烟台烟台养马岛养马岛地地块块全案策全案策划划及及当当期期实实施方案施方案汇报汇报2011年10月1内容摘要第一部分项目背景分析一、项目概况第二部分项目条件分析二、区域资源分析第三部分项目定位第四部分规划方案介绍第五部分项目开发策略第六部分项目开发计划第七部分营销策略第八部分项目投资估算第九部分小结2第一部分项目背景分析一、项目概况※区域位置条件项目位于中国北方国家海岸——养马岛一线区域核心位置，地势平坦，海岸线狭长。自然环境优越，气候宜人，利于养生休闲度假。项目北侧为滨海东路，与龙湖·葡醍海湾一路之隔，与大海相连，西接天房·檀珑湾，咫尺鱼鸟河湿地公园，东临云海·东海城，南至规划路。3第一部分项目背景分析一、项目概况※地块四至条件项目北部、西部、东部近距离皆是水域，需要回填，南部为规划路，相对北部海资源优势较差；北部为滨海路；东西实际相邻东海成、紫金山庄，土地较为平整，只需回填水塘（虾池）。4第一部分项目背景分析一、项目概况※地块规划指标本项目总体量近80万平方米，根据政府南高北低的设计要求和项目综合容积率的规划条件，地块一、地块二的综合容积率应在1.0—1.3之间，地块三、地块四的综合容积率在2.5—2.7之间。5第一部分项目背景分析一、项目概况※地块价值分析滨海东路、通海路双向交通，具备路通海、通城作用，靠近滨海路位置，会有一定的噪声影响西邻紫金山庄的多层联排别墅位置，生活品质环境较高，西北至北方国家海岸，龙湖商务别望鱼鸟和湿地公园，绝佳的海墅区（A区）、休闲体验全景区河景观。（B区），一线海景之隔；毗邻龙湖地块高端豪宅，具备高质的居住氛围。东部规划路，紧邻住宅项目东海城，优质清净的居住环境项目地块周边环境，基本处于未开发状态，优良的海岸资源环境，更适合以营销的角度，进一步“造梦”项目地块四东南位置，学校用地，是未来项目的主卖点之一项目虽具备优质的居住生态，但依然是郊区，生活性配套设施极度匮乏，进一步增加了居住此地的生活成本，也是阻挡兴趣置业者的一个主要弊端，需要以未来本区域的前景来向置业者造“梦”6第一部分项目背景分析二、区域资源分析※区域资源整合机会(牟平养马岛板块机会分析）本案◎全国可持续发展示范区：牟平区以加快与中心区融合为主线，以打造烟台东部新城为目标。◎旅游资源丰富：拥有全国首屈一指的山、海、岛、泉、河资源。北部养马岛是省级旅游度假区和国家“AAAA”级旅游景区。牟平境内有2处按国际标准建设的18洞海滨高尔夫球场。境内有2处温泉。◎城区北部养马岛前海区域正瞄准世界级国际滨海度假区目标，着力打造国际性休闲度假平台——中国北方国家海岸。◎项目地块所在地，将是胶东地区休闲旅游度假的标杆位置，未来前景发展比较广阔，独有特色的生态北方生态度假综合体。7第一部分项目背景分析二、区域资源分析※自然环境养马岛国家海岸，由上海养马岛世界岛——养马岛拟同济大学规划设计院设计，西申报国家级地质公园起西大山西麓，东至海水浴场，南至环岛后路南20米，北侧直达海滩，全长约8.7公里，面积约729亩，分獐岛休闲区、碧螺滩景区、秦风崖景区、西山海景区四大景区共23个节点。该项目主要体现“风光观赏、海崖相融、休闲体验、动静相宜、自然与人文相得中国海湾岛心——益彰”的功能定位。整个景区兴建四大主题乐园打自下而上共分为海、滩、崖、造“欢乐王国”台、路五个层次，如炫动的五线谱，而各个节点恰似五线谱上跳跃的音符。四大景区景观特色各不相同，从东到西，或欢快跳跃，或宁静浑厚，宛若“凝固的音乐”，奏响面向未来的华彩乐章。项目西侧鱼鸟河规划8第一部分项目背景分析二、区域资源分析※交通状况城际：青烟威荣城际高速铁路今年有望开工，城际铁路站点设置在牟平区。届时，通往烟台市中心、青岛、威海的路程时间将有效的缩短，对于项目的未来升值潜力增加砝码。规划地铁线路终点站为牟平：线路一：八角换乘枢纽—206国道—长江路—幸福南路—芝罘屯路—北马路—海港路—南大街—二马路—观海路—烟威高速—通海路—牟平汽车客运站。☆对于牟平来讲，随着地铁1号线的建设，牟平区与主城区的空间距离在缩短，牟平区的城市战略地位会得到明显的提升。☆地铁对于区域楼盘的价值提升有一定的作用，有研究表明地铁站点700m区域范围内，地铁对于房产的增值幅度约12.0%，从目前烟台的房地产区域价值来看，芝罘区、莱山区的地产价值要明显高于牟平区，随着地铁的开通建设，差距会缩小甚至消失。9第一部分项目背景分析二、区域资源分析※交通状况双核交通枢纽位置：滨海路、通海路连接莱山、牟平核心区；便利度假休闲区：开车3分钟牟平中心生活圈，5分钟养马岛度假休闲区，10分钟莱山中心生活圈。城际铁路：在建的青烟荣威城际铁路，站点落户牟平，体现了牟平在半岛交通中的枢纽作用。快速路：荣乌高速，方便了牟平与境外的交通联系。公交站：项目附近已开通61、603路公交路线，直达牟平、莱山、芝罘核心区。地铁线：未来烟台地铁线也将由滨海东路转通海路到牟平。10第一部分项目背景分析二、区域资源分析※周边配套发展向东看，目前，周边配套尚未成熟，未来价值潜力巨大！?