中国——山东颐高国际电子商务产业园销售方案全智地产2012.6用专业的角度洞悉市场，用充分的数据阅读市场，用全面的分析解剖市场，知己知彼~方可百战百胜！报告框架第一部分政策研究房地产市场预判第二部分安丘宏观市场及房产市场研究第三部分销售策略及价格建议第四部分项目盈利模式研究第五部分视觉系统展示第一部分宏观市场预判国际经济形势1、宏观经济影响分析国内经济形势国际经济：美元区?全球金融危机爆发后，美国政府赤字大幅度上升，国债纪录屡创新高，期间美国多次提高债务上限?2001年以来，债务上限已上调10次，仅奥巴马就任总统以来就已上调了3次，总额达近3万亿美元之巨，债务上限数值已扩大2.2倍?今年5月16日，美国债务达到14.29万亿美元的法定上限?财政部8月2日立即获准新增4000亿美元的借贷，并可以在2013年之前把举债上限再提高2万亿美元?国际货币基金组织的最新数据显示，美国联邦公债占国内生产总值的比例今年将达到99%，明年预计会进一步升至103%日益日益庞庞大的外大的外债规债规模，模，导导致美致美国经济将国经济将陷入增陷入增长迟滞长迟滞国际经济：欧元区?欧元区2010年预算赤字占GDP的比重为6.0%，低于2009年的6.3%。而公共债务与GDP之比从2009年的79.3%攀升至2010年的85.1%，财政的赤字严重，是欧洲主权债务危机的根源?欧盟、欧洲央行与IMF已经花费了超过6000亿欧元进行了持续近两年的救助，但欧洲的主权债务危机不断蔓延和升级，至今仍未能得到有效解决，并表现出与上轮次贷危机相同的流动性缺乏的特征欧债危机愈演愈烈，警惕欧债危机进一步深化，导致新一轮次贷危机发生国际经济：亚太区日经指数韩国汉城指数印度指数?日本第三季度实际国内生产总值?韩国第三季度GDP较上年同期增长?截至今年三季度，印度上市的３７（GDP）环比增长1.5%，按年3.5%，略高于第二季度的3.4%的家商业银行不良资产总额同比增加率计算增长6.0%，创过去一年年增幅，经济发展预期较好３３％，达１．０６万亿卢比（约半来增幅新高，同时也是日本经合２１１．２亿美元），成为２０?但韩国政府、民营企业、国有企业济在过去四个季度首次实现正增０６年６月底以来增幅最大的一个、家庭以及非营利机构的负债总额长季度，国际信用评级从“稳定”调整达3283万亿韩元(约合2.9万亿美为“负面”，而通胀率年比升至?但疲弱的海外需求以及日本出口元)，相当于名义国内生产总值9.73%的减慢正在导致经济复苏放缓（GDP）的2.6倍，负债率已达259%，成为韩国经济的长期隐患之一亚太区经济仍是全球经济热点区域，但欧美经济、高负债和不良资产成为亚太经济的金融隐患国际经济：美指与资本市场关系10年8月，信用评级“AA+”底部平台突破之后美元指数走强的趋势明显?美元指数走强（08年7月开始），资本市场开始下跌，导致上一轮经济危机受到美国债台高筑和评级下降的影响，全球性流动性紧张局面还在继续，全球资产价格下行局面也还在继续，并有可能导致全球经济的二次衰退风险国际经济：预测经济增速预测未来两年：?欧美经济低位运行，GDP增速在3以内?亚太新兴发展中国家处于相对较高运行水平，但相对前期表现为经济回落全球经济继续下探、低位运行，经济环境不容乐观鉴于目前欧债危机、美联储政策走势、亚太经济发展隐患等不确定性，全球经济发展面临更多挑战，经济显著下探、低位运行，经济危机影响仍未解除全球经济下行，将加剧中国目前去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时刺激中国从出口向内需加速转型我国经济：货币政策与经济发展关系?1998-2002年，M2同比增速围绕15%上下小幅波动，GDP增速维持在9%左右，CPI持续维持3%以内，几乎不存在通货膨胀压力?2003-2008年金融海啸之前，GDP同比增速长期维持在10%以上高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI同比涨幅超过3%的警戒线?2008年底金融危机至中国经济增速迅速放缓，为保增长推出4万亿投资几乎，M2同比月度增幅超20%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上涨，目前仍维持在6%左右高位依托宽松的货币政策，中国经济近年快速发展，但同时也带来高通胀压力我国经济：货币政策10月CPI同比上涨5.5%，环比上涨0.1%，物今年以来连续6次上调存款准备金率，已达价水平下跌趋势得到确认，但仍处于3%警戒线以21.5%的高位上10月信贷达到了5868亿元的规模，环比9月上升了近25%，虽货币政策有微调迹象，但上半年三次加息，CPI高企，负载率依旧仍处于常规范围内，货币政策还将持续虽然短期政策存在微调可能，但目前经济环境将会采取持续货币紧缩政策我国经济：贸易?10月份出口同比增长15.9%，相比上月回落了1.2个百分点；10月份进口同比增长28.7%，相比上月的30.2%回落9.3个百分点。贸易顺差连续两月回落?出口疲弱态势难改，未来继续明显回落，10月份对欧盟的出口继续由9月的9.8%继续小幅回落至7.5%的低增速，对美国当月出口同比增长13.8%，仍保持较低水平。