宝嘉上筑2010年营销执行报告1.目标1.目标分解2.市场背景2.1.宏观市场2.2.中山市场2.3.竞争分析3.本体分析3.1.客户分析3.2.项目分析4.营销策略4.1.核心策略4.2.形象策略4.3.推售策略4.4.展示策略4.5.推广策略4.6.营销活动本报告是严格保密的。24.7.费用预算目标第一目第一目标标品牌提升品牌提升提升提升项项目品牌形象，目品牌形象，提升品牌知名度和美提升品牌知名度和美誉誉度度第二目第二目标标销销售金售金额额33亿亿目标在保在保证证利利润润，，实现实现33个亿个亿的的销销售售额额的目的目标标上，提升上，提升项项目品牌目品牌本报告是严格保密的。3目标分解目标下的问题分解问题问题一：一：项项目品牌如何提升？目品牌如何提升？问题问题二：二：在在实现实现33亿销亿销售金售金额额的基的基础础上，如何提上，如何提高高项项目售价？目售价？本报告是严格保密的。44世联的二个观点观点一：品牌提升，项目为先要对品牌提升，必须建立在项目成功的基础上，项目成功与否除了看项目销售外，还看项目对外形象及品牌定位。世联观点观点二：保证利润，提升品质品质的提升，利于利润的实现，项目要实现高利润，需要对项目产品、形象、展示等多个方面进行提升。本报告是严格保密的。51.目标2.市场背景2.1.宏观市场2.2.中山市场2.3.竞争分析3.本体分析4.营销策略本报告是严格保密的。6宏观市场09年保“8”成功，经济回暖速度十分明显25.0工业增加值增加速度20.019.216.115.013.912.311.010.010.710.88.38.97.35.00.023456789........101199999999..0000000000000000992222222200002230000上半年固定资产投资增长25000200001500010000500002009.1-2009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.102009.112本报告是严格保密的。7固定资产投资数据来源：国家统计局宏观市场09年中国地产行业全面复苏，大部分城市量价齐升本报告是严格保密的。8宏观市场新政解读：国十一条，抑制房地产投资过热，促进房地产市场健康稳定发展事件：2010年，1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》，简称“国十一条”，目的就是打压房地产投资行为，压制投资高涨?2009年以来，房地产迅速回暖，价格不断攀升，投资热情已经从一线城市转向二三线城市?和讯信息指数依然表明公众投资心高涨，市场急剧大量风险，目前海南投资愈发表明本报告是严格保密的。9宏观市场严格执行二套房标准，有可能引发新一轮的楼市拐点本报告是严格保密的。10宏观市场春节前后，短期内两次上调存款准备金率，加重购房者的观望情绪，可能导致市场需求下滑。央行42天内二次调整存款储备金利率宣布时间执行时间上调存款储备金利率幅度冻结资金1月12日2010年1月18日上调0.5个百分点3000亿元2月12日2010年2月25日上调0.5个百分点3000亿元2009年11月份，作为“优质客户”的中信地产，其100亿元授信大单被某商业银行否掉。据《财经国家周刊》“刚刚接到总行下达的新增开发贷额度，控得很紧，比去年收了近1/3。在2009年巨额的信贷投放下，商业银行的房地产新增贷款亦创新高，在2010年楼市前景不明的情况下，对信贷质量带来未卜风险。由于今年信贷投放的总盘子被预定为7.5万亿元，业界预计，与信贷总量增速的变化方向一致的房地产信贷也会出现明显下滑。国家严控新开工项目的贷款投放政策会影响开发贷的扩张。据西南证券测算，2010年地产行业贷款增速将下滑25%—28%。数据来源：财经国家周刊本报告是严格保密的。11宏观市场小结09年宏观市场小结：?09年经济回暖速度快，经济环境转好；?09年国内房地产市场成绩喜人，但投资市场局部过热；?09年政策频出，调控力度由松到紧；10年宏观市场预测：?2010年国内市场进入波动期；?市场观望，投资客逐步退场,但是我们相信刚性需求影响不大;?经济势头保持不变，增长速度稳中有升；本报告是严格保密的。121.目标2.市场背景2.1.宏观市场2.2.中山市场2.3.竞争分析3.本体分析4.营销策略本报告是严格保密的。13中山市场中山市GDP保持高速增长趋势，为后期经济持续增长提供动力GDP中山市?中山市GDP增幅有所减缓，但是保持高速150040%增长趋势35%30%100025%?中山人均GDP增幅增长较快，中山消费能20%50015%10%力强5%00%2006200720082009(1-11?