一、营销目标设定二、市场竞品分析三、营销推广计划报告框架1、公寓推广部分2、商业推广部分四、帄面物料展示4个月/75套住宅/230套公寓/51套商铺3亿销售目标一个极具挑战性的任务目标面前，五大问题亟待解决1、剩余产品类型复杂，推售节奏关系到回笼目标的完成2、住宅及公寓余房结构单一，选择面小，客户具有一定朝向抗性3、自开盘后公寓及住宅未再做集中推广，如何重新炒作4、商铺集中在大面积单位，客户拓展及媒体渠道需改变方向5、市场形势仍不乐观，湖塘价格战下如何突围一、宏观政策解读?政策解读一：在紧缩的信贷政策之下，抑制投机投资性央行：落实?央行表示，继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进购房需求的效果已显现，合理化的购房需求也需要满差别化住房金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设癿支持力度，满足首次购房家庭癿足，给予合理化购房需求的信贷支持，让市场回归合理信贷满足贷款需求。首购家庭需的轨道，才是正确的良计之策。求?住建部住房保障司副司长张学勤表示，政府要消除非户籍?住建部：消政策解读二：让购房户籍制度制度的宽松化一方面可以人员购买当地商品房癿制度性障碍，营造比较好癿市场环境。为人民解决实在的困难，另一方面也是让房市市场宽泛除外地户口化。购房制度性障碍?政策解读三：本市房贷政策的松动，给予本市刚需、首交行等首套?近日我市部分银行首套房贷政策悄然松劢，从此前普遍执改型客户的信心大增，同时也是一项较为实惠的举措，房贷利率已行基准利率上浮5%至10%恢复到执行基准利率。不仅仅让有住房需求的人满足要求，也是给本市楼市给恢复基准来回暖的信心。放贷速度加快??中国人民银行决定，从2月24号起，下调存款准备金率0.5政策解读四：存款准备金率的小调，让原本紧缩的市场个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率带来回暖的信心，在全球经济局势不明朗的情况下，国央行下调存款准备金率内经济结构的调整，是一记良药，同时4000亿资金流入为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。市场，多少会给房市带来点缓和。楼市调控依然不放松但是我们相信：疲软的市场过后，会稳中求进！1.商品房供求分析：春节过后成交量开始上升周度常州市商品房住宅签约情况周度武进区住宅签约情况20200017961572500001.2151500450004000011233993350008780.810800100030000250000.6628200000.4550015000100000.2245000000012.26-1.11.2-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.291.30-2.52.6-2.122.13-2.19商品房签约面积（万㎡）住宅签约面积（万㎡）住宅签约面积（㎡）住宅签约套数商品房签约套数（套）住宅签约套数（套）?春节假期是市场的一个隔断期，年后成交量开始逐渐上升，主要原因在春节假期，市场冷淡，节日后生活工作恢复正常，购房需求开始上升。?武进区，第七周出现了一个大幅度上升，主要原因是天隽峰、莱蒙城等进行加推，价格优惠较大，而产生成交量的大幅上升。周度常州住宅供求关系周度武进区住宅供求关系7.51521281.541.4101.5610180.661642.32.150.420.440.190.5220.40000000012.26-1.11.2-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.291.30-2.52.6-2.122.13-2.1912.26-1.11.2-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.291.30-2.52.6-2.122.13-2.19周度住宅新增面积（万㎡）周度住宅销售面积（万㎡）周度住宅新增面积（万㎡）周度住宅销售面积（万㎡）供求关系比（面积）供求关系比（面积）?1.9日过后新增住宅面积低于成交面积，主要是春节假期的原因，市场冷淡。从上周开始市场回暖，新增面积开始上升。?武进区与全市的供求关系一样，前低后高。2.近期开盘去化分析1月开盘：大部分销售率集中在30-60%左右龙湖香漫步90%银河湾第一城天隽峰60%翡翠珑湾香悦半岛白金汉宫新濠澜境天隽峰30%银河湾第一城东方福郡12.26-1.11.2-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.292.6-2.122.3-2.19现价区域项目原价（对外产品信息下降幅度备注（降价前）宣传）（%）315200癿低价只是低楼层癿噱5200-86-170方武进天隽峰9000（实际头，最高价也幵非6200，实6200最后三栋28%）际成交均价在6500左右。