孝昌博士湾1号营销策略报告2011年09月目录第一部分全国房地产市场宏观分析第二部分孝感房地产市场分析第三部分孝昌房地产市场分析第四部分项目本体分析第五部分项目营销整合及占位第六部分客户定位及形象整合第七部分项目定价建议及规划建议第八部分营销及广告推广策略一、全国房地产市场宏观分析2011年宏观经济政策在此情况下,2011年中央经济工作会议基调：基本取向要“积极稳健、审慎灵活”，确认货币政策基调由“积极”转向“稳健”，明确提出“把好流动性总闸门”中央经济工作会议确定:2011年宏观经济政策的基本取向要“积极稳健、审慎灵活”，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。继续稳健财政政策实施从紧货币政策保增长,促发展稳增长,促转变实施稳健货币政策2007年2008年2009年2010年2011年房地产调控政策2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出,密集出台政策涉及了土地、行政、税收、金融等手段。3.1，广东省政府四条促进房地产业平稳健康发行政手段展的通知(即“粤四条”)主要体现在加大市场9.29,国家国家多部委联合下发文件，要求各商业银行即日起暂停发放第供应、打击投资购房以及市场监管等措施。特中国人民银行决定，自2011年金融政策三套住房贷款；房贷首付提至30%；别指出各地在审批商品住房项目预售许可时，2月9日起上调金融机构人民币贷款购买第二套房的家庭，严格执行以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办存贷款基准利率，金融机构一首付不低于50%，利率不低于基准利理预售许可。此外，房地产开发企业取得预售年期存贷款基准利率分别上调税收政策率1.1倍。许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对0.25个百分点，其他各档次存而9月份开始,全国各大中型城市”外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一贷款基准利率相应调整。套房一标价”的方式明码标价，加强对房地产市限购令”陆续出台;土地政策场运行情况的监控。2010.022010.032010.042010.092011.012011.024月14日召开的国务3.10，国土资源部发布《关于院常务会议要求：1月15日,汉版限购令出台,但相比其他城市,汉版限购加强房地产用地供应和监管有关对购买首套自住房且令相对温和;问题的通知》即国19条：其内套型建筑面积在901月26日,国务院出台新“国八条”调控房地产.政策中,容包括了“开发商竞买保证金最平方米以上的家庭,少成”、“月付地价对房价控制目标,保障房均有明确要求;同时,强调提高两1内清贷款首付款比例不得50%”等19条土地调控政策。第二套住房贷款的首付款比例和利率,而拥有2套及以上低于30％;住房的，禁止再买房。对贷款购买第二套住3.23财政部、国家税务总局发布《关房的家庭,贷款首付1月28日起，重庆、上海两直辖市正式对住房开征房产税于首次购买普通住房有关契税政策的款比例不得低于50％。通知》：对两个或两个以上个人共同,贷款利率不得低于税率方面，重庆根据面积和单价，实行梯级税率，税率范购买90平方米及以下普通住房，其中基准利率的1．1倍围为0.5%至1.2%；上海税率暂定为0.6%，其中应税住房一人或多人已有购房记录的，该套房;每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均价2产的共同购买人均不适用首次购买普对贷款购买第三套及倍(含2倍)的，暂减为0.4%。通住房的契税优惠政策。以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。政策调控结果但纵观2010年全年,政策调控结果表现为市场消化迅速,市场价格上升势头依然明显?1月份，“国十一条”引领的2010年调控浪潮拉开序幕，一线城市作为政策调控的重点，其成交量在1月份总体维持了2009年的高位，其后受春节因素的影响，调控的效果也因此被消化殆尽。3月份以来，一线城市市场成交量再次猛升，虽然两会对房地产市场的讨伐不断，但两会结束后的地王连出，无疑是对楼市调控的一种讽刺;?4月中旬，号称史上最严的“新国十条”掷地有声，其后，地方政府实施细则以及“二套房”、“土地增值税”等中央部门实施细则集体发力，调控力度再度加强，成交量也是应声而落。7、8、9月份，市场进入政策淡化期，成交量乘机突破上行，形成了全年市场最好的局面;?9月底，“五项措施”提前冷却了国庆黄金周，一线城市市场成交量再次走低，但此次调控对市场的影响与“新国十条”相比，有所差距，只能用巩固了上一次调控的效果来形容。