怀化金宸项目定位报告长沙集思行2011年11月10日目目录录11怀化宏观经济怀化宏观经济22怀化城市概述与城市规划发展怀化城市概述与城市规划发展33房地产市场现况分析及发展趋势预测房地产市场现况分析及发展趋势预测44主要竞争项目分析主要竞争项目分析55目标客户群调研分析目标客户群调研分析66项目概况项目概况77项目竞争力分析项目竞争力分析88客户访谈客户访谈99项目发展定位项目发展定位1010项目规划及建筑定义项目规划及建筑定义211怀化宏观经济怀化宏观经济AA国民生产总值（国民生产总值（GDPGDP））BB人均国民生产总值（人均国民生产总值（GDPGDP））C城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入D固定资产投资固定资产投资E一、二、三产业比例一、二、三产业比例F社会消费品零售总额G城市化率H城乡居民存款余额I周边城市经济类比J小结3国民生产总值国民生产总值（（GDPGDP））?2010年怀化地区生产总值达到674.92亿元，增速达到14.80%。即使在金融危机的影响下，近三年的增速也是在13.%以上，经济发展速度远高于全国平均水平。4人均人均GDPGDP?2010年怀化人均GDP达到14233元，增速达到18.27%。怀化人均GDP增速都在10%以上，特别是近两年都在13%以上，2010年更是达到18.27%，说明怀化的经济发展处于快速发展阶段。5城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入?2010年怀化城镇居民人均可支配收入达到125234元，同比增长12.70%。在城市建设快速发展的同时，城镇居民人均可支配收入稳步快速增长。6固定资产投资固定资产投资固定资产投资平稳增长，为怀化市房地产发展提供了良好的经济环境。?2010年怀化固定资产投资高达382亿元，同比增长35.3%。近年来在固定资产投资方面获得了大量的资金支持，城市建设飞速发展。7产业结构产业结构怀化房地产业作为第三产业的支柱性复兴产业，其回升及大力发展指日可待。?2010年怀化第一产业实现97.43亿元，增长了4.4%。第二产业实现增288.9亿元，增长20.9%，第三产业实现增加值288.59亿元，增长12.9%。三次产业结构比由上年的15.5：40.1：44.4变为14.4：42.8：42.8。近年来第二产业、第三产业快速发展，对经济发展的贡献较大。8城市化率?2009年怀化城市化率达到36.2%，从06年至09年年均增长率在1.5%以上，预计2011年将达到40%左右。随着城市的快速发展，城区面积的不断扩大，城市化率也不断上升，以满足城市发展需要。9居民生活水平与消费——居民存款余额1000382100191.15282.39112.4146.72居民存款余额（亿51元）29.430.530.335.310增长率（%）1200620072008200920102010年怀化城乡居民存款余额达到474.2亿元，同比增长19.6%。在城市建设快速发展的同时，城镇居民的存款余额也得到快速增加，生活水平不断上升。10居民生活水平与消费——居民消费支出2010年怀化城乡居民人均消费支出达到9013元，同比增长5.6%。在居民生活水平不断上升的同时，居民消费支出越来越大，预计2011年将突破1万元大关。周边地区城市经济类比怀化城镇化率为36.20%，城镇化率相对高于周边城市12周边城市GDP比较怀化10年GDP为674.92亿元，GDP相对接近周边城市13社会固定资产投资总额怀化固定资产为282.39亿，固定资产投入相对低于周边城市14周边地区房地产开发投资怀化房地产开发投资为33.29亿，相对低于永州15周边城市城镇居民人均可支配收入怀化城镇居民收入仅为11114元，城镇居民收入相当较低16小结?怀化市是一座火车拖来的年轻城市，主导产业为第三产业，商贸物流业较为发达。?近年来第二、三产业快速发展。在固定资产投资大幅增加的情况下，城市经济稳健快速发展。?城市消费零售、居民收入获得了大幅的提升，城乡居民储蓄存款余额快速增加。城镇化率在第二产业的推动下，快速发展。?在怀化与周边市区的比较中，可以看出怀化经济相对较为落后，固定资产投资不足，居民收入水平较低，但是相对而言，社会消费零售业较为发达，城镇化率相对较高。1722怀化城市概述与城市规划发展怀化城市概述与城市规划发展AA城市城市属属性性B未来城市规划与发张方向C小结18城市地位城市地位?怀化市地处湖南省西部，湘、鄂、桂、滇、渝五省市区边境中心，位于巍峨挺拔的雪峰山脉和神奇秀丽的武陵山脉之间，距省会长沙498公里。?