CONTENTSPART1中国一线豪宅站队PART2项目推广价值体系PART3营销战略逻辑梳理PART4整合360圈层传播PART5执行渠道战术布阵PART1中国一线豪宅站队世界顶级豪宅BLA项目现场照片示意项目现场照片项目现场照片项目现场照片比肩比弗利山庄的世界级居住感豪宅。今天别墅市场的推广，已经进入——“客群心理品牌定位营销时期”有多少豪宅购买者了解建筑风格与细节有多少豪宅购买者具备独立的判断力有多少豪宅购买者在纯理性分析有多少豪宅购买者有想象力品牌营销心理定位第一步站队御园营销案例给我们的启示传播层面的豪宅站队御园08-09年公关活动排期助力项目开盘前售罄颐和原著营销案例给我们的启示客群心理的豪宅站队人带人＋口碑带口碑开发商自身资源关键过程1第一阶段1234......关系关系关系关系关键产品过市场测试程21234567891011121314151617181920212223。。。。。。第二阶段高端资源同等阶层社交圈策略二A媒体推广开发利用所有销售准备工作到位销售漏斗客群甄选核心目标人群（社交性活动、销售说服）关键过程平台(会客厅)3央视国际第三阶段渠道合作U...B奢私俱.社售.S侈银乐.交楼品部活处策略二B动媒体推广双向插线板理论外部资源平台本身客户资源上阶段自身客户资源沉淀社造会客厅交访售UG活O楼收奢私B部俱香游顶中销动L处藏侈银S乐港艇级国售品马F俱美移型现会俱乐容动沟场乐部保顶通部健级场V行瑞银汇俱I合国罗丽美P银丰乐美中京长际耶宫松、、高尔、、部招中洲国城安会尔灵华格兰德高、夫克彬、、依格、华彬庄园双向插线板理论星河湾营销案例给我们的启示圈层500余场跨界营销豪宅站队品牌豪宅站队国际层面国内精英业界专家大众仰视豪宅站队豪宅站队豪宅站队豪宅站队奢侈品协会·系列黄如论、曹德旺LP世界豪宅排行项目形象释放展青岛游艇分会·圣汐中国房地产协会高端活动舆论国际奖项青岛外商协会星河湾“十城十”直升机台商米其林Club.line青岛协会名车车友会PART2项目推广价值体系示意、请发展商提供相关细节一地脉价值1、城市：3、人文价值：三环城市核心别墅千年旺脉历史传奇2、千年原生：三百进士同出一乡世界级原生半岛?国家级森林公园4、风水价值：三山两江与湖风水鳌头3200亩千年原生森林上百种珍稀植物，近千株原生大树（300棵香樟）青岛最大四百年榕树，年产量千斤龙眼树二住区配置1、建筑3、技术与材质270度无遮挡观景山体别墅三米独立院墙，百年标准274栋别墅户户不同以健康为导向的石材选择总统级男女主卧套房成品率只有62%的石材加工当地户型最大别墅（千米级）比弗利山庄级进口实木橡木车库门超大尺寸露天中庭台地别墅一体成型铁艺院门雕花双泳池最大花园别墅316L（下水管）赠送面积最大别墅同层排水全天光车库隐藏式私属避雷系统端户型独栋级联排全进口瑞士迅达电梯独栋体验级入户门全进口指纹锁?社区型直饮水系统（亏本）2、园林日本城市级道路（精确到厘米）雨水循环系统四季分明式景观系统喷雾灌溉森林式循环溪水景观系统加拿利海枣，金桂亿元别墅，百米园林三米落差私密坡地别墅（无对视）三跨洋团队1、城市规划团队ACLA2、好莱坞明星御用大师设计3、半岛酒店级样板间会所设计四物业服务1、世界500强物业服务，半岛级服务管家2、青岛首家专属预约看房体系3、专属游艇看房体系4、园林维护成本每天2元/㎡（迪拜）五生活方式1、首家国际级游艇俱乐部2、首家山顶停机坪六江湖标签1、首栋亿元级别墅2、青岛销售记录创造者3、中国英伦建筑之王（意大利）七品牌价值1、全国销售XX强房企小结：60个青岛第一?首家引入全球最佳物业顾问世邦魏理仕的项目?首批亿元级别墅?首家采用好莱坞明星御用建筑大师BLA设计的项目?堪比日本的毫米级精度景观市政设计?首家会所及样板区室内设计与半岛、?首家分户式270度无遮挡定制景观独栋四季酒店同标准的项目?首家国际级游艇俱乐部?首家采用新加坡国家景观规划团队设计园林的项目?首家预约看房体系?首家媲美比弗利山无敌景观的滨水山体豪宅?首家274栋别墅户户不同的豪宅社区?首家入选世界豪宅排行榜的项目?首家全天光车库别墅社区?首家引入国际级管理的私人会所?首家森林式循环溪水景观系统?首家引入世界奢侈品协会的项目?首家与建筑同寿命周期的建材设备配置?全国首家采用直升机、游艇看房的项目?