富建·帝逸国际花园策划方案富建·帝逸国际花园项目营销策划报告第1页共118页富建·帝逸国际花园策划方案二零一零年四月目录：序言项目的成功在于“信心、能力和实力”首先要把握项目的核心竞争力，思考及有效地工作方法是关键确定项目的“思想灵魂”和“主题方向”是最重要的第2页共118页富建·帝逸国际花园策划方案其次经过缜密的谋划、求证和设计最后在确定方向后，最大限度地投入执行与实施第3页共118页富建·帝逸国际花园策划方案公司简介公司现有员工：28人公司简述：迪威·乐鹏===Develop含义：发展、创新、进步、完善?公司正处于年轻成长阶段，目前公司员工均在地产行业领域中从业5年以上，独立营运及操作大型商业项目4个以上；?住宅项目总销售量为150,0000平方米；纯商业项目销售及招商量为30,0000平方米?曾经在南京江宁、盐城响水、宿迁、天目湖、安徽宣城、芜湖、含山等地成功操作过项目。?业绩优良，本着为开发商节省成本的原则，为开发商创造了相当的利润空间，得到了开发商的高度第4页共118页富建·帝逸国际花园策划方案认可，并给予嘉奖。公司核心宗旨专业成就价值·诚信创造财富第5页共118页富建·帝逸国际花园策划方案组织架构：第6页共118页富建·帝逸国际花园策划方案总经理副经理财务经理项目经理行政科长策划经理销售经理经理助理行政文秘设计师文案执行现场主管第7页共118页富建·帝逸国际花园策划方案第一部分环境分析第一章：响水基本概况一、响水基本概况二、响水自然地理三、响水经济四、响水城区规划发展趋势五、小结第二章：响水城区房地产发展概况一、城区房地产发展概况二、城区房地产重点个案调研三、小结第三章：本地商业状况一、本地商业状况总结第四章：本章节综述第二部分项目情况简析第一章：项目地处概述一、项目地处第8页共118页富建·帝逸国际花园策划方案二、环境分析三、特质概述第二章：项目体量第三章：建筑风格第四章：项目特质综述第三部分项目SWOT分析一、优势点二、劣势点三、机会点四、威胁点五、SWOT优势及难点综合六、SWOT对策第四部分项目定位第一章：案名定位第二章：住宅开发定位一、市场定位点二、产品定位第9页共118页富建·帝逸国际花园策划方案三、客户定位四、产品建议第三章：商铺定位一、产品定位二、客户定位第五部分项目推广一、营销推广策略二、项目广告推广三、活动推广四、项目VI设计第六部分项目营销体系建设一、成立强有力的销售团队二、培训计划三、合作模式第10页共118页富建·帝逸国际花园策划方案第一部分环境分析这一部分将重点分析项目所处大环境，对城市概况、区域划分、居民消费力消费习惯、房地产行业发展状况等进行深入调研和分析，了解整体环境对于项目的制约及推动力。我们需要通过对我们所在区域的深入了解，分析地域特点、居民的各种消费特征，得出我们在这一环境中所处的位置，以便于我们能够在推广中，结合本地市场的特征，准确地进行项目定位，并采取合理的方式进行推广宣传工作，趋利避害，建立品牌。第一章：响水基本概况一、响水地处及概况第11页共118页富建·帝逸国际花园策划方案响水县地处江苏省盐城、淮安、连云港三市交界处，东临黄海，与日本、韩国、朝鲜隔海相望。总面积1378平方公里，总人口56万人。下辖12个乡镇和一个省级外向型农业综合开发区。　　204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿县境南北，县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场100公里。素有"苏北黄浦江"之称的灌河流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。　　全县人均占有土地3.78亩，是江苏人均占地最多的县份之一。农副产品品种齐全，质量上乘，是全国优质粮棉生产基地，现已建成林果、畜禽、浅水藕、特水养殖等六大主导产业基地。滩涂面积广阔，拥有240亩滩涂，盛产对虾、四腮鲈鱼、梭子蟹等近200种海淡水产品。　　已形成纺织、化工、机械、食品、医药、农药、建材、盐业、染料、以及生物等门类较齐全的工业体系，尤其是第12页共118页富建·帝逸国际花园策划方案色纺纱、轴承座、空调冷疑器、蒸发器、氯酸纳、亚氯酸纳、丙烯酸等一大批名牌产品享誉国内外。城市基础实施是全国百强县之一。社会事业蓬勃发展，财政金融、邮电通讯、科技教育、文化卫生等各项事业蒸蒸日上，社会和谐安定，城乡兴旺繁荣，具有良好的投资环境。二、响水自然地理响水县域地势四面环水，西高东低（东部高程2.3米，中部高程5.7米，西部高程6－9米），略呈帆型。东濒黄海，海岸线43公里，海域面积239.85万亩（其中潮上带41.55万亩，潮间带13.5万亩，浅海184.8万亩）。　　