项目目录一、项目区位属性第一篇：战略分析二、项目属性界定一、酒店式公寓市场分析第二篇：市场分析二、市场竞品研究一、产品定位二、打造核心产品竞争力第三篇：项目定位三、客户定位四、价格建议五、样板房建议一、项目区位属性第一篇：战略分析二、项目属性界定1区位属性商业地产，人气为王项目2km左右范围内主要小区分布：招商小石城新城金郡越湖家天下越湖名邸首开国风华府现代园墅水岸清华美田富饶山庄石湖华城蜜蜂城港龙财智国际美田玫瑰99红庄社区轨道交通4号线沿线附近邵昂路核心中央，核心配套北桐泾公园吴中区人民医院6.5km澹太湖景区友联公园苏宁工吴中商城区上方山国家业区尹山湖景区森林公园吴中汽车站大石湖国际教吴中大道育园4km2km东盛工业园友新高项目轻轨4号线架入口1km邵昂路站小石湖南苏州生吴中开发苏豪工智建工业园活广场区管委会业园太湖项目区位属性研判城市副中心，大型居住区中心位置，通达性好；区域逐步发展成熟，未来人气可期。2项目属性地理位置1、吴中区兴昂路南、经二路东项目位于吴中区越溪街道邵昂路板块，靠近苏州城市主干道——友新高架，北靠兴昂路，西临规划中的经二路，南依吴港南路，东临规划中的小道，未来项目整体四面临路。越湖厂区家天下2、集中居住区中心位置邵昂村南石首开项目周边已有招商小石城、新城金郡湖花园国风、越湖家天下、首开国风华府、南石华府湖花园等中大型社区，同时大部分项本案目将在未来两年内陆续交房入住，板新城金郡块内未来人气可期。招商小石城经济指标占地面积17841.9平米54310平米总建筑面积（不含地下车库）容积率3.0用地性质40年商业用地建筑密度49.9%绿化率25%商场31500平米、物业类型商务办公22810平米（510户）机动车停车位室外65辆，室内205辆项目属性：中等规模纯商业项目周边环境经二路实景北侧——兴昂路东侧——美乐城项目西侧——未开发地块南侧——招商小石城项目现场项目SWOT分析优势优势SS劣势劣势WW?——区位优势城市副中心集中居住?小环境——周边中高档社区、村落、区中央；安置房并存，人口较为杂乱，影响项目我们的战略?居住氛围——周边大量居住小区，形象；生活氛围日趋浓厚；?成本——地价较高，项目开发成本较?交通便利——友新高架、邵昂路，高。项目可达性较好。机机会会OO发发挥优势挥优势，，抢抢占占机机会会发发挥优势挥优势，规，规避劣势避劣势?市场稀缺——小面积，低总价的特色产?充分挖掘项目区位、硬软?完善项目本身商业、生活配套；品属于区域市场稀缺；件优势，高形象定位，打造??交通预期——轻轨4号线附近，未来人市场影响力。有效营销手段，充分挖掘客源。流优势看好；威胁威胁TT发发挥优势挥优势，，转化威胁转化威胁减少劣势减少劣势，，避免威胁避免威胁?政策环境------政策发展方向不明确；?强化自身优点，区隔竞争?有效的营销策略，挖掘客源，实现?市场环境——供大于求，价格低迷；者。项目最大价值；?未来竞争------酒店式公寓竞争比较激烈，?建筑材料上采取相关新材料等。后续供应量大。项目问题解决的途径发发挥优势挥优势规规避劣势避劣势产品的市场区产品的市场区隔？隔？抢抢占占机机会会转化威胁转化威胁一、酒店式公寓市场分析第二篇：市场分析二、市场竞品研究1酒店式公寓市场分析供销比2011年以来新增、去化月均走势分析2500月均去化走势对比2000150010005000-5008月9月月月月1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月1月1011121011120年0年1年1年1年1年1年1年1年1年1年2年110年0年0年1111111111年1年1年1202011120202020202020202011120202020202020新增供应（套）销售（套）?2011年3月以来，酒店式公寓月均去化较去年明显下滑，月均新增明显大于月均去化速度，供大于求趋势明显。30-50平米小户型为目前市场成交主力户型近一年来苏州市酒店式公寓成交面积段分布图18%1%48%33%30㎡以下30-50㎡50-70㎡70㎡以上?最近一年来苏州市场酒店式公寓成交面积段30-50㎡占比48%，50-70㎡占比33%；一方面受供应结构的影响，另一方面也说明30-50㎡的户型由于低总价等因素受到市场的欢迎。