政府对楼市持续调控将会成为常态化，不必太过担忧影响2011年新年伊始，国家调控政策频出?1月18日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16%?1月26日，国务院公布“新国八条”?1月27日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，重庆、上海公布相应细则?2月9日，央行春节突袭加息?2月18日宣布从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点7二、孝感房地产市场分析孝感城区房地产市场6月综合分析六月份孝感城区楼市量跌价稳。成交量方面，六月成交量环比五月有所减少，开盘及加推减少是成交量减少的主要原因；成交价方面，由于大多数在售项目价格均保持稳定，而商铺成交量减少，导致整体销售价格方面看起来略有所下降。从图中可以看出。各片区新增套数比当月销售套数要多，所以竞争还是比较激烈的。三、孝昌房地产市场分析?孝昌房地产市场宏观分析?区域市场典型房地产项目分布?区域市场典型房地产项目个案分析?区域市场客户分析?区域市场总结（一）、孝昌房地产市场宏观分析孝昌人口个体户与外出务工人员庞大总人口（万人）66县城人口（万人）　13产业工人（万人）3个体户从业人员（万人）9.5其中其他0.5农村人口（万人）　53务农（万人）5外出务工经商（万人）20其中其他28从以上数据可以看出，孝昌县外出务工经商人口占大多数，同时，在城区从事个体经营的人员数量也比较庞大。开发建设依据《孝昌县国民经济和社会发展第十一个五年规划发展纲要》，2008年至2012年的规划期内，孝昌县住房规划建设91万平方米。其中应建设普通商品房78万平方米，经济适用住房9万平方米，建设廉租房4万平方米。市场需求的增加，使得商品房市场将继续保持着较大力度的开发进度。宏观环境小结孝昌是湖北中部地区重要的交通节点，区域交通枢纽优势明显，物流成本低廉。宏观经济平稳、快速的发展，特别是近几年良好的经济发展趋势，为孝昌房地产市场的稳定、高速的发展提供了坚实的基础条件。外出务工经商为主外向经济的和逐渐发展壮大的个体经济，将是促进孝昌房地产市场发展的重要推动力量。深厚的中国传统文化是推动外出务工群体返乡置业的重要力量。（二）孝昌县区域市场典型房地产项目分布精英鸿小源区耀首华东府府珠明鸣兴星城本中实洲都全源花园昌桃项府兰华目瑞庭馨祥恒城别中心景院广场福禄座城名花园（三）孝昌县区域市场典型房地产项目个案分析项目分析1：全洲桃源项目名称全洲桃源开发商湖北全洲房地产开发有限公司位置孝昌城区东洪花大道人民广场以北容积率/绿化率2.28/34.77%物业类型别墅、高层、花园洋房、多层别墅1.2元/㎡/月,高层、花园洋房1元/㎡物业费/月，多层0.3元/㎡/月。户车比37.3%水、电、电视、电话、宽带线路到进户门，天基础设施配套然气管道进户，进户防盗门、窗、对讲门铃已安装。均价多层2600元/㎡,洋房5000元/㎡开盘销售情况2011年7月9日，开盘在售多层B17,B16,B14,B13,G10,F3,F10,F13,全部为三室两厅，面积为127.49㎡、128.72㎡、114.48㎡、128.40㎡共252套，共销售203套，销售率为80.56%，项目总结项目总结?全洲品牌，临湖住宅，成熟社区，中心地段，成熟设计及物业管理；?交通便利，出门即是中百仓储，中心广场，生活配套齐全；?园林景观成型，多层，高层，花园洋房，别墅，商业等物业类型丰富；关于客户：?客户有孝昌县城区的，以机关单位和事业单位及个体户为主；也有周边乡镇的，大多是为了孩子读书方便。关于营销：?主题诉求：贵在环境，美在自然?卖点提炼：全洲品牌、小区环境、成熟社区展示、地理位置、小区规模，产品品质；?展示：展示符合大众客群审美；营销中心包装大气高贵；广告展示较惹眼；项目分析2：中实花园项目名称中实花园开发商湖北全洲房地产开发有限公司位置孝昌县古城大道由33栋（6+1）多层与2栋（18层、2梯4总规划户）高层组成总建筑面积16万平米容积率/绿化率1.97/35%物业类型小高层、高层、多层物业费高层1元/㎡/月，多层0.3元/㎡/月。户车比小车位0.4、摩托车为0.45水、电、电视、电话、宽带线路到进户门，天基础设施配套然气管道进户，进户钢制门、塑钢窗、楼宇对讲安装。均价目前在售产品均价2200元/㎡两栋高层估计在售9月底2200推出均价元/平米层一期多2000均价米元/平一期余货6F多层B6，B8，B10，B11，B12，B18在售共216套，销售159套，销售率为73.61%目前二期在售6F多层A22,A18,A12,A10,A3,A21A22,A18,A12,A10,A3,A21户型配比表户型建筑面积户数销售套数户型占比销售比例二房二厅105.69421.75%0.877%125.0736125.4672125.5824125.9824114.1348三房二厅122.8943098.25%13.16%128.44128.924129.994136.714128.994小计　228100%14.03