…………PART3营销战略逻辑梳理总战略产品力带动品牌力没有支持的品牌终将灰飞烟灭产品力·品牌力·营销力·影响力最终实现高端圈层的认可与跟庄品牌巅峰愿景产品精湛做工营造传奇故事高端圈层口碑阶段推广终极目标掌舵青岛第一·稳坐江湖老大总策略——六大维度打造第一公关活动广泛吸引潜在客群品牌精神与系列产品传奇迅莅临现场，体验未来生活，速吸引项目关注度用情景打动客户；新闻事件快速树立项目区域行销战术打透大青岛，实现第一的标杆形象；区域型拦截；全国第一线上广告强势树立项目精神舆论细分解读项目细节与苛气质与品牌形象；刻的标准；总战术——三大圈层层层释放在全国视角树立高端大众层面的2口碑与形象覆盖大青岛及青岛省，形成圈层1标杆性影响力户外媒体线下拦截打透青岛3四大层面：1、国际层面：在极具国际影响力层面举办英伦海主办的新闻性活动；2、国内层面：联合全国性媒体，树立全国层面的影响力；3、业内层面：业内权威媒体共同推荐；4、大众层面：树立大众层面的仰视与单点传奇性认知；（具体公关活动形式正在推进中）战略步骤STEP1STEP2STEP3STEP4打透青岛形成青岛形成青岛国家高度千万级以范围内的层面的上富豪大众仰视豪宅样板圈层口碑全国朝拜PART4整合360圈层传播《2011胡润财富报告》“2011年4月14日...全国每1400人中有1人是千万富豪，山东千万富豪3.6万人。青岛千万富豪达1.1万人，比上年增加800人；亿万富豪560人，比上年增加20人。厦门富豪数量略多于青岛，厦门千万富豪共有12200人，比上年增加700人；亿万富豪660人，比上年增加20人。”实证研究“上等阶层”——客群大范围总体特征——各有千秋——?就财富而言，政府高级官员并不处在金字塔的顶端，但收入也比较丰厚，他们的权力和声望都处在社会各阶层之上；?国家银行和国有大型事业单位负责人和大公司经理，财富无疑处在社会各阶层之上，声望、权力综合较政府高官相对偏弱；?大私有企业主财富处在中国社会各阶层的顶端，权力和声望的地位次于他的财富地位。但这些人有的当上了某一级政协委员，有的与各级权力机构有着密切的联系。这一个阶层的成员之间除了工作交往以外，平时还有非工作交往。亿万级财富精英的整体写真——社会影响——?他们应是一个社会的头脑，提供方向感，刺激普通人的庸常状态，提供新观念，也进行不负责争辩，在一片噪音中提供清晰、富有审美意义的声音。而确认这些精英身份的不仅仅是他的地位甚至学识，更在于他是否拥有一种不断超越甚至自我否定的勇气。亿万级财富精英的整体写真——社会影响——?他们能准确无误地表现思想和信仰的基调。他们是经济社会的英雄，他们精明、雄心勃勃、有远见、他们创造了这个时代商业的迷醉。?他们的思维方式是知识分子与实业家的结合体，他们拥有前者的思维与后者的实践能力。问题亿万级精英们每天面对的问题，也是他们最关注的问题，如何保护与提高自己的社会地位，唯一的方式是不断引领所在领域的进步，永远做第一。这就是他们不断进取，不断开阔视野的根本原因：在外在规则的围拢之下拓展永远属于自己的新局面在现有的体制下，制定属于自己新体制年龄特征集中在35－55岁的群体，核心集中在45－50岁左右：因年龄反映出的消费特征正处于人生的黄金时期，由于阅历和生活负担，他们普遍追求稳定；凡事谋定而后动，重理性分析，冲动性行为大大减少。社会责任感和家庭责任感强，对新鲜事物不再敏感，追求生活品质，开始留意国际品牌，贵族生活方式，学习圈内时尚典范，包括：高档房产、汽车、出国移民、心理健康、生理养身、国际时装、化妆品、贵族服务、保健医药，同时他们也是多次置业的主流消费群体；该年龄阶段的男性重品牌，女性重感观，在家庭购买决策中居于主导地位，是顶级别墅豪宅、汽车、珠宝、高尔夫、高级食府、顶级会所、富人俱乐部等的主流消费群体。生活方式特征如果按生活欲望和态度而不是按财产计，又可分为如下六类：?庇荫家庭者，占富裕族群人口30%，平均年龄45——希望得到来自家庭的温暖和关爱的人群?享受主义者，占富裕族群人口20%，平均年龄47——认为人生短暂，应及时享受的人群?主流富裕者，占富裕族群人口19%，平均年龄49——希望成为媒体与大众关注焦点的人群?探险家，占富裕族群人口17%，平均年龄45——酷爱户外探险，希望彻底远离红尘的人群?休闲追逐者，占富裕族群人口8%，平均年龄50——喜欢悠闲，反感教条约束的人群?工作狂想者，占富裕族群人口6%，平均年龄50——奉行工作是生活的全部，无时无刻不在工作的人群数据来源：平安上海卓越理财中心偏好特征——品牌偏好高度关注社交与社交方式对于正在追求优雅生活品味的中国富豪，寻找合适的社交方式显得异常关键。风靡全球的芝华士“阿拉斯加冰钓”广告歌歌词描述的那种逃离尘嚣的山林感觉，或许就是中国富人们最想要的品味生活。有趣的是，调查显示，中国富豪们在相夫(妻)教子方面的关注度甚至比品酒和钓鱼还低，这除了中国传统观念影响外，还在于中国富豪的工作比较繁忙，往往难以顾及家庭。仅有的休闲时间，也用来追求“芝华士”式男人间的友谊了。同样上榜品牌还有“大卫杜夫”雪茄，这个源自古巴的德国品牌，进入中国其实只有短短两三年时间，但他们在中国无疑是成功的。大卫杜夫执行董事施履平就曾说过，我们卖的不是产品，而是一