华城领秀项目分析及推广执行策略睿墨广告2012.3.211市场分析市场分析市场情况分析2012年1月天津19区县齐步跌成交量同比降8成市场情况分析市场情况分析市场情况分析?2012首月成交面积仅为去年1/5?全市19区县成交量全线下跌?当投资性需求被遏制，刚需支撑市场，品质与性价比成为楼盘销售砝码，楼盘价值较低的楼盘在调控面前首当其冲，企图以价换量。因此，地段缺稀的市内六区与泡沫较小的远郊区县暂时成为天津房价的支撑。市场情况分析?成交均价同比小涨1.51%?市内六区与远郊区县房价相对坚挺?在楼市调控丝毫没有在2011年基础上放松的情况下，2012年首月，“观望”依旧是楼市当之无愧的主戏。市场情况分析?博弈双方信心不够1月楼市"抛砖引春"?在2011年的严厉调控之后，当政策趋向明朗，各房企通过假期的反省与调整，2012将迎来楼市转型之年。1月份的楼市仅是抛出一块砖，然而这砖能否引来“回暖”这块玉，我们只能静观其变。市场情况分析2012年2月天津楼市成交翻番市场情况分析市场情况分析市场情况分析?政策提振楼市信心2月商品住宅成交环比涨75%?得益于普通住宅指导价格的上调，首套房贷利率的逐渐回归，以及存款准备金的下调，天津楼市也是春意初现，节后天津新房和二手房成交量连续4周回升，尤其在2月28日和29日天津商品住宅成交达年内最高值，分别出现了281套和333套的成交量。市场情况分析?降价“暗潮汹涌”，“以价换量”升级?目前不少项目已经由之前的点位优惠变成了暗降，大多以团购、一口价、特价房、抵债房等形式真金白银地“裸降”。由于考虑到老业主的利益，项目对降价讳莫如深，因此报价上并没有做任何调整。市场情况分析?高端住宅价格松动明显?市内六区在某些高端盘价格下调和高性价比楼盘热销的双重影响下，价格有所回落。2月份市内六区均价为15631元/平米，这是自去年4月起，市内六区均价首次跌破16000元大关市场情况分析2012年1-2月天津市内六区商品住宅成交区域对比红桥区成交面积4387.2平米，环比增加70.87%。成交均价14804元/平米，环比下浮5.28%市场情况分析?二室户型成交套数占比达到65%，仍然占据绝对的主流市场情况分析?在刚性需求引领下，79%的成交房源总价不超过100万元市场情况分析?均价在10000元/平米以下的房源占到本月成交的85%，低单价房源成交占比明显放大。“刚需”成为2月份众多媒体焦点话题舆论给了市场一个引导2012年全国楼市库存量激增，购房者选择余地扩大，各楼盘价格逐渐合理、首套房贷放松等多方面因素。2012对于刚需住房者来说，圆住房梦是个机会。许多网友表示，要在2012圆住房梦！许多消费者已经进入购房考察阶段22竞品成交分析竞品成交分析竞品分析泰达河与海项目基本概况地址红桥西青道与河北大街交口开发天津城开置业天津明大置业代理商商有限公司有限公司产权装修70年毛坯年限情况总占81387平方米总建面286674平方米地开盘入住2011年12月2013年8月时间时间容积2.73绿化率40%率楼盘11栋总户数1802户数量在售层数26-33层198套房源车位当期剩1:0.98150套比余房源面积主力87㎡、107㎡两居，87㎡-142㎡区间户型142㎡三居河景房配套分析特色卖点景观居所，水景地产豪华居住区，地铁沿线地铁1号线、地铁4号线西北角站下、地铁6号线西青道站下；交通情况公交5、606、653、658、801、906路在三条石站下，516、观光1路在永乐桥站海河楼商贸区、老城厢、大悲院商贸区、大胡同商贸区、小伙巷商圈环境地区、新南马路五金机电城、新世界广场、鼓楼商业街、大胡同商城、家世界红桥店、远东百货、家乐福龙城店、乐购红桥店、麦德龙超市、欢乐港大型综合商务区、易买得超市餐饮配套易买得商业、鼓楼商业、南市食品街北马路小学、红桥实验小学、天津五中天津三中、天津三十一中周边学校、天津五十七中、中山中心、北洋职专、河北工业大学、天津美术学院邻近银行工商银行周边医院第二医院、二五四医院、长征医院、人民医院、二中心医院、中医学院附属医院标志性建筑曾公祠花园、天石舫码头、运河活动中心、子牙河、天津之眼、河岸休闲廊、思源广场、近代工业与历史博物馆项目成交分析客户主要外地客大胡同周边改善、蓝印置业目的户情况商户居多国企外资企业事业单位银行客户客户人群红桥区南开区私企区域报价18500元/㎡实价16000元/㎡成交成交面积86㎡——142㎡两室、三室户型贷款6个点，一次性8个点，签约七天内交首付额外2个点，周末优惠情况到访额外2个点，共计最多12个点销售情况开盘销售35套，1月成交3套，2月成交10套认知渠道网络短信户外媒体路过常规推广，动作较少，周末基本无暖场活动，主要以短信和派单为推广情况主2012年项目成交情况成交面积成交