南部有中山河，流长63公里，河宽110－130米，流量150－200立方米/秒，汛期最大排涝流量600立方米/秒；西部有通榆大运河，境内流长20公里，河宽100米，通航能力1000吨；北部的“灌河”素有第13页共118页富建·帝逸国际花园策划方案“苏北黄浦江”之称，境内流长34.5公里，主航道水深7米，入海口水深10－11米，通航能力5000吨。　　县境属大陆性季风气候区，四季分明，温和湿润，年平均气温14℃左右，年均降水1000毫米左右（2000年1756.6毫米），无霜期209天。　　全县耕地面积96.1万亩，人均占有耕地1.44亩。耕地中水田30万亩，旱地52万亩。滩涂资源丰富，总面积240万亩。盛产粮、棉、油和蚕、林、果、中药材、浅水藕等数十种农产品。被国务院命名为全国粮棉生产先进县，全县年产皮棉1．5万吨，是江苏省重点产棉地之一。　　有43．1公里海岸线，240万亩滩涂可供开发利用。盛产海盐及对虾、贝类、鱼类等近200多种海淡水产品，尤以中华绒毛蟹、四鳃鲈鱼名闻遐尔。　　过苏北响水的人，都知道那里有条美丽的河，名叫灌河。　　灌河像一条欢腾的银色巨龙，奔流在广阔坦荡的苏北平原上，它流经连云港、淮阴、盐城三市，直泻浩瀚第14页共118页富建·帝逸国际花园策划方案无垠的黄海。　　灌河又是江苏省唯一的在干流上尚未建闸的天然入海潮汐河道，全长74．5公里，在响水境内流程近40公里。这里河宽水深，四季不冻，终年可以通航，是十分难得的“黄金水道”，被人们称之为“苏北的黄浦江”。滔滔灌河其风光景色早已名闻遐迩。在灌河诸景中，最为罕见神奇的当属“灌河赏鲸”。　　据《响水县志》记载，每逢闰年的七八月间，被当地人称为大鱼的鲸便随潮水而上，若沉若浮，经陈家港、海安集、双港等地，群鲸阵长二三里，一路戏水，浩浩荡荡，直游到上游40公里处的响水县城以西的一座龙王庙旧址，嬉戏一番，又随潮水回归大海。此景被当地民间传说为“大鱼拜龙王”。　　虽然“大鱼”屡屡光顾灌河，但很少有人看到一条“鱼”的全貌，于是众说纷纭，有的说是鲨鱼，有的说是海豚，也有的说是鲸鱼。第15页共118页富建·帝逸国际花园策划方案　　鲸鱼群结伴由西向东回游大海，站在岸边向河面上望去，几米长的鲸时而跃出水面戏耍，嬉戏之状不时引起岸上人的喝彩。大的鲸长达一二十米，若沉若浮。更有数十条鱼并列成队，一拨又一拨游过。鲸群过处，浪涛拍岸。河面上小船早已靠岸，一些大船似乎不想惊扰鲸群，纷纷向两岸避让。在这群鲸鱼的前面，一群群小鱼，不论是四鳃鲈鱼，还是火红的鲤鱼，争相跃出水面，不断起落，好似兵勇为官轿鸣锣开道。人们一直望着鲸群在层层浪花和腾腾雾气的笼罩下向东游去，直到消失得无影无踪还不愿离去。　　专家说，伪虎鲸系鲸鱼的一种，体温37℃，为胎生，一胎一仔，孕期11个月左右，哺乳期8－12个月，8年性成熟，生命期80年左右。伪虎鲸在海洋活动范围较广，每年四五月份由南向北，七八月份由北向南进行索饵回游，喜追食鱼群，更喜爱食鲈科鱼类。灌河水质较好，有丰富的四鳃鲈鱼资源，是伪虎鲸出现在灌河上的主要原因。海洋研究所的董金海教授介绍，伪虎鲸有很高的科研价值，目前只有日本海珍馆存有这种第16页共118页富建·帝逸国际花园策划方案鲸类，过去只是在海洋里见过零星这类鲸群，进入淡水河的尚少见，在国际上尚无如响水这样清晰详实的图片和录像资料，这将会吸引许多海洋生物专家前来考察。　　鲸鱼群畅游灌河，给灌河增添了几许传奇的色彩。其实金港银滩的灌河、物华天宝的响水必将吸引众多四海宾朋光临，赏鲸观光，投资兴业，把响水建设得更加美丽富饶。三、响水经济江苏省响水县位于东经119°29′51″－120°05′21″，北纬33°56′51″－34°32′43″。在盐城、淮安、连云港三市交汇处。东临黄海，与日本、韩国、朝鲜等国隔海相望。年平均气温１３．６℃，最高气温３８．７℃，最低气温－１７℃。年平均降水量８９５.３毫升，年平均日照２３９９.７小时。气候温和湿润，四季分明。　江苏省响水县域总面积1461平方公里，2008年末总人口60.76万，是国务院批准的对外开放县、江苏第17页共118页富建·帝逸国际花园策划方案省综合改革试点县和全国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县之一。今年该县各项主要经济指标继续走高。在全省52个县(市)中，该县地区生产总值增幅列第二位，财政地方一般预算收入增幅列第十位、比上年上升11个位次。　　204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿响水县境南北，响水县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场100公里。素有“苏北黄浦江”之称的灌河流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。　　响水县人均耕地面积3.78亩，是江苏人均占地最多的县之一。农副产品品种齐全，质量上乘，是全国优质粮棉生产基地，现已建成林果、畜禽、浅水藕等六[1]　响水县大手笔整合县内资源，