雅居乐秀丽湖项目前期策划案雅居乐秀丽湖地块概况地块所在：中山五桂山生态保护区秀丽湖畔地块用途：商业住宅用地用地面积：111059.7平方米(折合166.5896亩)容积率：0.6总建面积：≤66635.82平方米建筑密度：≤30%建筑高度：≤12米楼面地价：7563元/平方米地块现状：地块为原来的秀丽湖别墅区，地上有11幢别墅及3幢10层高建筑物，已烂尾10多年周边状况：秀丽湖对岸为碧桂园别墅项目用地，约200亩，规划100栋别墅，总建面积约7万平方米；我司地块侧用地同样是商业住宅用地，由重庆伟卓拍得，用地总面积109264.9平方米(折合163.8974亩)，楼面地价为6254元/平方米。雅居乐秀丽湖地块概况中山别墅市场分析前言中山别墅的开发一直占有房地产总开发量内较大的比例，这和早期商住用地的低容积率有必然的联系。随着建设用地的日趋紧张，低容积用地的历史将一去不复返，从而也更令别墅用地更趋珍稀，而别墅的价值也更趋凸显。目前，中山市范围内有不少在售的别墅项目（组团），结合本案有竞争或参考意义的，对目前具有影响力的别墅项目作细化分析。他山之玉，为我司秀丽湖项目作参考。中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目酒店会所，售楼部中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目碧桂园秀丽湖物业地址五桂山生态保护区秀丽湖旁产品类型双拼别墅（假双拼，真独立）货量100套面积区间379-888㎡占地面积约200亩建筑面积约7万㎡容积率0.6绿化率30%主推户型G78（549㎡）、G111（887㎡）、G113（839㎡）开售时间预计2011年4-5月份开售价格预计均价约2.5-3万/㎡中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目三层二层首层主力户型1（G78）44套，建筑面积：约549㎡，三层，五房三厅中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目三层二层首层地下层主力户型2:（G111）12套，建筑面积约887㎡，三层+地下室，六房四厅中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目四层三层二层首层地下层主力户型3：（G113）40套，建筑面积约839㎡，四层+地下室，六房四厅中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目部分别墅已封顶，未落排栅施工现场实景中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目何谓“钻石?墅”？据碧桂园介绍，“钻石?墅”是碧桂园集团派遣设计师前往欧洲学习并研发的全新产品，在国内是独一无二的，属于最高端的品牌产品。“钻石?墅”?以欧式古典风格为主，采用全屋外立面干挂顶级石材工艺和运用大量罕见的雕花装饰，所有材料均为进口材料，整个工序运用了钻石打磨、电脑水刀和红外线切割技术进行精雕细琢，呈现欧式古典的奢华之美。中山别墅市场分析直接竞争对手：碧桂园秀丽湖项目项目点评：?拥有优越的自然景观资源（五桂山、秀丽湖）。?号称“钻石墅”，项目定位为高端别墅豪宅社区，有别于以往碧桂园平价拿地、规模化开发、快速消化的项目操作模式。?产品类型虽为双拼，但两户之间仅以露台相连，为假双拼，真独立设计，产品私密性强。?产品依山伴湖而建，有利于形成坡地景观及实现观景资源的均好性。?外立面使用花岗岩无缝拼合，不会因年久而褪色，属于目前中山较为少见的别墅设计。?项目以500㎡以上大面积单位为主，预计单价将达约3万、总价在千万以上，购买门槛较高。?在园林配套上有铂金五星级湖岸会所、无边际的游泳池、斥巨资打造的园林景观和智能化的社区管理系统，还有倾心打造了16年的IB国际学校，为秀丽湖高端客户搭建一个国际文化交流的平台，为业主的子女出国留学提供便捷通道。?项目周边有生活配套，但以小型商铺为主，档次不高。中山别墅市场分析间接竞争参考对手：奥园大地销售中心中山别墅市场分析间接竞争参考对手：奥园大地奥园大地物业地址西区广丰大道产品类型双拼别墅、联排别墅货量共335套，已获预售证263套，销售197套面积区间联排别墅169-250㎡，双拼别墅270-350㎡占地面积86万㎡（别墅13.4万㎡）建筑面积（8.1万㎡别墅）容积率0.6（别墅）绿化率50%主推户型B1、B2型（220-250㎡）（200㎡以下C型已售罄）开售时间2010年9月11日价格均价约9000-12000元/㎡中山别墅市场分析间接竞争参考对手：奥园大地三层二层首层地下层C1联排别墅：（建筑面积168-185㎡，地下层+三层，三房两厅四卫，地下层约100㎡，露台约20㎡）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：奥园大地三层二层首层地下层B1联排别墅：（建筑面积222-243㎡，地下层+三层，四房两厅四卫，地下层约100㎡，露台约33㎡）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：奥园大地三层二层首层地下层A2双拼别墅：（建筑面积239㎡，地下层+三层，四房两厅四卫，地下层约120㎡，露台约30㎡）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：奥园大地小区路双拼别墅外立面联排别墅外立面在建别墅小区实景中山别墅市场分析间接竞争参考对手：奥园大地项目点评：?