庄边村城市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析深圳市星彦地产顾问有限公司2010年7月10日1项目现状印象——破旧厂房；部分改商、经营情况好2项目四周状况——居住区密集、交通发达、商业氛围浓中粮澜山宝运达物流中心御龙居新城汽车站民房区丽景城天骄世一、二期家西城丰和民房区庄边别墅区民房区富盈门河西别墅区民房区摄影器材基地中粮地块富瑰园3项目四周状况——周边物业状况庄边别墅区丽景城西城丰和周边商业宝运达物流中心4项目规划前景分析——居住、商业物业前景乐观本案隔路相望最大两个居住片区紧邻片区最大商业区?本案现为工业用地，与周边环境反差巨大?地块改造既能有效提高土地价值，同时美化环境，提高经济效益?周边居住、商业环境为地块改造的可行性提供保障5项目现状严重贬损土地价值，如何改造才能使土地价值最大化？1.物业发展方向如何？2.土地容积率如何最优化？6区域特征——区域价值表现：?成熟老城区老城区本项目西乡?街道办所在地?公共设施聚集地新?，D商品房小区聚集地L区C心新?繁华商业地的中旧区海区心碧改区中造城老宝混合安安新联中区合心发区展，为将珠与三前角海的中C心BD7从物业格局看片区价值——西乡老城区：发展目标：结合片区实际发展情况，通过有限的城市更新措施，补充、完善、优化城市功能，实现片区生活品质的提升、历史特征的延续、外部形象的改善、产业的升级和转型。功能定位：以居住综合配套、特色产业为主导功能，充满地域特色与活力的城市综合功能片区。青春庭院丽景城读图：楼盘质素及本案摄影器材基地品质感较高，建筑商业街形态以小高层和高港隆城层为主。街道办所在地，公共设施齐全，商业氛围浓，片区居住价值巨大鸿隆107公寓西乡街道泰华豪园恒丰海办、会堂悦酒店、图书馆8从城市规划看片区价值——根据规划，片区内已建成两个公园，一所街道级医院，一个街道广场，此外，西乡会堂、西乡图书馆也建成使用西乡人民医院西乡会堂西乡图书馆住院部流塘公园新城广场西乡公园生活配套齐全9从城市规划看片区价值——根据规划，片区内已建成一所中学，五所小学，规划一所中学和一所小学，教育资源丰富规划小学规划中学优智实验学校天骄小学共乐小西乡中学流塘小学学西乡二小教育资源丰富10从城市规划看片区价值——港隆城购物中心沃尔玛—天虹商圈乐安居建材商场西乡商业步行街商业繁华11从城市规划看片区价值——宝运达物流中心摄影器材产业园万骏汇商务大厦宝润建材城恒丰海悦酒店百安居商务氛围浓厚12城市赋予片区的先天特性?片区发展成熟，高品质居家片区?配套设施齐全，商业氛围浓厚城市住宅+繁华商业13地块性质——位置与地貌地理位置西乡大道东南面，前进路西北面，庄边路东北面地质地貌现为破旧厂房、临街商铺、临路部分改造为商业，经营状况好14地块性质——四至?地块四周临路，交通发达；?住宅区密集，居住氛围成熟；西乡大道前进路西乡河庄边工业区二路庄边路15地块性质——交通分析区域外交通分析：地块离深圳市区近，在都市半小时生活圈范围之内广深高速，直通东莞、广州宝安大道，15分钟直通宝安机场西乡老区107国道16地块性质——SWOT分析核心优势strength核心机会Opportunities区位优势：项目位于西乡老城区核心位置，地段优越;旧城改造：区域品质整体提升，住房升级需求强烈；资源优势：片区密布教育/公共配套/商业、商务等稀缺资源产业发展：以商业、摄影产业、商务配套为主；换房需求：大量老旧小区积累了大量换房户配套优势：周边生活/公园等配套齐全，档次高；交通优势：项目对外交通路网发达，半小时城市生活圈。核心劣势Weakness核心威胁Threats区位劣势：片区形象较差，待提升，宝中、碧中强力分流客户区域新旧交替冲突：旧村及工厂给新区整体发展一定的心东北面临近西乡河，气味大对居家有一定影响理影响；；自身劣势：项目地块不规整，不利规划，厂房多，无景观。17进取型“SO”策略:S：地处西乡老城圈内，地段优越；周边资源丰富，商业繁华O：旧城改造，住房升级，片区整体形象提升产品品类配套容积率地段资源城市豪宅齐全、档次高较高，4-6的较多市中心附近资源拥有度高配套较齐全、中较高，多在3-5之距离市中心较城市高品质住宅资源拥有度较高高档次间近较低，一般在2以距离市中心较普通住宅缺乏配套资源拥有度极高由对比可知，项目物业开发下方向为城市高品远质住宅离宝安中心区10分钟车程、教育/生活/商业、本案齐全、中档次3.5以上(高)福田中心区30商务资源较齐全分钟车程18区域市场细分与供需特征160-180平经济型大户再改产品，占整体5%，2009—2010年上半年宝安（不含龙华）新增供应产品销售情况列表销售率52%，需求不旺200及以50以下50-6060-7070-90100-120120-140140-160160-180180-200户型上舒适型2房，紧凑型3房（2改供需供需供需供需供需供需供需供需供需供需价格应求应求应求应求应求应3）首求置产应品，供需求应两旺求，为应目前求应求豪华大户产市品不场主流纯粹（产品，大盘占中的整体供应8000以下10487205183　