通站路延伸段地块——项目战略营销方案上海格联地产机构2010.8.28本报告是严格保密的。第一章、市场研究立足城市发展格局，关注项目核心竞争力本报告是严格保密的。一、2010年景德镇房地产市场数据分析本报告是严格保密的。2009年市场同期交易价格情况本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2010年各月成交套数与上年同期比较一月二月三月四月五月上半年2010/2009六月份份份份份份总量2010年10618193104162154800商品房（非住宅）同比-68%353%-13%-5%26%6%-7%2010年3992472784177465232610商品房（住宅）同比-5%-8%-38%15%61%-6%4%本报告是严格保密的。2010年各月成交面积表1月2月3月4月5月6月合计商业342125542511838104183214722857166897住宅4823026746320124691979433618012951412010年上半年市区共成交2610套，计295141平米，平均113平米/套。市场上中小户型比较受欢迎。从中可以看出，年后各月的成交面积逐月提升，5月份最高，6月份稍有下降。，商业房产1、2月份为最多，可以看出09年底购买商铺达到一个高潮，年后3-4月维持一个较低水平，5-6月又有增加。本报告是严格保密的。2010年各月二手房成交量二手房成交量上半年比去年同期上升80%，表明市场上居住升级的数量增多，对新房市场是一个有力支撑。本报告是严格保密的。2010年至目前可售商品房数量可售套数可售面积住宅2161270222商业等1773197944上表表明，目前景德镇城区市场上已取得预售资格待售的期房（住宅/商铺等）产品尚有相当数量，按照目前的月销售速度，住宅需要4-5个月的时间。商铺需要1年时间。可见，虽然楼市销售进度保持平稳，但开发量大大增加，销售卖压较大。本报告是严格保密的。分析：1、房产交易规模稳步上扬　1-6月份，商品房住宅交易登记2610套，二手房交易登记1631套，分别较同期增长4%、80%，由于流转环节的税费政策对二手住房交易影响较大，自去年二手住房交易优惠政策取消后，使二手房在年初几个月出现了短暂交易的回落，6月份已开始稳步回升，交易登记数量已达355套。商铺交易登记800套。表明市场交易并没有因为新政的作用而萎缩，相反得到稳步发展。本报告是严格保密的。2、住宅成交价格各月有小幅上升，与上年同比则有较大幅度上涨。商铺价格同比保持大致平稳。1-6月景德镇商品房成交价格一直在一个理性区间合理增长，从2010年上半年商品房住宅成交均价统计情况看，全市商品房住宅均价在2600元/平方米至2700元/平方米范围内波动增长，未出现大幅波动。商铺成交价格保持平稳，这主要归因为近两年市中心商业项目的带动作用（如新天地等），导致整体价格有较大幅度上升，至目前市场整体商业价格保持稳定。本报告是严格保密的。3、“新国十条”对景德镇房地产市场影响不大景德镇市房地产市场以自住需求、改善型需求为主，尽管此轮调控已经影响到一部分人，但从中央政策的宗旨来说，是针对房价过快上涨、投机性购买比例高的城市，并不是针对自住性和改善性等刚性需求。从长远来看，这部分需求会得到鼓励。此轮调控主要针对一线城市，对二、三线城市的打击是一时的。在这一轮调控周期过后，二、三线城市会迅速恢复过来。以刚性需求为主的三线城市，拥有更为健康的房价和城市化人群作为坚实后盾，这些因素都将成为其房地产市场迅速恢复的基础。本报告是严格保密的。4、市场供需对比虽然景德镇房产市场受新政影响不大，交易平稳，但短时间内可供销售的商品房大量增加，一时间导致供应超出需求，需要在以下的几个月内予以消化，如果在一年内新增开发商保持增加的话，预计总的供给量在未来的一两年内将始终多于需求量，购房者有较大的选购空间，对楼盘销售带来一定压力，特别是商铺，目前景德镇多的是沿街底商，尤其是二层商铺，去化始终是一个难题。本报告是严格保密的。二、下一阶段房地产开发格局城北组团东部组团市中西部心组组团团城南组本案所在区域团景德镇房地产开发下一阶段格局趋势图本报告是严格保密的。目前景德镇楼盘开发的态势，可以说是中心开花，四周扩展。相比于2008年以前，市面上多的是中小楼盘，目前景德镇的大楼盘越来越多。开发商实力越来越大，开发规模和产品层级与前两年已不可同日而语。从分区域看:西部片区：向高端产品发展，带动主力产品开发，新产品带来新居住观念，代表性楼盘有伴山洋房、九域一品、昌南景苑等。高端产品的问世，直接拉升了住宅的市场价格，也带动了本片区如隆基尚城等楼盘的销售。本片区是景德镇未来房产开发的主要方向。本报告是严格保密的。北部片区。前两年只有少量中小楼盘，价格也较低，做得较好的楼盘有莱顿风情等。