5802元110-143方17钟楼申达林与城7000特价房20最低仅一套，其他6800起起套（实际3%）绿地白金汉4688-73-135方武进850033毛坯价格宫5688C6栋240套4400-31号楼150武进莱蒙城7800套，80-31无，实际均价约54005600180方龙湖香醍伊6500（参考140-220方开盘价格较低，成交去化50新北530014墅原山）空中别墅余套?2012年开盘：大部分销售率集中在30%-60%。?开盘项目中去化率高主要原因在于，低售价、价格促销幅度大，成交量越高。低价格占在主导地位。3.2012年常州商品房价格走势预测900080007000600050004000探底期缓慢回升期3000春节过后，新促销导致成交量上升，2000一轮更多项目资金问题有所缓和，的促销跑量小幅提升价格1000011.111.211.411.511.711.811.912.112.212.312.412.512.612.712.812.911.311.611.1011.1111.1212.1012.1112.12预计2012年年初受节假日影响，推案动作较少，价格变化不大。3月开始至整个第二季度，较多在2011年并未降价的本地型开发商项目在资金紧张的情况下将放价跑量，因此今年上半年房价依然会延续低位运行，持续探底，而下半年随着促销的成交回升，价格也可能小幅缓慢提升。4.宏观市场总结?宏观调控将会长久的持续下去，抑制投机投资性购房需求始终是坚定不移的。?地方政策开始松动，常州首家银行交通银行恢复到执行基准利率，给本地市场带来了回暖的信心。?政策的松动，春节假期过后市场成交量的上升，给予整个市场回暖带来了一个积极的信号。目前市场的成交量上升，主要原因在于低价入市、打折促销。下降幅度越大的楼盘成交量也就越高。二、公寓市场分析1.公寓竞品分布格局均价主力装修标项目产品层高(米)开盘（元/产权面积准本案㎡）新城公商务公5.2馆502011.96500毛坯40年寓（LOFT）武进购物SOHO中心商圈平层3万泽国酒店式2009.11500Loft5.550800070年际公寓2元5酒店式1200莱蒙城2.8452010.1700070年公寓元新城SOHO亚太财商务公平层3522009.75200毛坯40年富中心寓Loft5.2莱蒙城万泽国际项目在武进乐购商圈范围内，地处武进区亚太财富中心中心城区，商业配套齐全，地段价值明显。2.区域供求分析：存量高、竞争压力大项目入市时间销售速度（月/套）未来销售计划武进区公寓市场供应量情况预计下个季度会新城公馆SOHO2011.9.12201200有开盘计划271000目前开发商重点在住宅项目上，莱蒙城2010.114800公寓后期没有开盘计划6001076400163未售已是尾盘项目，374万泽国际2009.1225后期没有开盘计233已售划。200165351209991520已是尾盘项目，亚太财富中心2009.731后期没有开盘计划。预计三月会有开糖果公寓2011.9.2438盘计划?区域内小公寓产品存量共有962套、竞争压力大。?受宏观调控影响、抑制投机投资性购房需求，小公寓受到的影响较大，去化速率慢。?本项目位于武进区区中心位置，地处武进乐购商圈内，地段价值明显。?区域内小公寓存量高，共有962套，竞争压力大。?周边几个项目，近期都没有加推计划，给予本案近期的开盘带来优势。?公寓产品中，价格是核心竞争力之一，地段让产品价值的提升力更高，其它周边几个项目都无法比及。三、住宅市场分析1.武进市场1-2月开盘分析12年1-2月月度开盘成交情况项目新推新推新推体销售状总建开盘时体量成交均价（元/项目产品量（套主力面积况（销备注（万间（万㎡）700120.0%类型数）售率）㎡）㎡）600100.0%新濠66500111.8高层1.5915678-1275300首推4#80.0%澜境（42%）40060.0%天隽104—6600（报价100300402.10高层1.8136加推15#40.0%峰1625200-6200）（74%）20010020.0%天隽6300（报价219加推18#、402.14高层6.352882—167峰5200-6200）（41%）19#00.0%莱蒙33633#、1002.20高层3.834180-1405200城（98%）31#201新城27#、452.23高层2.627580-1305300（75%域30#）推案量成交量销售率?2月份开盘的项目成交量突破百套，成交率都在50%以上。?降价幅度越大的楼盘成交套数也越高，莱蒙城的去化率更是接近了100%。项目SWOT分析优势：劣势：?项目位于武进区中心位置，地?临近马路，比较嘈杂。段价值明显，周边商业配套齐?体量小，规模、景观、社区配全、交通便利。套等一系列与周边大中型项目?小型综合体项目、产品丰富、不可比。业态齐全。?户型面积偏大、实用性不强。威胁：?机会：周边竞品项目较多，纷纷打