养马岛现有配套匮乏，是目前阻止本地置业的主要原因，但现在养马岛片区已经逐步被人看到未来的发展前景；龙湖造城，国家控规，全力打造中国北方度假休闲旅游之地。?片区的炒作已逐见成效，政府造梦养马岛，大牌地产龙湖添翼未来！其关注度，以赢得烟台整体向东看的趋势，本案出世，可谓利弊相逢，群雄逐鹿，因此在众多资源同质化的养马岛前海片区，我们有赢得战争的重要机遇，项目在未来几年交房入住阶段时，本区域的生活配套已基本能够达到一定的规模，说辞是弱化此点影响的主要解决办法。11第一部分项目背景分析二、区域资源分析※产业资源山东半岛蓝色经济圈规划实施将带动牟平进入全新的发展阶段。牟平区经济指标GDP及增长率单位：亿元单位：%单位：元单位：%?从05-09年区域生产总值的比较中发现，牟平区域生产总值高于莱山区，次于芝罘区，且呈现逐年上升趋势；但是人均生产总值则很低；这说明牟平经济发展良好，人口基数大。12第一部分项目背景分析二、区域资源分析※产业资源牟平第三产业发展迅速，超过烟台市第三产业整体增长率。单位：亿元单位：%单位：亿元单位：%?牟平区目前以第二产业为主导，第三产业发展迅速，第一产业占据的份额仍然较大。?牟平区三产的增长率与烟台市三产的增长率情况看，牟平区保持良好趋势，第三产业的增长率甚至高于烟台市增长率。?随着国家对养马岛的规划以及大型品牌开发商的进驻，将会带动牟平经济快速发展。13第一部分项目背景分析二、区域资源分析※产业资源2009年，在牟平区固定资产投资当中，第二产业和第三产业所占比例很大；但房地产投资占总投资的6.56%，远远低于烟台市区平均水平。牟平区拥有全市六区一半以上的土地，房地产投资所占比例却很小；烟台市政府规划牟平为旅游度假区，牟平区房地产市场拥有较大市场潜力。区域牟平区芝罘区莱山区福山区开发区高新区房地产投资占固定资产投资6.56%43.58%25.41%25.69%27.6227.4914内容摘要第一部分项目背景分析第二部分项目条件分析一、宏观政策及市场分析第三部分项目定位二、周边住宅版块分析第四部分规划方案介绍三、养马岛区域住宅竞争分析第五部分项目开发策略四、项目内部因素分析第六部分项目开发计划五、项目SWOT分析第七部分营销策略第八部分项目投资估算第九部分小结15第二部分项目条件分析一、宏观政策及市场分析※宏观政策梳理2010年一线城市的限购令等政策的影响明显，其商品房销售面积及销售额下降明显，2011年国家宏观调控进一步吃紧，将限购城市的范围迅速扩大，扩大限购范围是为了防止投机需求的转移，调控向二三线城市延伸，一方面限制了二三线城市的因投机性需求，而使的房价增长越来越快；同时，也预示着，国家政策调控房价的决心，相信在短时间内不会有放松限购政策的意向。另一方面，银行存贷款利率不断的调高，进一步控制了房价的飙升的势头，近来10月份，北京建设银行首次提高了首套房贷款基准利率提高的通知，随后，其它几大银行也在不同的城市实行了“提高首套贷款利率”的政策，可以预计，2011年下半年到明年上半年的时间，将会迎来房地产市场一个短暂低迷期。时间政策\通知\会议发布单位内容要点2010.4.17“国十条”北京地方政府可根据实际情况，采取临时性限购。2010.9.299.29新政住建部房价过高、上涨过快、供应紧张的城市必须限购2011.1.20上调利率央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点二套房房贷首付比例提至60%;从严指定买楼政策，实行差别化住房信贷政策；本地已有一套房的或非本地没有房的家庭，限购一2011.01.26新国八条国务院套住房，已有两套房本地家庭、已有一套房的非本地家庭，不准买房；个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将《关于调整个人住房转让财政部、国家税2011.01.28购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售营业税政策的通知》务总局收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；16第二部分项目条件分析一、宏观政策及市场分析※宏观政策梳理时间政策\通知\会议发布单位内容要点2011.2限购令国务院办公直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在厅2月中旬之前，出台住房限购实施细则。2011.2.24上调存款利率央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.02.21鲁八条山东省政府二套房首付款不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍；济南办公厅青岛要按照国家规定从严制定和执行住房限购措施；住房保障和房价稳定不力的市,政府负责