但随着尚东国际大盘的开发，直接将景德镇引入大盘时代，新近恒大项目即将启动，两个大盘联袂，是景德镇大盘规模开发的典型。全面带动景德镇住宅小区的各方面品质的提升。东部片区。上一轮东部片区房产开发曾是景德镇的一个热点，如四季春晖、圣罗帝景、金厦阳光、景翰文城等。下一阶段可开发楼盘减少，未来数年，仍将是以长虹金域中央为代表，新增少量楼盘，如陶玉路地块、南湖丽景地块。东部片区相对独立，因而该区域的楼盘相应拥有独立的客户基础。本报告是严格保密的。市中心片区。随着旧城改造的加快，市中心的房产开发掀起了热潮，戴家弄已上市项目有水岸豪庭、中央公馆、怡翠园等，未来尚有几个项目待开发。广场南路有金和汇景、开门子3号地块以及金鼎国际、5中地块等项目，这一区域楼盘特点是住、商、办并举，综合型楼盘较多。老城区由于拥有成熟的配套，地段价值决定了这一区域是目前及下一阶段的销售主角。城南片区。主要是沿曙光路一线，已开发的楼盘有国际华城、恒业类MALL、加州印象，在开发的楼盘有天宇绿园以及本案。本区域性质特点类似于北部区域，不同点是没有特大楼盘，好处是距离市中心较近，长远看，景德大道开通，将直接提升本区域的价值。本报告是严格保密的。三、各区域住宅产品/价格特点区域产品及价格特点以高层为主，如隆基尚城、金岸名都；泛别墅产品是本西部片区区域的一大特色。由于类别墅产品价格的提升，直接带动了本区域目前及未来的整体价格。以中高层为主，少量多层。价格目前稍微偏低，但下一北区片区阶段随着品牌开发商的进驻，价格将会抬升。目前及下一阶段以中高层为主，多层有一定量，价格在东部片区目前价位维持平稳。南部片区多层、中高层并举。价格维持平稳。中心片区高层。价格随着新项目的入市，将有较大幅度的提升。本报告是严格保密的。四、景德镇商业地产发展情况景德镇商业地产主要分为购物中心，商业街，专业市场，社区底商。目前在售的商业地产主要为社区底商形态，大多在售楼盘或多或少都有这种形式商业。购物中心，百货商场业态，集中于市中心地段，销售价格较高，首层能达到30000-50000元/平米。专业市场除豪德广场经营建材外，基本以经营陶瓷为主。社区底商是目前景德镇商业地产供给量最多的形态，本案亦属于社区底商形态，目前销售较好的项目有国际华城和CHINA印象，大多楼盘底商销售基本上属于自然去化，销售进度较慢，除了为小区及周边人群提供生活服务的基本功能外，很少有主题鲜明的社区底商出现。目前景德镇社区底商基本以二层结构为主，如不采用1带2销售的话，二层基本很难去化。社区底商的价格，首层基本在7000-13000元/平米，二层在3000-5000元/平米。本报告是严格保密的。景德镇商业业态简表业态简介特点传统型大多为位于非主流商圈的大街小巷，数量较无装修或简单装修，杂货店多，经营杂乱。货物摆放凌乱，商品档次低。百货数量较少，前计划经济时代的产物，设施陈布局不合理，缺乏管理大楼旧，现正在改制或者淘汰中小商品以城乡村结合部为主要集散地。商品价格低廉，以量取胜。批发市场专业主要以陶瓷商品为代表：陶瓷大世界、中国品种比较齐全，遴选范围较大，配套较市场陶瓷城等，锦绣昌南、国贸、金和汇景等好超市珠江东路、中路，新村东、西路等都有分布数量增长较快，规模大小不一，铺货比，较现代购物以开门子购物广场、华达购物中心、新天地讲究人性化与休闲化的购物体环境，讲中心等为代表，究科学管理和铺货。营造精品意识品牌人民广场周边与珠江中路大量分布，如约地段优势明显，具有品牌个性，注重对专卖店翰·卡丹、黎人坊等，店铺的包装等本报告是严格保密的。景德镇商业现状与问题（1）1．现代商业形态成为主导–景德镇的商业正处于传统商业形态向现代商业形态过渡的阶段；2．专卖店与大型商场超市成为主流–品牌专卖店与大型商场超市发展态势尤为迅猛；3．商业运营仍处于初级阶段–现代营销意识薄弱，缺乏系统性与专业性运作是景德镇商业发展的主要弊端4．中高端产品缺乏–景德镇中高档的商品仍然较少，赝品名牌较多；5.供求关系失衡–一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。本报告是严格保密的。景德镇商业现状与问题（2）1.开发商缺乏长期运营意识–重销售轻运营轻招商只顾眼前利益，缺乏长线投资眼光；1.开发商缺乏专业、系统性思考–商业地产开发要有系统性思考，不能先盖好房子在想招商。而要从一开始就先做好商业规划，然后在做建筑设计。根据不同的业态组合对建筑结构的要求，来做建筑设计，才能保障未来商的顺利；1.过度透支商业地产的价值–高售价使得业主追求高租金，高租金吓跑了商家。这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求；本报告是严格保密的。景德镇商业现状与问题（3）4、未能充分了解商业地产的复杂性-商业地产的复杂性在于，必须长期持有、而且需要大规模持有，逐