中山市固定投资逐年增加，为后期经济持GDP（亿元）10361210.691408.521211.2续增长提供动力增长率37%14.66%10.05%10%中山户籍人口人均GDP中山固定投资20000015.00%50020.00%15.00%10.00%10.00%5.00%5.00%00.00%00.00%2006200720082009(1-112006200720082009(1-342.77396.25445.08423.55人均GDP72824834099619099320固定资产投资15.07%13.50%10.97%17.10%增长率11.30%13.00%13.28%3.00%增长率本报告是严格保密的。14数据来源：中山市统计局中山市场土地市场持续回暖,反映09年中山房地产市场的复苏08年4季度-09年4季度土地成交金额走势08年4季度-09年4季度土地市场成交走势成交金额成交面积成交单价万元万㎡元/㎡160000200900140000800700120000150600100000500100800004006000030040000502002000010000008年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度06-09年中山土地成交情况06-09年中山土地成交金额走势成交金额万㎡成交面积成交均价元/㎡万元18008001200000160070010000001400600120080000050010004006000008003004000006004002002000001002000002006年2007年2008年2009年2006年2007年2008年2009年成交金额480714.71110938.6613529.6363640本报告是严格保密的。中山市场中山市场09年量价齐升，新高不断刷新09年中山各季度商品房成交走势09年中山成交均价月度走势成交均价环比增幅成交面积成交均价元/㎡元/㎡㎡600010%250000050008%500048006%200000040004%46002%3000150000044000%2000-2%10000004200-4%40001000-6%5000000-8%380003600月月月月月月月月月月0月12月123456789111年年年年年年年年年09年第1季度09年第2季度09年第3季度09年第4季度9999999999年9年9年00000000000009年中山城区、镇区商品房成交量走势中山09年各季度成交量城区镇区㎡成交面积成交套数1800000㎡套1600000250000025000140000020000002000012000001000000150000015000800000100000010000600000400000500000500020000000009年第1季度09年第2季度09年第3季度09年第4季度09年第1季度09年第2季度09年第3季度09年第4季度本报告是严格保密的。16中山市场城镇化发展，使城区以及镇区的距离逐渐缩少002-09年市场交易数据600500400300200100020022003200420052006200720082009城区成交面积117100.792.75120.8143.6151.171.31135.4镇区成交面积75.7490.38170194.2266.7404.7288.7497.4?镇区市场自2002年以来出现了迅猛的发展，发展的速度非常的快，5年翻了4倍，成为中山房地产的主宰力量；?2009年统计数据为与08年（受市场大势影响）同期数据相比，上升的幅度非常大，城区增涨85%，镇区增涨72%。本报告是严格保密的。17中山市场珠江西岸的核心城市，珠三角的新希望广佛同城--区域领导深莞惠--区域服务和创新中心珠中江---新的经济增长极《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》珠江西岸的核心城市，推进珠江三角洲区域经济一体化。发挥中心城市的辐射带动作用。强化广州佛山同城效应，携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。提升珠江口西岸地区发展水平。以珠海市为核心，以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸地区。规模化发展先进制造业，大力发展生产性服务业，打造若干具有国际竞争力的产业集群，形成新的经济增长极。珠海要充分发挥经济特区和区位优势，加快交通基础设施建设，尽快形成珠江口西岸交通枢纽，增强高端要素聚集发展功能和创新发展能力，提升核心竞争力，提高发展带动能力，建成现代化区域中心城市和生态文明的新特区，争创科学发展示范市。加快建设珠海高栏港工业区、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。本报告是严格保密的。18中山市场中山、珠海一体化进程的持续推进中，交通路