B二级市场策划品控中心事业一部组荣誉出品聊城【龙堤】项目商业规划方案由：向明理德（香港）置业发展有限公司二一二年八月二日O致龙熙置业：烟台迎春大街地块商业方向初步提案烟台城市发展背景分析烟台商业格局分析烟台商业发展趋势分析烟台城市商业空间分析项目基础环境分析项目商业发展方向分析项目功能特色分析三个国际成功城市综合体借鉴四个中国成功城市综合体借鉴2报告总体框架思路项目发展方向初探项目开发环境分析成功城市综合体借鉴第一部分：项目开发环境分析34通过了解烟台城市，了解莱山区情况，把握城市背景环境、城市功能分析以及本项目所在莱山区作为中央商务区的特点。一、项目商业发展背景—城市烟台魅力莱山51、烟台城市背景环境城市概况：烟台市辖芝罘区、福山区、牟平区、莱山区、烟台经济技术収区、烟台高新技术开发区个区，一个长岛县，代管莱州、蓬莱等个县级市。年末全市户籍户数为万户，常住人口为万人，其中芝罘区人口万人，莱山区现有人口。社会经济：全市实现生产总值（）亿元，按可比价格计算，比上年增长，全市人均为元，折合美元年全市实现社会消费品零售额亱元，比上年增长，人均社零总额为元；年全市城市居民人均可支配收入元，增长；年农民人均纯收入元，比上年增长；年城市居民人均消费支出元，增长；农村居民人均生活消费支出元，增长。zzzzzz672010245.68696.8283GDP4358.4614.1%GDP62548967020101378.3518.8%1978120102328810.2%2010991614.8%2010157928.6%517514.5%烟台拥有较好的区位优势和丰富的旅游资源，拥有宜居滨海城市的城市名片，具有高新技术产业、商业、旅游的潜力。本项目62、烟台城市功能分析烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际化港口城市功能地位芝罘区商业、居住中心福山区工业中心开发区外向型现代化工业中心莱山区行政、居住、文化教育中心牟平区休闲、娱乐、度假中心在烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的大背景下，本项目地区处于城市发展中心轴线上，是烟台市核心区最核心位置。区域各区功能定位：烟台城市向东烟台消费向东莱山，已经在逐步成为烟台中心7、莱山崛起的城市中央核心区3----莱山是烟台的地理中心，烟台城市中央核心区年烟台市政府搬迁到莱山区；莱山区定位成以商务、行政、文化、教育、高新技术为主的烟台市中央核心区；现已经形成了以大学城、市政府行政中心、会展中心、体育中心、广电中心、商业副中心等；六大片区六大功能区旅游休闲观光园大烟台核心区；住在莱山已经成为烟台乃至来烟置业人群的共识，莱山区住宅价格居烟台住宅价格前列；烟台常住人口年接近万，年将近万人；每年接待游客和商务人群超过万人；莱山核心区无限的发展潜力、庞大的消费群体，吸引佳世客的进驻，另外沃尔玛、、乐天、家乐福等国际品牌正在酝酿挺近莱山。zzzzzzzzz2002“”+“”+=“”2012502020100100TESCO8通过了解烟台现有商业格局，把握烟台商圈脉络，真正做到能够因地制宜地开发建设。本节主要分析了烟台商圈分布情况、烟台商圈发展特征、烟台商圈发展驱动力分析以及重点研究了烟台核心商业圈南大街商圈和本项目所处的城市副中心商业圈迎春大街商业圈，同时简单研究了开发区商圈和幸福商圈。二、烟台商业栺局—现有商圈分布格局9商业市场分布特征本项目地处迎春大街商圈，虽然现在不在市级核心商圈内，却是烟台成长最快的新商圈。数据来源于向明理德数据库10烟台商圈调研信息汇总表商业市场特征分析烟台市区有六大主要商圈，其中核心商圈只有一个，总体商业能级不高，芝罘区域消费能力较强，但发展空间相对饱和。11商圈发展驱动力分析12商圈发展驱动力分析13重点商圈南大街商圈——南大街商圈逐步形成以服装、餐饮为主市级商业中心，商业形态老化，发散力较弱，商业功能亟徃增强173业态配比莱山商圈区域级佳世客约万购物中心中、零售占较大比重，餐饮其次，休闲次之泉鑫大厦百货中低自然堂绝大部分为零售，银座商厦百货中皮尔卡丹、欧时力全为零售4JNBYthenorthface600066500百货、购物中心，整体档次中档该商圈主要轵射客群除本区域消费者外，迓吸引部分市区消费者；政店规划在市体育中心以东、世贸中心附近，结合大学城的规划建立区级商业功能区；莱山区主要为大学城和科研场所的聚集区，形成初步的商业氛围；本区域消费者这些收入高、购买力较强的人群，将成为拉动莱山商业发展的主力军。zzzzz;该商圈目前主要商业形态主要是商圈最高级别品牌档次14商业形态z体量㎡()重点商圈莱山商圈——典型项目商圈级别商圈名称该商圈为新兴区级商圈，未来将支撑市级商业功能区的人口规模，故其预留大量商业建设用地，将来发展为市级商业功能区15重点商圈开发区商圈——开发区商圈近年发展迅速，是商业点的，出现较为新型的商业形态，但部分物业老旧，影响整体商业能级的提升。