套数成交均价成交金额主推户型2012年1303㎡3套15,5054,249,43086㎡月107㎡142㎡2012年2282㎡3套15,0964,698,16086㎡月107㎡142㎡竞品分析亿城堂庭项目基本概况地址红桥区勤俭道与光荣道交汇处开发亿城地产代理商四联代理商有限公司产权装修70年毛坯、精装年限情况总占45113平方米总建面112784平方米地开盘2011年入住2013年8月时间10月6日时间容积2.5绿化率41%率楼盘700户（不包括8号A地块10栋总户数数量楼楼王）在售层数18-26层700套房源车位当期剩100多套比1:1余房源104㎡109面积㎡165㎡主力三室、四室区间203㎡户型247㎡配套分析特色卖点欧洲古典风格，社区配套成熟完美勤俭道与光荣道交口的西南侧，南起纪念馆路，北至光荣道，东起勤俭道交通情况，西至向东南路主要交通动线：中环线、光荣道地铁1号线在勤俭道、洪湖里下;公交：10、22、34、37、602、642、649、653、800、801、810、859、961路在丁字沽四段站下商业中国联通勤俭道营业厅150米；好利来洪湖里店300米；华泰证券勤俭道营业厅350米；津工超市洪湖北路店150米；三号路加油站900米；大同门菜市场600米；新华书店红桥书店1.1公里；华润万家便利超市300米；凯莱赛内部配套内部绿地健身器材红桥二十幼500米；红桥区第十四幼儿园500米；红桥区第十八幼300米；红桥区第八幼儿园800米天津市求真小学300米；天津市红桥区新实验小学700米；新村小学800900700周边学校米；天津求知中学米；洪湖里小学米天津市敬民中学800米；天津市雷锋小学800米；天津市红桥区实验小学800米；天津市三中1.2公里河北工业大学城市学院1.1公里天津工业大学、咸阳北路小学培英外国语小学周边公园西沽公园周边医院天津市红桥中医院、洪湖医院、西沽医院、天津人民医院、邵公庄医院项目成交分析客户主要外地客工作在市区内改善、蓝印置业目的户情况的外省籍客户客户人群事业单位、私营业主、政府机关部门客户区域红桥区报价17500元/㎡实价15200元/㎡成交面积104㎡——165㎡成交户型两室、三室优惠情况11#、12#楼贷款4%，一次性5%销售情况1月份成交7套，2月份成交25套认知渠道网络短信路过推出一口价房源最低145000元/㎡近期促销两室户型特惠享10万婚房基金精装别墅新品现购房97折2012年项目成交情况时间成交面积成交套数成交均价成交金额主推户型2012年1303㎡3套15,5054,249,43086㎡月107㎡142㎡2012年2282㎡3套15,0964,698,16086㎡月107㎡142㎡33项目成交分析项目成交分析成交客户地域分布分析成交客户购房需求分析本市成交客户重点区域划分和平区鞍山道片区南京路片区河北区狮子林大街片区河东区十一经路片区河西区小海地片区红桥区丁字沽片区红旗路片区芥园道片区南开区黄河道片区广开马路片区长江道片区八里台片区44推广推广执执行行策略总纲?结合市场动向推出适合产品类型?以常规媒体渠道为主，活动为辅?根据不同客户制定渠道推广策略?详细划分客户区域范围精准打击传播渠道对应客户蓝印客蓝印客户户婚婚房刚需型房刚需型客客户户刚刚性改善性改善型型客客户户类型媒体渠道短信短信●●●DMDM●●●报报广广●●●户户外外●●●微微博博●●●房交会房交会●●●活活动动◎三级市场三级市场联联动动◎◎◎●为重要手段；◎为辅助手段；空白为无手段一、一、短短信信蓝印客户阶段广告语让你的蓝印分量十足文案示意重笔勾绘生活蓝图，毗邻天津西站，三条地铁环绕，路网繁密，精筑绿色成品宅。品质蓝印，分量十足。短信群发客户遴选1、与天津市具有交集的非本地户口人员资料库2、山东、河北、山西等周边省市适龄学生家长资料库婚房刚需型客户阶段广告语高氧幸福，城央首选文案示意首付30万，静享内环高氧生活。三区交汇，商圈拱卫，路网发达。科技姿造内环绿色成品宅。短信群发客户遴选1、适婚年龄白领或公务员等高收入人群资料库2、婚介行业机构、婚恋网站等会员资料库刚需改善型客户阶段广告语将品质进行到老文案示意尽享内环绿BD。城市副中心，顶级生活配套，咫尺三区繁华。绿色建材，精装成品，将品质进行到老。短信群发客户遴选1、企业主资料库2、红桥、南开、和平三区党政机关公务员资料库二二、、DDMM?中高档消费场所派单选择35-45岁人群定向派发，打击具有消费力的改善型客户?年轻适婚人群聚集场所打击婚房刚需型客户?企业订报夹报选择中高档写字楼入驻知名企业，同时打击三类客户?环城四区社区夹报主要针对改善型客户?地铁5、6号线拆迁地派单针对拆迁户?尖山八大里派单针对拆迁户商场类?伊势丹?大友谊?海信年轻人聚集类?麦购?百脑汇企业类