晟基策字（20110715）万城置万城置业业上海路地上海路地块块产产品品规划规划建建议议青岛晟基顾问2011-7目录?地块规划的城市发展背景?地块规划的市场发展背景?地块属性分析?地块产品市场定位分析?地块产品规划设计建议?地块产品的城市职能分析地块规划的城市发展背景?蓬莱区位及地理条件?蓬莱城市总体规划?两翼腾飞发展战略?开发区发展定位?开发区发展远景?开发区交通条件蓬莱区位及地理条件?蓬莱地处胶东半岛最北端，濒临渤、黄二海，全市总面积1128平方公里，45万人口，辖12个镇（街）、1处省级经济开发区和1处省级旅游度假区。?荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、中国最佳休闲旅游城市、中国葡萄酒名城、中国人居环境范例奖，中国特色魅力城市、全国节水型城市、首批全国法治市，以及山东省级文明市、最佳投资城市和平安山东建设先进市等荣誉称号。沿海沿海资资源源————蓬蓬莱莱是沿海是沿海开开放城市放城市全市以建设“经济文化强市”为目标，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，抢抓建设山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区两个机遇，着力发展以京鲁船业、巨涛重工和渤海造船为代表的造船重工业，以历史文化游、滨海观光游、葡萄酒文化游和自然生态游为代表的旅游业，以优质产区、特色葡园和精品酒庄为代表的葡萄与葡萄酒产业，以重卡和改装车为代表的汽车及零部件加工业等优势产业，形成了以龙头企业为支撑、产业链条为纽带，富有区域特色的产业集聚发展格局，经济结构不断优化，综合实力明显增强。2010年，全市完成地区生产总值350亿元。古代战船历历史史资资源源————蓬蓬莱莱是是历历史文化名城史文化名城戚继光故剧大炮雄姿城墙一隅蓬莱历史悠久，早在旧石器时代，就有人类繁衍生息，秦皇汉武留下寻仙足迹。公元前133年，汉武帝东巡在此筑城命名为蓬莱，距今已有2100多年历史。戚继光训练水军英勇抗倭的辉煌历史，体现着爱国爱民和抵御外侮的中华正气；海上丝绸之路的开启、登州古港的繁荣鼎盛，映射出蓬莱人民对外开放、走向世界的胸怀与气度。千年古城人杰地灵，造就了一批闻名于世的政治家、军事家、文学家和教育家。宋代苏轼，曾任登州太守，留下了“五日登州府，千年苏公祠”的美誉；明代杰出军事家、民族英雄戚继光，生在蓬莱，一生转战南北，平定倭患；还有清代的宋庆，当代爱国将领于学忠，科学家葛庭燧、刘光鼎、杨起，教育家周荣鑫与杨振声，著名作家杨朔，墨学大师栾调甫等均为蓬莱人。旅游旅游资资源源————蓬蓬莱莱是是滨滨海旅游城市海旅游城市蓬莱阁戚继光故剧八仙过海口蓬莱水城海洋极地世界艾山国家森林公园蓬莱依山傍海，环境优美。境内年平均气温12℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，景点众多，有中国古代四大名楼之一的蓬莱阁，有我国迄今保存最完整的古代水军基地──蓬莱水城，有戚氏牌坊和民族英雄戚继光故居、亚洲最大的海洋极地世界及三仙山、八仙过海口等景区；有山海自然风光和百里黄金海岸，有绵延百里的生态谷，有半岛地区面积最大天然氧吧──艾山国家森林公园，以及“海市蜃楼”奇观和“八仙过海”美传，素以“人间仙境”著称于世。港口港口资资源源————蓬蓬莱莱是重要港口城市是重要港口城市蓬莱新港栾家口港蓬莱客港自秦至唐，蓬莱就成为东渡韩国、日本的三大出海口之一。古登州港与泉州、扬州、明州并称中国古代四大古港，是海上丝绸之路的起点和隋唐时期中外文化交流的桥头堡。全市现有蓬莱新港、蓬莱客港、栾家口港三个港口，其中蓬莱新港、栾家口港为国家一类开放口岸。建有万吨级以上泊位9个，2010年全市港口吞吐量达到1931万吨。蓬大、蓬旅航线是联接山东半岛和辽东半岛的黄金水道。随着烟台新机场和龙烟铁路的规划建设，206国道建成通车，连接沈海、荣乌两条高速的“高接高”项目列入省“十二五”规划，港口集疏运能力将进一步增强。依托港口优势和广阔的腹地，以石油化工、造船重工、滨海能源等为主的临港产业发展迅速，成为区域经济的重要支撑。红红酒酒资资源源————蓬蓬莱莱是中是中国国葡萄酒名城葡萄酒名城烟台张裕中粮长城天津王朝法国拉菲蓬莱地处北纬37°附近，与法国波尔多、美国加州等世界知名葡萄酒产区处于同一纬度，在生产风味海岸葡萄酒方面优势突出，被誉为“世界七大葡萄海岸”之一。优越的地理、气候、土壤等条件，吸引了法国拉菲、烟台张裕、中粮长城、天津王朝、香格里拉等众多国内外知名葡萄酒企业进驻。致力于打造“蓬莱产区”品牌，创立了全国第一个葡萄酒企业品牌联盟，建立起国内首个葡萄和葡萄酒质量安全溯源体系。截止2010年底，全市共有葡萄酒生产企业66家，建成和在建的高档酒庄13个，葡萄酒年产量达到13万吨，国家级葡萄标准化种植基地发展到15.2万亩，以精品酒庄和骨干企业为龙头，联基地、带农户，集群化、特色化发展的产业格局正在形成。