广州北部别墅市场调查报告2012-04-27目录?第一部分广州别墅市场现状分析?第二部分广州别墅市场供求分析?第三部分别墅客户研究?第三部分别墅产品研究?第四部分别墅营销手段研究2第一部分广州别墅市场现状分析一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局31、区域演变—由市中心向郊区发展2006年21世纪初90年代花都、增城板块70-80年代华南、洛溪板块二沙岛淘金路以花都、清远、增城为以碧桂园、雅居乐、丽代表的北优板块，有一90年代中期，二沙江花园为代表的别墅盘定的自然资源；注重配以淘金路的华侨新村为，具有一定规模，注重代表，随着花园酒店、岛第一批别墅出现套建设或拥有优势的自，包括花城苑、新自身配套及社区环境的然山水资源；除自身日世贸等商业建筑的崛起营造，别墅价位开始飚升。世界花园、金亚花常基本生活配套的营造到1995年，由于香港园等，广州中心的外，注重休闲渡假设施买家受当地经济变化以富人区的建设，如酒店、游乐及中央宏观调控消息的设施等；典型别墅盘有影响，开始抛售，淘金汇景新城、凤凰城、锦路别墅开始跌值绣香江等。42、客户演变?70、80年代：以淘金路的华侨新村为代表，华侨新村是广州的第一个富人区。当时的购买客户主要以归国华侨为主；?90年代：广州城市中心开始东移，二沙岛成为新市中心顶级豪宅区，随着经济的发展富人越来越多，住二沙岛顶级豪宅的富人层面也更广，包括私营企业主、外企高层管理人员等；?21世纪初：洛溪及华南板块的掀起，市区周边渡假型别墅市场全面兴起，由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层发展，而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化，价格也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变。?2006年：宏观调控新政出台，别墅用地越来越稀缺，广州市中心供应仅维持在一两年内，越来越多的客户开始选择在郊区买拥有一套度假型物业；?2012年53、产品演变?70、80年代：以市中心的少量独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差?90年代：二沙岛的独立别墅及联排别墅类型为主?21世纪初：多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等?2006年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅类型开始出现，且在产品性价比及功能方面不断创新64、小结?目前，由于新政的影响，广州的别墅市场开始进入洗牌阶段，在区域分布方面，经历了“市区到郊区”的发展，北优区域将成为示别墅供应的主要区域，市中心别墅也将更加稀缺，价格更高；?在价格方面?在产品方面，由于独立别墅已禁止，未来将出现越来越多的类别墅创新型产品。?另外，别墅竞争也从单一的产品竞争进入品牌、产品质素、服务管理与文化内涵兼容的多元化竞争时代。7第一部分广州别墅市场现状分析一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局81、解读新政——从长远发展来看，别墅供应具有稀缺性?国办发〔2006〕37号“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”–第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。‥‥‥继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。?国土资源部：当前进一步从严土地管理紧急通知–坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。?建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”–需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，‥‥‥。?2003年停止批出别墅用地的政策出台，导致近三年别墅热的升温；2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，使那些已经获批并上市的别墅项目受益。92、别墅市场的政策影响分析禁地：?别墅正因为稀缺所以日益受追捧，别墅购买力向城外延伸，花都、番禺的华南板块、南沙、南海、从化、增城等地逐渐成为广州人别墅置业的区域；?土地资源日益稀缺，及都市新贵的基数在迅速增加，具备购买高档别墅的人越来越多，别墅消费需求会越来越旺盛。禁独：?封杀令的出台，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能会持续上涨；10第一部分广州别墅市场现状分析一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局及特征111、经过多年发展，现已形成5大板块?