同时，对东南亚国家联盟、韩国、台湾省的出口亦开始快速回落外围经济下行，导致我国出口需求持续萎缩我国经济：库存?央行发布5000户企业家扩散指数表示，从2010年4季度至今，产成品库存水平处于上升通道中，企业的库存压力逐渐积累?而国外订单水平值从2009年1季度开始迅速回升，到2010年1季度开始一直维持在50的临界值水平，外围经济的恶化可能，外表需求面临突然下降可能，导致库存迅速增大我国经济进入新一轮的去库存周期，经济增速放缓概率大我国经济：预判5019工业增速(左)出口增速(右)401730152013101109-107-205-3020012002200320042005200620072008200920102011数据来源：国泰君安证券研究，海关总署在库存累积的末期及库存去化的初期，工业增加值增出口与经济变动基本同步，出口下滑将加剧经济回落速往往会快速下降我国经济进入去库存化周期，外需和投资下降将令GDP增速下降，在稳定经济发展同时，滞涨的风险依然存在通胀压力缓解，政策再紧的可能性不大；在经济增长未出现大风险之前，政策基调不会出现大调整，仍然走相对紧缩的货币政策，结构性的预调微调为主宏观经济环境对房地产市场影响我司研究认为，国际经济形势导致外需下行将加剧目前库存压力，出口和经济增长均受到负面影响而我国经济依旧未能摆脱滞涨危险，以货币为推动力的我国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩的货币政策依旧为经济政策基调，2012年的工作首要任务是稳定经济和降低物价。房地产行业面临的依然是严峻的宏观政策环境，市场资金压力依旧严峻。政策环境分析城市市场影响2、政策环境影响分析土地市场影响开发企业影响政策分析：房产政策日期内容概要市场影响地方政府问责制、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策，加一二线城市进入冰冻期国务院颁布1月26日强税收征管、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住导致购房资金进入三四线“国八条”房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制城市沪渝出台房上海侧重人均住房面积，以人均60平以上住房纳入征税范围，税率0.6%1月27日未达到预期的效果产税重庆侧重住房市场价格，主要针对高档住房进行征税，税率0.5%个人住房转1月28日让营业税政个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税--策上海限购令上海提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，遏制投资投机性购房，逐2月1日上海楼市进入低谷期出台步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标商品房明码实价；对外涨价必须重新申报备案。全市新建住房价格涨幅要低于市场出现应对措施，实际3月22日限价令出台低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平（上海8%）效果不明显限购令是导致本轮房地产调整最重要因素，导致市场持续走低政策分析：房产政策日期内容概要市场影响国务院颁布新遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施、“国十条”的升级版，对房产类放7月12日“国五条”确保保障性住房用地贷收紧上海“新沪四条”加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策、开展限制补税购房，投资客被进一步7月26日出台房地产经纪市场专项整治打压1.根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市2.将6月份的住宅价格与去年底的做一个比较，涨幅较高的二三线城市限购扩展至二、三线城市，成交二、三线城市限3.今年上半年成交量同比增幅较高的城市8月17日量纷纷下降，市场观望气氛异常购标准出炉4.位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市浓厚5.群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市（凡符合上述2条者就纳入到限购范围内）沪银行首套房首上海四大国有商业银行中，建行首套房贷首付比例最低三成，最高五成。其他各家银行虽由于额度8月23日付比例最高五成收紧而将房贷倾向于优质客户。以往执行房贷利率9.5折优惠的农行也已取消，沪银行房贷优惠已购房成本加大，对刚需打击较大优惠已全面叫停全面叫停。上海禁止商业地今后购房者如需贷款购买办公楼、soho、商铺等商业用房，这些房源必须符合“现房”条件而非现限制商业项目放贷，抑制了商业8月24日产项目期房贷款在的“期房”地产上涨的势头二、三线城市限台州“限新房不限二手房、限市区不限郊区”，衢州“市区有3套以上住房的衢州人，不得在市区购增加市场对限购政策近期取消或9月2日购房”宽松