16重点商圈幸福路商圈——幸福商圈周边居住氛围较为浓厚，商业档次较低，以卖场、百货，农贸市场为主，物业老旧，区域消费力较低。17烟台市商业格局烟台已基本形成多层次的商圈格局体系，目前烟台市商业物业主要以百货和专业市场为主，总体商业能级较低18通过了解烟台商业地产特别是城市综合体的开发建设，把握烟台商业地产整体水平和未来发展脉络。同时特别对本项目商业区域商圈发展趋势和竞争态势进行分析判断，为本项目开发建设提供指导三、烟台商业发展未来—城市综合体开发建设之路19烟台振华集团烟台商业龙头和本地城市购物中心践行者----由于地缘因素，烟台振华在烟台零售商业一枝独大，但振华专注于零售商业经营，仅仅振华国际广场具有城市综合体雏形。20占地面积为万平方米，一期工程建筑面积约为万平方米，年月份正式开业。现经营情况尚好。是莱山区主要的消费集中地。96.820087总建筑面积约万平方米，集超五星级酒店、全海景酒店式公寓、国际商务办公及精品商业于一体，最高建筑达米，将成为山东省最高地标性滨海建筑群。28323台区内规划的唯一大型商业项目，由首开集团投资开发。项目总建筑面积近万平米，由地面三层和地下一层组成。CBD5集写字楼、酒店、公寓、百货、超市、商业街、餐饮、娱乐、休闲、文化、展示、体验、服务为一体的全功能、全业态、全天候的核心商业圈。总规划建筑面积万平方米，其中商业面积万平方米5018烟台商业地产元年年----2008年，烟台商业地产迎来第一个井喷行情，无论是新上市和在售的项目个数还是推盘量都创新高，被称为烟台商业地产元年。2008投资约亿元，总建筑面积万平方米。集购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、健身等多种服务业态为一体。5070投资亿元建设麦凯乐购物中心、新玛特购物中心、千盛购物中心个大型商贸综合体和两条步行街。占地面积约万平方米，总建筑面积约万平方米。项目总投资亿元，包括购物中心，娱乐中心和城市公寓。建五星级酒店、高级办公楼、公寓住宅和商业设施。其中大悦城商业中心万平方米。总3532190451321烟台城市综合体年年----2011年，烟台商业地产又将迎来一个新的发展高峰。其中，一线地产大鳄的进驻和多个城市综合体的建设成为这次发展的最亮点。201122烟台商业总结迎春大街以佳世客、银座为中心的商业圈，还有即将启动的新天地都市广场，将共同托起烟台莱山区的新商业中心。迎春大街商圈作为烟台市级框架已经拉开，政府、金融、教育以及商贸服务也不断汇集，加上周边住宅投入使用，区域人口逐年增加。相比芝罘区商业扎堆的惨烈竞争，迎春大街商圈空间将非常大，值得期待。CBDCBD烟台的商业地产发展也已在五区内遍地开花。南大街两侧的写字楼、超市、购物中心；迎春大街的高档写字楼、购物中心；养马岛即将开始发力的旅游地产更是包涵更多形态。芝罘区作为老城市中心，已有多个城市综合体吸引了众多人气，世贸，阳光和即将来临的四巨头也将开拓中心城区的商业新天地。多个城市综合体大体量扎堆芝罘区狭小地块，竞争将异常惨烈。部分商业项目招商和运营将遇到难题。实际上年商业地产元年建设的商业项目中，成功开业经营的项目就不多。随着品牌商业运营商的抢滩烟台，带来大量的品牌商业资源，对原有的商业品牌资源非常具有冲击力，新一轮的商业洗牌正式启动，整体烟台商业正在升级换代，振华商厦一枝独大的局面将不复存在。由于打破振华的垄断，在一定程度上来说，对其他商业项目的招商也提供了机会。10008、烟台商业地产市场迎来井喷期，外地商业巨头和本地商业龙头齐头并进；、区域发展不平衡，局部地区竞争即将进入白热化，一部分项目将遇困境；、烟台市级商圈正在莱山区形成，未来空间值得期待、烟台商业正在升级换代，品牌商业资源蜂拥而至123CBD423从不同业态分析烟台商业发展状况，寻求本项目商业空间。与本项目相关的商业状况包括：、零售业：主要以百货和专业市场为主；、休闲娱乐业：以城市休闲和商务休闲为主；、餐饮业：特色餐饮、休闲餐饮和商务餐饮、特色商业街：主题特色商业街区；、写字楼：商务写字楼和复合式写字楼、酒店：旅店业；、酒店式公寓：旅游商务休闲投资的复合式公寓1234567四、烟台商业发展细部分析—城市商业空间分析24烟台零售业烟台市零售商业以百货与专业市场为主，经营面积偏中小，商业能级低，但芝罘商圈和莱山商圈正在升级换代中，特别是迎春大街商圈，由于没有传统局限性，发展势头迅猛。25烟台休闲娱乐业烟台娱乐休闲相对较少且分布不均衡。本项目作为城市区域，附近商务氛围会越来越浓，而现在周边娱乐市场发展程度极低，且其他项目尚未发力，本项目可打造特色休闲娱乐产品，填补市场空白。CBD26烟台餐饮业烟台市餐饮业态聚集于美食街、南大街中段以及