怀化自古就有“滇黔门户、全楚咽喉”之称，是连接我国东西部经济合作交流的战略要地和东中部地区通往大西南的“桥头堡”。?怀化，中西部过度带动重要门户和咽喉城市，承东接西，是全国经济发展的“区域经济协调”全盘发展“关键棋子”19行行政政区分及人区分及人口口?怀化市，辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，全市城镇人口174.69万人，城镇化水平36.2%。市区城市框架拉通到80平方公里，建成区面积52平方公里，城区人口数52万（2009年数据），是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交稻发源地、抗战胜利受20降坊”。城市城市交通交通湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出；芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。22怀化城市概述与城市规划发展怀化城市概述与城市规划发展A城市属性BB未未来城市规划与发展方来城市规划与发展方向向C小结22城市发展规划①战略定位----五省市边区的商贸物流中心的主要载体。②城市功能定位：营造宜居的山水生态园林城市。③城市发展定位：湘、桂、黔、渝、鄂五省（市、区）周边区域性的中心城市。④战略规划总体布局：功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。明确“环境优化、文化开放；结构重组、扩容提质；组团城镇、强化中心；对接四级、辐射周边”的战略步骤。战略规划认为，怀化应统筹鹤中洪芷一体化发展，通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“内外兼修”两手抓的战略思想，对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。“两路两水”城市设计，主要包括湖天大道、天星东路两条城市主要道路和太平溪、舞水河两条水系等规划控制范围，重点是解决城市建设项目布局、形象特色、溪河两岸的保护和建设等有关问题。城市发展方向城市用地发展方向规划：新一轮总体规划确定，城市用地发展方向为“南延北扩、东进西展”。城市发展方向城市交通规划：城市路网结构为“内外三环、六横八纵”。北环路?“三环五横六纵”的城市道路骨架，顺天大从而形成高速公路、快速路、主干道、道次干道、城市支路五个层次分明、功能湖天大道迎丰路完善的城市路网体系。届时，怀化城市红星北道路内成网、外成环，必将极大地带动路卢林路城市经济的快速发展。内紫东路环?以西环路、怀北舞水路、红星北路、怀北舞水路江秀路湖天大道、顺天大道、东环路、江秀路、卢林路为八条纵向。西环路天星东路?以北环路、黄古园路、紫东路、迎丰东环路路（改造）、天星东路、南环路为六条中南环路横向。环?以舞阳大道、舞水路、天星东路、湖天大道、迎丰路构成内环，以北环路、南环路、东环路、西环路构成中环，以国省道过境绕城线构成外环。城市发展方向城市形态结构规划：城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。城市发展方向城市规划区范围：鹤城区行政区规划范围西至新家庄与芷江县域搭界，北起新垦、南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界，调整后总面积350.8平方公里。城市人口规划：城市规模规划近期2010年底怀化城市人口45万、建设用地50平方公里，中期2015年城市人口52万、建设用地60平方公里；远期2020年城市人口60万、建设用地65平方公里，远景2050年城市人口发展到100万左右，建设用地控制在100平方公里左右。22怀化城市概述与城市规划发展怀化城市概述与城市规划发展A城市属性B未来城市规划与发展方向CC小结小结28小结?怀化市地处湖南省西部，湘、鄂、桂、滇、渝五省市区边境中心，是连接我国东西部经济合作交流的战略要地和东中部地区通往大西南的“桥头堡”。?怀化交通发达，铁路、公路、民航三大交通枢纽给怀化的发展带来无限商机。?城市发展方向为“南延北扩、东进西展”。?城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。2933房地产市场现况分析及发展趋势预测房地产市场现况分析及发展趋势预测AA发展概况发展概况B住宅物业市场概况及发展趋势C小结30房地产发展概况房地产开发投资稳步增长。2006年、2007年、2008年、2009年、2010年全市房地产投资额分别为9