万平米，竣工220万平米，80%为住宅元巨野工业投资规模加大，房地产开发量增多，对外联系增强…城市研判-发展方向三次产业发展比重由50：30：20调整为3：62：25培育四大产业集群：煤炭化工、纺织服装、建材、食品加工依照巨野的情况来看，城市发展方向确定将导致巨野发生以下的变化…二次产业从业人员比例将会大幅增加，相关人员将从中受益四大集群产业将获得政策扶持与外界联动性逐步增强城市化水平将加快巨野的产业集群将增添巨野的城市竞争力，对房地产而言，也将是十分有利的…PARTPARTⅢⅢ市市场场分析分析marketanalysis——深入研究市场，探究本项目产品定位的方向市场分析-商业分布概况市场分析-商业分布概况?传统商圈：人民路（招商街至永丰路路段）?道路属性---人民路是巨野县的交通主干道，是沟通巨野东西走向的主要干道?商业特征---人民路集合了人们日常生活所需的各种业态，经营各种百货产品?特色商业街：麟州步行街、古城路?麟州步行街---目前已形成以服装购物为主要特色的商业街区?古城路---原本规划为一条仿古商业街，目前经营的业态比较凌乱?专业市场：人民路（光明路至招商街路段）、招商街（人民路至青年路路段）?人民路/前进路---巨野摩托车、电动车及汽配专业市场?招商街---巨野县家装建材、家饰等专业批发零售市场，经营时间较长，经营情况较好市场分析-商业市场供应据不完全统计，截至2011年7月为止，巨野县主要商业面积约为97.4万平方米左右，多集中在人民路沿街商业以及部分底商物业。巨野县的商业物业主要包括农贸市场、建材、家电、超市、步行街、住宅底商等，其中可售商业面积约为40万方左右。主要项目为大元商贸城（约为20万方）、鲁西南建材城（8万方）以及部分新增住宅底商物业。市场分析-商业市场需求据了解，巨野县商业去化情况两级分化现象比较严重，优质项目地段好，定价高，去化速度快，如世纪名城（2011年6月21日开盘，价格为1.8万-2.7万，共60多套商铺，7月5日已剩余2套，去化率高达95%以上）。而位置相对较差的项目价格低，去化速度慢，如鲁西南建材城（2009年开业，当前价格为2300元/平米，由于去化较慢，不得不采取“少量推盘”的策略，但依然难以销售）。市场分析-主要商业街调研人民路人民路是巨野传统的老商业街区，主要经营各种百货产品。?人民路是沟通巨野东西交通的主要交通干道；?整体商业氛围相对较浓，平均租金位居巨野县最高水平；?商业分布较为凌乱，档次满足大众消费需求，主要经营业态为服饰、鞋帽等；?当前出租率达到90%以上，出租情况良好。商铺概况代表业态服装、服饰为主，部分家居装饰用品日租金1.0-2.5元/平米/天年租金3-4万/年/铺居多商铺格局一层居多，部分两层分布商铺面积30-40平米为主，80-90平米为辅市场分析-主要商业街调研招商街招商街是贯穿城市南北的交通干道，业态以五金建材为主。?招商街主要业态布局为五金建材；?招商街成型时间较早，经营户普遍有一定积累，有购买同类型商铺的欲望；?招商街客群比较稳定，辐射力可达各乡镇；?以街铺为主要格局，上下两层联体商业较多。商铺概况代表业态五金建材为主，部分服装、餐饮日租金0.3-0.8元/平米/天年租金3-4万/年/铺居多一、二层联租较多，一层经营，二层商铺格局居住生活商铺面积100-120平米为主市场分析-主要商业街调研新华路新华路位居城市核心商圈内，是城市中心所在。?世纪名城、融城、银座共同形成巨野核心商圈；?新华路以北主要以通讯、数码及各类日杂为主；?新华路以南现形成以银座为中心的商业核心区。商铺概况代表业态通讯数码及日杂产品为主要业态日租金0.3-0.9元/平米/天年租金2-3万/年/铺居多商铺格局一层商铺为主，部分一二层连体商铺面积70-80平米为主市场分析-主要商业街调研永丰路永丰路是巨野小商品的聚集地。?永丰路和人民路交接地主要分布有佳和购物超市、承德购物广场以及部分手机市场；?由于麟州步行街的吸引了较大部分客群，当前永丰路客流已大不如前；?商场主要以三线服装品牌为主，部分满足于儿童娱乐的游乐场。商铺概况代表业态服饰、鞋帽为主日租金0.5-1.0元/平米/天年租金2-3万/年/铺居多商铺格局二层商铺为主，部分一二三层连体商铺面积70-150平米为主市场分析-主要商业街调研前进路前进路贯穿城市南北，前进路以东基本无商业分布，以西靠人民路，属核心商圈范围。?前进路商业主要以客运站附近商业为代表，生活小百货居多，辅以部分汽摩配件；?由于客运站带来一定的客流，商业经营情况良好；?前进路附近商铺数量虽少，但商铺出租率较高。商铺概况代表业态生活小百货为主日租金0.7-1.5元/平米/天年租金1.5-3万/年/铺居多商铺格局一层商铺为主，部分一二层连体大小