产品以中小户型为主，总价门槛较低。?热销产品为小面积、低总价联排别墅及私密性、空间感更强的双拼别墅，在售产品集中在中等面积段联排别墅。?吸纳客户大多为中山常住改善型，主要分布在沙溪、西区、东升、小榄、古镇等地。?产品立面质感较差，且区内园林绿化较单调缺乏亮点。?项目周边配套欠缺，完全依赖自建。?双拼别墅以工人房相连接，实则为假双拼、真独立设计。中山别墅市场分析间接竞争参考对手：远洋城远洋城整体规划鎏金山别墅区中山别墅市场分析间接竞争参考对手：远洋城远洋城物业地址东区博爱六路博览中心南侧产品类型独立别墅货量已推售约183套，未推售约100套面积区间300-800㎡占地面积100万㎡建筑面积201万㎡容积率1.09绿化率35%明星户型365㎡、446㎡价格均价约22000-25000元/㎡中山别墅市场分析间接竞争参考对手：远洋城二层首层多功能层明星户型1：（建筑面积446㎡，多功能层+二层，五房两厅四卫）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：远洋城二层首层明星户型2：（建筑面积365㎡，两层，五房两厅三卫）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：远洋城别墅区内主干道别墅区主入口处水景外立面风格中山别墅市场分析间接竞争参考对手：远洋城项目点评：?地处东区，周边生活配套及居住氛围成熟，真正的城市别墅。?独立别墅区，与洋房区明显区隔，档次感及私密性更强。?产品立面质感强，档次高（大量使用文化石及质感涂料）。?区内景观以硬质为主，柔性景观资源（水景）较欠缺。?赠送面积少（大部分无负一层赠送），产品附加值较低（特指赠送面积）。中山别墅市场分析间接竞争参考对手：万科朗润园中山别墅市场分析间接竞争参考对手：万科朗润园万科朗润园物业地址东区兴文路产品类型叠拼、联排别墅货量共86套（其中联排55套，叠拼31套）面积区间叠拼151-155㎡；联排260-289㎡占地面积7.6万㎡容积率2.0明星户型152㎡叠拼别墅价格叠拼10000-13000元/㎡；联排13000元/㎡中山别墅市场分析间接竞争参考对手：万科朗润园三层二层首层户型1：（联排别墅，261㎡，四房两厅四卫）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：万科朗润园挑高中空大厅超大露台赠送（面积约60㎡）明星产品：（叠拼别墅，建筑面积152㎡，两层，四房两厅）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：万科朗润园现场实景（外环境）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：万科朗润园现场实景（外环境）中山别墅市场分析间接竞争参考对手：万科朗润园项目点评：?地处繁华东区，周边生活配套及居住氛围成熟。?纯粹的西班牙风格，在外立面做工上大量使用文化石及质感涂料，气质厚重，富有文化气息。?产品设计方面个性较强，且规划密度较高，与中山传统别墅概念有明显差异，现阶段市场接受度不理想。?露台赠送面积是其一大亮点，但无地下层赠送。?无专属车位，使用便利性及别墅尊贵感较弱。中山别墅市场分析间接竞争参考对手：雍泉度假山庄中山别墅市场分析间接竞争参考对手：雍泉度假山庄雍泉度假山庄物业地址三乡镇雍陌教学路产品类型独立别墅货量约150套（已售超8成，存货约27套）面积区间260-350㎡占地面积13.2万㎡容积率0.4绿化率62%明星户型260㎡、350㎡价格15000元/㎡中山别墅市场分析间接竞争参考对手：雍泉度假山庄户型1：建筑面积350㎡，三层，四房两厅三卫中山别墅市场分析间接竞争参考对手：雍泉度假山庄户型2：建筑面积:260㎡，两层，四房两厅三卫中山别墅市场分析间接竞争参考对手：雍泉度假山庄现场实景中山别墅市场分析间接竞争参考对手：雍泉度假山庄现场实景中山别墅市场分析间接竞争参考对手：雍泉度假山庄项目点评：?依傍五桂山资源，具自然景观优势。?纯粹的南法国风情，大量采用文化石等高档材料，档次感强。?无负一层赠送，产品附加值较小，但花园面积比例达1比1.5。中山别墅市场分析间接竞争参考对手：锦绣海湾城中山别墅市场分析间接竞争参考对手：锦绣海湾城锦绣海湾城物业地址南朗镇长平路产品类型联排、双拼、独立面积区间133-318㎡占地面积5000亩建筑面积19.2万㎡容积率0.6绿化率39%价格7500-30000元/㎡，均价约18000元/㎡中山别墅市场分析间接竞争参考对手：锦绣海湾城D型1－2（田字型），133.73平方米，三室两厅四卫中山别墅市场分析间接竞争参考对手：锦绣海湾城C型1－2（F2），197.75平方米，五室两厅四卫　　中山别墅市场分析间接竞争参考对手：锦绣海湾城C型1－1（F1），224.38平方米，五室两厅四卫中山别墅市场分析间接竞争参考对手：锦绣海湾城B型1－2（双拼），257.03平方米，五室两厅四卫中