蓬莱市交通蓬莱市交通情况情况蓬莱东距烟台70公里，南距青岛200公里，拥有便利的交通网络。????公路：境内有4条省级公路及206国道、威乌高速等高等级公路。206国道蓬莱至烟台段为双向八车道旅游专线，威乌高速与同三、京福等高速相连。?铁路：即将建成的德州）—龙（口）—烟（台）铁路为国家一级铁路，设计时速160公里，预留时速200公里，初设单线，预留双线设计，铁路通过能力为1500万吨。在蓬莱段设北沟、王李、蓬莱、刘家沟、潮水五个站。蓬莱市交通蓬莱市交通情况情况?航空：东距烟台莱山国际机场70公里。正在建设的烟台新国际机场位于蓬莱市潮水镇，建成后将与青岛、济南机场一起构成山东三大干线机场。新机场距蓬莱城区30公里。蓬莱城市总体规划《蓬莱市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：围绕建设现代化滨海生态旅游城市和国家历史文化名城，立足现有区位交通、资源条件和发展基础，突出差异化、特色化发展导向，优化改造，提质扩容，壮大实力，构筑“一体两翼多节点”的城镇空间布局体系。蓬莱城市总体规划蓬莱城市整体发展规划及走势做大做强主导产业，优化产业内部结构围绕四大主导产业，引进培育龙头企业，延伸产业链条，吸引关联企业、配套企业来我市集聚发展，逐步形成以龙头企业为支撑、产业链条为纽带、富有区域特色的产业集聚发展格局。以科技进步和技术创新改造提升传统产业从政策支持、资源配置和优化服务等方面制定鼓励扶持措施，引导企业运用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业。黄金工业，继续加大投入，确保黄金年产量稳定在16万两。在蓬莱以北39海里发现的蓬莱19-3整装油田，储量在6亿吨以上，开发潜力极大。食品加工业，以京鲁渔业、民和牧业、佳味食品等企业为龙头，大力发展水产品、果品、肉制品深加工和蔬菜加工，带动食品加工业膨胀发展。到2011年，实现销售收入90亿元。医药化工，按照产业升级的要求和国家产业政策发展方向，加快高新技术、高附加值产品的研发和生产。到2011年，实现销售收入50亿元。以高新技术产业抢占未来竞争制高点通过内引外联、合资合作，大力培育和发展具有技术优势的先进制造业，加快培育具有较强竞争力的高新技术企业和企业群体，突出发展市场前景好、成长性强、产业关联度高的电子信息、生物技术、新材料等高新技术产业和企业，进一步拓展我市新型工业领域。蓬莱城市总体规划蓬莱市整体规划至2020年，蓬莱市基本形成如下城市布局框架：A、原有老城区以居住为主，并辅以较高密度的绿地组团分布于各处，平山河以及平山河以西基本形成13大绿化主题公园。B、工业重心东移，基本以平山河为界，以东为开发区（工业用地为主），以西为老城区（居住为主）。C、商业分布形成小型散落布局，依附于老城区各个主要街道原有商业地带进行升级，东部开发区、西部临港工业区基本不作为商业发展方向。D、科教用地分布于老城区西北部沿海，以及开发区东北部沿海地带，老城区中心、开发区中心、临港工业区基本不作为科教发展重点。E、以老城区为中心向东西两翼发展，东翼发展较之西部更受政府重视。两翼腾飞的发展战略?按照经济开发区和北沟镇分区规划，高起点、高标准建设两翼分区；进一步完善路、水、电、气等各项城市功能，膨胀人口规模，不断提高城镇化水平，加快与中心城区的对接融合。?充分发挥两翼港口、园区和基础设施优势，培育优势产业，引导项目集聚，壮大综合实力，不断提升产业层次、开放质量和集约发展水平。?经济开发区重点发展临港工业、加工制造业和现代服务业三大优势特色产业，建成装备制造业和高新技术产业高地。开发区发展定位?开发区位于蓬莱市主城区东部，范围主要包括了蓬莱经济开发区（新港街道办）及南王街道办的管辖范围，目前，初步形成了十一横十七纵的路网框架和“三园五区”（韩国产业园、海洋重工产业园、汽车及零部件加工产业园，港口物流区、行政办公区、商贸居住区、旅游渡假区、康复教育区）的发展格局。发展定位：?以发展新兴产业为主导的产业城区；?以周边产业为服务对象的地区商贸服务基地；?市政府未来东迁，开发区将成为新的商政区、主城区。开发区发展远景规划区发展规模：?远期（2020年末）：19万人，29.5平方公里。?远景（2020年以后）：21万人，39.2平方公里。开发区交通条件?海运交通便捷，区内拥有国家一类开放口岸----蓬莱新港；?陆路交通发达，高等级10车道烟蓬旅游观光大道贯穿全区，距离威乌高速蓬莱交互出口仅15公里?德（州）-龙（口）-烟（台）铁路在开发区设有编组站，支线铁路直通码头，年运输能力达1500万吨。?航空运输便捷，距建设中的烟台潮水国际机场不足20公里，驱车到烟台莱山国际机场仅需50分钟，到青岛流亭国际机场仅需100分钟，通过高速公路可直达烟台港、青岛港、龙口港等开放口岸。地块规划的市场发展背景?蓬莱经济发展概况?蓬莱居民收入与消费?蓬莱房地产发展现