市中心别墅区：广州超豪别墅聚集地，泛指中心六区。特点：交通便利，客户多为在广州工作的外企高管或CEO，以及领事馆人员；?东部别墅区：广州别墅次战场，指天河东部、萝岗、增城新塘一带。特点：山景资源丰富，产品选择多，客户多为开发区、科学城、天河东部的老板和高管；?南部别墅区：广州别墅新兴地，指番禺、南沙等区域。特点：风格多变?西部别墅区：指荔湾、芳村、白云金沙洲、佛山南海等区域。特点：距老城区仅一桥之隔，以江景为卖点。居住人群多为来往旧城区、广佛周边的企业老板；?北部别墅区：广州别墅主战场，指花都、从化、清远南部在内的区域。特点：结合山水/旅游资源，打造成度假、休闲别墅。因处白云机场辐射区内，买家不仅面向广州居民，还有珠三角、港澳地区的投资客及有休闲度假买家。122、广州别墅市场分布从化板块北部板块市中心板块花都板块广园东、增城板块金沙洲南湖板块板块科学城西部板块天河板块板块华南板块东部板块南沙板块南部板块133、广州各板块代表性别墅楼盘中心区域东部南部西部北部雅居乐剑桥恒大御景半颐德公馆碧桂园凤凰城夏湾拿郡岛大一山庄誉山国际万科红郡保利西海岸国际城颐和高尔夫金地上城招商金山谷中信山语湖珠光流溪御景/迪亚春天花园时代南湾/方圆明月山溪/锦绣御景国际//富力泉天下/保利东江首府//望谷美庐/碧桂园豪园//天湖峰境/侨建御溪谷//玖珑湖////碧桂园假日半岛////中国美林湖////绿城桃花源////万科兰乔圣菲14第二部分广州别墅市场供求分析一、近几年十区两市供求对比分析二、近几年供应量特征总结三、现阶段段广州别墅市场特征总结15一、近几年十区两市别墅供求对比分析2008-2012年广州十区两市别墅供求分析对比单位：万㎡单位：元/㎡1401600012010014000801200060401000020080002008年2009年2010年2011年2012年1-3月供应量11810895.195.289.26成交量3.41048374.68.34成交价998210109117141401112856除调整年份表现出需求受抑制外，正常年份中广州别墅的供求基本处于平衡状态16二、近几年供应及成交特征总结?近几年供应量稳定在95万㎡以上，今年受调控影响，大多延迟至明后年推出：自08年以来，广州十区二市别墅供应量每年都在95万㎡以上，约3300套以上。2012年1-3月仅供应9.26万㎡，298套，同比大幅下滑56%、63%；环比大幅下滑73%、72%；?成交量随市场波动而大幅波动，今年受调控影响成交大幅下滑：08年低迷期仅成交了3.4万㎡，而09年-11年爆发期，则每年的成交量都在75万㎡以上。2012年随着调控的深入，成交量也一落千丈，前3个月仅成交8.34万㎡，287套。同比下滑55%、58%；环比下滑45%、45%；?成交价前几年一路攀升，今年开始回落：成交价自08年的不足1万/㎡，跃升到2011年的1.4万/㎡，涨幅达40%左右；今年1季度，成交价又跌回1.2万/㎡左右，同比跌幅约5%，环比跌幅约1%。17三、现阶段广州别墅市场情况自2011年下半年开始，在严峻的调控政策之下，豪宅项目尤其是别墅项目受影响最大。广州、北京、深圳等地均出现豪宅滞销、价格被迫下调的局面。广州豪宅市场的销售压力去年已形成，成交量的持续萎缩使得开发商推货积极性受挫，部分项目甚至推迟至明后年推出，推货量与成交量的双向走低，使得广州豪宅市场在今年一季度陷入“供需两淡”的局面。价格也因滞销而有所下滑，在目前市场气氛下，发展商将采取更灵活的定价策略，预计广州豪宅市场将进一步下跌，全年跌幅可能达到10%至15%。18第三部分广州北部板块别墅市场供求分析一、广州北部板块别墅市场供应分析二、广州北部板块别墅市场成交分析三、广州北部板块别墅市场成交价格分析191、北部板块别墅市场近几年供应量分析08-12年广州北部别墅供应及成交数据对比单位：套单位：万㎡200060.050.0150040.0100030.020.050010.000.008年09年10年11年12年1-3月供应套数1534155112731734154供应面积53.855.836.351.74.2北部板块一直以来就是广州别墅市场的主力军，在广州十区二市的五大别墅板块中，从08年至今，北部板块每年的供应面积维持在40-50万㎡左右，占全市比例在45-50%左右；供应套数维持在1500套左右。202、北部板块别墅楼盘规模分析楼盘名称规模容积率定位语主打景观资源占地66万㎡（990亩流溪河岸首席文峰塔国家森林公园，3.2珠光流溪御景）0.67生态大盘公里一线流溪河总建44万㎡方圆明月山溪占地43万㎡（650亩0.73东方人居智慧温泉旅游资源，三面环山，），总建32万㎡生态大盘社区内人工循环活水湖景富力泉天下占地79万㎡（1180亩0.7温泉私享国度温泉旅游资源、山景），总建55万㎡占地67万㎡（1000亩天然水库“天湖”、人工湖“蝶天湖峰境），总建45万㎡0.67/湖”，九龙湖风景保护区，4.8万亩王子山山脉玖珑湖占地117万㎡（17500.61/大面积天然湖、九龙湖风景亩），总建72万㎡区、九龙湖高尔夫球场占地