顶层复　式或某座25%，整体楼王销，售楼盘率达本身92%　　　　3022585508000-9500　　　　360302非纯450豪宅226），高135端　客户不　认同，　　　　　　120-160　　平再改产品，目前供应　产品销售较缓慢，销售率28%9500-10000　　下降　，　仅占　整体　10%，而销售率　　　　10000-11000　100-120　十　分平首良　好，改产　达品，供62%　，表应不多明仍有较　　　　，部分好的需求基被2改3产础品替代，占整36836515715011000-12000　　　　　　　体　15%　，销　售情况很好，市场有12000-13000851一定需求，可803327315挖　掘709682　　　　　　14000-15000442322过渡性产品由于15000-16000门槛低，投资回16000-18000报高收到追捧，18000-20000供销两旺857912156752020000-2200096401267511868统计时间：2009年12月22000-25000　　　　　　　　　　　　25000以上　　　　　　　　　　　　861925合计12191168786723104871274116799277232217521115423912475208625客户结构变化趋势?2002年-2003年2004年-2005年2006~2009年来源西乡85%，关内约5%，周边街道西乡75%，关内10%，周边街西乡50%-60%，关内20%-约10%道约15%30%，周边街道约20%信息渠道亲友介绍60%、临展销会、电视朋友介绍50%，其次报纸，户朋友介绍约40%，其次网络广告、报纸外、报纸、户外职业原居民/小生意人/公务员公务员、技术及管理人员、工私营业主，高级公务员，企业厂主/小生意人中高管，技术型白领，新公务员，市区白领/新中产?家庭区结构域市场三口需求之家/为一家多主，孩/三代但外同堂辐射能力三口之家明/显三代增同堂强；两人世界/三口之家/三代同堂?置片业状况区发展首催次置生更多置业65.4%，二次置业人业群，首次置消费业约梯度逐四成，二次置渐业约完善。首次置业约三成，多次置业者24.2%，其他10.4%五成，三次及以上置业约一成占到近六成；近期首次置业比例开始增加。置业目的绝大部分自住自住加投资自住加投资；目前投资需求为30%左右关注因素周边环境及景观、便利的交通、周边环境及景观、便利的交通首先是户型，其次是配套、区中心地段、户型、园林位、园林、价格和升值潜力私家车比例20%35%超过六成资料来源：星彦地产长期对龙岗中心城市场的监测，代理项目客户资料的积累，以及历年对该区域潜在客户的调查访谈。20客户结构变化特征第一梯层：人群逐年增多，总量仍偏少。官员以180以上顶层大户为代表的高端产品。客户已经多次换房，工厂主由于没有出现超越级的产品，需求放缓大企业高管第二梯层：群体多而稳定，是目前在售楼盘极力争取的客户，但由于价格上涨过快，需求放缓。公务员、原居民、工厂中、高阶层、生意120—160的中大户型为代表，仍有较好的需求基础，周边城镇人；关内中产及外地客有较大潜力可挖。第三梯层：群体庞大，置业需求旺盛，受经济实力有限、总价过高的公司职员、工厂技术型小白领制约，需求远未得到满足，挖掘潜力巨大。、个体工商户；部分市区白领70-90的紧凑户型为代表，需求开始放量，以自住为主兼投资，户型目前极为畅销。投资客、首次置业者，过渡型第四梯层：投资兼自住，需求旺盛，过渡性需求，总价要低。居住白领35—60的一房、两房为代表，需求旺盛。21物业开发方向及产品定位?物业开发方向：城市高品质住宅?建筑类型：小高层、高层?梯户比：两梯3、4户产品配比建议：户型两房经济型三房舒适型三房四房楼王或复式（75-90（100-120（120-140（150-170（180㎡以上）㎡）㎡）㎡）㎡）比例25%30%25%15%5%22项目改造当前状况和面临的问题?项目地块原建筑为厂房，容积率过低，与旧改项目提高土地使用率原则不符，改造经济效益不明显；同时现容积率相对同类改造项目偏低，对土地集约化利用程度不够。作为“改造主体企业——君成实业”有必要对土地发展指标进一步论证，提请政府批准，以保障各方利益更加合理。23一、项目最佳容积率建议；二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。三、商业建议24拆迁政策指导自2005年以来，深圳市政府在涉及城市改造的文件中一再强调“节约集约利用土地”、“合