目录第一章商业个案分析第二章项目分析第三章商业环境分析第四章商业定位分析第五章总体营销推广第一章商业个案分析1、锦祥花园2、都市花园3、锦绣江南4、农信小区5、亿祥东郡6、万联世纪城一、锦祥花园目前所剩不多，沿丰收路，在湖南大碗菜东边100米左右，面积为200多到300多，价格在8000多元一平方，总价约200万起。租金约15-20元/平方米(刚推出时价格为4000出头)二、都市花园商铺位置在孟州路和人民路交汇处往南。最小面积134左右，最大300平左右，均价11000元/㎡，总价在150万以上。租金约25元/平方米。售楼部协助业主出租。三、锦绣江南商铺位置在售楼部南北两侧，最小40平，最大300多平，可单层销售，可捆绑销售，价格10000元/㎡。四、农信小区商铺位置在人民路与民主路交汇处西南，最小100㎡，最大300㎡左右，预计价格13000元/㎡。五、亿祥东郡商铺位置焦作大学对面商业街与人民路北侧，租金：商业街25-30元/平方米，沿人民路段35元/㎡新的一里洋场商业街售价1.2万/㎡，最小50㎡左右。预计租金：30元/㎡六、万联世纪城商铺位置友谊路与建设路交汇处南，面积最小40，最大300多。合同签5年，前两年免租，后三年一平方50元左右，装修有贴补。前期售价2.2万元/㎡左右，开盘未售一套，有价无市；现调整策略，全面招租。第二章项目分析1、基本情况2、周边环境分析3、项目剖析4、小结www.fdc01.com房地产智库一、基本情况规划占地总面123848㎡，由焦作市金山万方置业有限公司立项开发。“万方嘉园”项目位于焦作市人民路与中原路交叉口西南处，东临中原路，西接文丰路、北依人民路、南踏丰收路、文博路横贯中央。该项目主要结构类型：钢筋混凝土剪力墙结构及钢筋混凝土框架结构，抗震设防烈度为7级。www.fdc01.com房地产智库二、周边环境分析北临人民路及新山阳商城本东临中原路案西边文丰路与东方花园相邻中间东西向为文博路（横www.fdc01.com房地产智库南边临丰收路贯万方嘉园及东方花园）三、项目剖析3.1存在的问题项目位于人民路（亿祥东郡往东1000米左右），四周目前从区位上无商业氛围。从项目规模上商业总体量规模不大不小。从户型设计上商铺分上下两层，面积偏大。社区配套商业，交房时间为2013年5月，预计3年左右无从投资价值上收益。www.fdc01.com房地产智库三、项目剖析3.2利好因素?新山阳商城商户2012年入住，给项目带来利好。新山阳商城项目总投资2亿元，占地200亩，总建筑面积12.29万平方米，其中临人民路的是集商务、餐饮、酒店等多种功能的4栋临街框架楼，建筑面积1.94万平方米；内部是29栋三层半经营商铺、3栋6层商务框架楼，建筑面积9.57万平方米；恩达路北是5栋两层框架餐饮楼，建筑面积7952平方米；还有占地3万平方米的特色小吃广场……开业后将成为我市乃至豫西北、晋东南最大的以商品批发为主，集大型物流、仓储和餐饮休闲于一体的综合批发交易市场。新山阳商城位于人民大道东段，交通发达，物流便利；项目东接马村区、修武县，西临中心城区，有着明显的区位优势；作为全市的重点项目，新山阳商城承载着山阳区乃至全市人民的重托，市场潜力很大，新山阳商城开业后，在继承现山阳商城各类业态的基础上，将进驻一批新的适合广大市民日常消费的产业，包括鞋帽、服装、百货、五金、食品等区域。www.fdc01.com房地产智库四、小结本案必须放大新山阳商城进入带来的商机，引导市场的认同，启动市场。www.fdc01.com房地产智库第三章商业环境分析1、商业SWOT分析2、商业目标客群分类3、区域商业投资客群分析www.fdc01.com房地产智库一、商业SWOT分析S10大优势1.新山阳商城—带来未来良好的发展前景，带来人流物流等，形成浓郁的商业氛围。2.万方嘉园的业主主要是万方的干部职工，收入较高，消费能力较强，东方花园一期业主主要为师专教师群体等，消费力也较强。项目自身的社区体量足以支撑商铺的经营。3.万方嘉园和东方花园两个小区总建面积80万平方，入住后，近3万人，足以支撑商铺的经营效益。4.目前出售，价格较低，升值潜力巨大。5.有些业态可作为新山阳商城的补充，有些业态可辐射周边区域（尤其焦作职教园焦作大学），商业价值有放大的可能。6.万方在当地的影响力。7.紧邻人民路和丰收路等城市主干道，交通便捷。8.焦作修武一体化，带动该区域的发展。9.焦作向东是城市规划发展的一个主要方向。10.社区商业的投资风险以整体商业投资风险而言较为稳定。一、商业SWOT分析w7大劣势1.项目为社区商业配套，目前基础条件不足。2.处于人民路的东边，人流量小，周围无商业氛围。3.项目商铺面积过大。4.近期不产生任何效益。5.2013年5月才交房，业主主要为万方内部员工，多数已有住房，购房目的为投资，预计交房后一定时期内，入住率不高。6.文丰路东侧和西侧分属万方嘉园和东方花园，在规划上不够统一，无法形成完整的双面街，不利于聚集人气等，商业价值受到较大影响。7.均为社区底商，空间上不容易自由组合、分割，产品的通透性、兼容性、可视性较差。www.fdc01.com房地产智库一、商业SWOT分析o5大机会1.住宅市场受政策打压，商业地产迎来发展机遇。2.焦作民间投资渠道较窄。在目前投资渠道和投资品种有限的情况下，社区商业相比其它的投资品种（如股票、期货、债券、住宅等）具有风险小、利润空间大。3.本案为内部员工福利房性质，住宅视同售罄，在一定程度上带动商铺的销售。4.价格低，相当于用住宅的价格买商铺。5.社区商业的市场价值不断提升，市场认同度也逐渐提高，成为倍受瞩目投资热点。www.fdc01.com房地产智库一、商业SWOT分析t3大威胁1.目前房地产市场降温，销售率下降，商铺销售不容乐观。2.区位相对商业区来说较偏，会影响客户的投资心理。3.担保公司等雨后春笋般的成立，吸纳了大量民间闲散资金，大大影响购买力。www.fdc01.com房地产智库二、商业目标客群分类2.1按目标市场分类www.fdc01.com房地产智库二、商业目标客群分类2.2商铺的产权者（投资者）分析产权者基于以下原因对本案物业商铺产权有渴望看好本物业发展，目的以寻求固定资目的是通过投资洗目的为获得高于银为获得竞争优势，产升值为前提，保钱，获得正当的资行存款利率的回报降低长期经营成本持长期融资通道产和收入www.fdc01.com房地产智库二、商业目标客群分类2.3商品的经营者分析经营者多数以看好万方群体巨大的消费能力，以及新山阳商城入驻项目北边带来的利好，周边巨大的消费市场（焦作职教园），看好本项目。有特定的优惠政策，在该项目有一定的释放空间，目标消费者。为更多的占领市场，成熟商业空间小，市场容量不放弃任何一个成长有限，新品牌或弱势品牌为的商业市场。降低风险，需要选择最低的进入成本。www.fdc01.com房地产智库二、商业目标客群分类2.4目标消费者分析www.fdc01.com房地产智库三、区域商业投资客群分析3.1商业投资需求主体投资需求主体构成广泛，既包括国内外知名品牌零售企业也包括个体投资经营客群；购买主体主要用于经营社区服务性质的商业和投资收取租金回报；对地段、交通、周边客流量、消费水平、商业氛围等因素较关注；在投资前会对社区商铺做综合价值判断，投资较为理性；纯投资客户群体中，外地投资客群占相当比例。www.fdc01.com房地产智库三、区域商业投资客群分析3.2投资偏好分析1品牌零售商、专卖店、较为知2品牌零售商、专卖店、较为知名的餐饮名的餐饮业等行业在选择拓展业等行业也存在部分租买并举，但一般经营投资的时候，除了考虑区投资较为谨慎，前期多为租赁，区域商位、商氛、人气等因素以外，业氛围十分成熟，地价上涨趋势明显的对商业店铺的选择多倾向于租情况下，可能考虑购买目前租赁的商业赁的形式。物业，增加固定资产的投资。3中、小型商业零售经营户和中、小型餐饮企业因为开业经营本身就需要耗费一定的资金投入，因此，在自有资金不是十分充足的前提下，倾向于选择租赁经营，将现有的资金投入的商铺的经营中。www.fdc01.com房地产智库三、区域商业投资客群分析3.2投资偏好分析4但作为商业经营长久的目标和预期利润考虑，这部分自行经营的商户是存在相当的购买潜力的，在租金水平和购买商业物业月供水平能够基本持平或差距范围不大的情况下，购买商业物业的潜在需求空间较大。5作为纯粹购买商业物业以便出租赚取租金回报的投资客群来讲，对于置业门槛相对较低、户型面积中等偏小、容易出租的产权式商铺较为青睐。6纯投资赚取租金收益的客群、留作自己经营使用的投资者在购买商铺时多倾向于分期付款方式，通过后其经营或者出租商铺收取租金回报来缴付月供，以店养店。www.fdc01.com房地产智库三、区域商业投资客群分析3.3投资目的分析在调研的目标投资客群样本中，大、中型商业零售业均以商业经营为最终目标，中小投资群体中自行经营者占样本总量的35%，纯投资赚取租金收益的占样本总量的65%。www.fdc01.com房地产智库三、区域商业投资客群分析3.4户型偏好分析除大客户（如有投资意向的大中型商业零售业、餐饮企业）外，中小投资者在户型的选择方面多倾向于80-120平米左右的中等户型，作为自行经营的客户中对100平米以下的户型也较为青睐。受到投资实力和商业租赁、经营的实际需求，中小投资者对200平米以上大户型投资谨慎。www.fdc01.com房地产智库三、区域商业投资客群分析3.5区域商业目标投资客群定位1.个体经营主2.本地居民（泛公务员）3.异