对项目的启示：1、酒店式公寓去化相对不容乐观，新政逼迫开发商加大对商业的偏移，导致商业体量库存积压；2、在投资酒店式公寓户型中，小户型低总价低首付，促使其市场接受度较高，其中30-50平米产品比重占近半比例。项目的发展方向：在这种不容乐观的市场环境中，如何寻求突围！细分市场、细分产品2市场竞品研究主181中梁香缇国际2要1136美乐城酒123恒达中环百汇广场4港龙财智国际二期店5世茂广场式6都市VIP公7赛格又一城8汇金新地寓9合景睿峰竞10合景领峰汇盈中心1311合景峰汇天汇品12君地新大陆分13乐嘉大厦19布14城南印象生活广场2015蜜蜂城16中润苏州中心17玩美天地18中翔丽晶1719LOMO铂客10161720东渡银座598141542精装标准(元/销售速度（套/产层高(m)项目名称推盘时间产品特点主力面积（㎡）品㎡）月）划＜6美乐城（8-17F）12月底毛坯/精装均有通透、带阳台45-49暂未推恒达中环百汇广场＜62011-6-112500带飘窗30-5878分（17-18F）—5.98中梁香缇国际2011-5-8/5-28毛坯赠送面积多45、55133—预计2012年上北面部分户型阳台、带5.8港龙财智国际二期毛坯40-50暂未推挑半年飘窗高5.8苏州世茂广场12月底毛坯阳台挑空44暂未推类都市VIP2010-11-271600阳台挑空45、5038型美乐城（4-7F）待定毛坯通透、带阳台50暂未推恒达中环百汇广场2011-8-252500飘窗31-6023（5、16F）中梁香缇国际2011-7-2毛坯赠送面积多38-45584.49赛格又一城2011-9-17毛坯带阳台48-7846汇金新地2010-91500带阳台50-605（尾盘）合景睿峰2011-10-30毛坯三房设计46-4822合景峰汇天汇2011-11-12毛坯三房设计46-4811.12开盘合景领峰汇盈中心待定未定三房设计46-48暂未推（2011.2-2012.2销售情况）层高产精装标准销售速度（套/（m项目名称推盘时间产品特点主力面积（㎡)（元/㎡）月）品）划君地新大陆2011-8250049㎡带飘窗、大面宽、长进深33、4918分3.2乐嘉大厦2010-52500大面宽、短进深40-603—建屋乐活城2011-6-191800公共空中花园60-1604—3.3城南印象生活广场2011-1-151500餐厨一体、景观阳台37、576标3.1蜜蜂城2008-11-29毛坯大窗全明设计40-801准3.4中润苏州中心2010-10-234000长进深、客卧舒适性强、采光佳6910层3.4双银星座壹公馆2011-3-203000客卧舒适性强、阳台解决晾晒49-776类2.9玩美天地2011-8-27毛坯户型方正、餐厨一体47-9022型2.9银都商务广场2010-10毛坯户型方正、双卧朝南、餐厨分离93-12713.3恒达中环百汇广场2011-1-151600南北通透、卧室带飘窗31-58403中翔丽晶2008年底1000内置阳台5533.1派客公寓2009-12-261000餐厨一体40-5013阅湖湾2011-111000暂无40—3LOMO铂客2008-6毛坯大面积、双阳台40-160尾盘3.1新地国际公寓2008-11-303500大面积140-3141预计20113苏州世茂广场3000暂无52、101待推年底2.9东渡银座2010-1-161500-2000户型不方正40-7010（2011.2-2012.2销售情况）对项目的启示：1、挑高复式公寓基本为今年刚推出或即将推向市场，产品主力面积为30-50㎡，产品交付基本为毛坯及精装的菜单式组合；2、非挑高复式公寓基本为今年之前推向市场，产品主力面积往往偏大，产品交付标准基本以精装形式交付；3、从销售速度来看，挑高复式公寓销售速度明显较标准层式酒店式公寓快；4、挑高复式公寓在利用挑空阳台、走廊、梁柱等后，增加了使用空间及功能。产品名称项目主力面积（㎡）户型开间*进深阳台飘窗研读美乐城45-4948㎡：2-2-23.6*9有无：5恒达中环百汇广场31-5831㎡：2-2-13.3*7.2无有.8-6m中梁香缇国际45、5546㎡：2-2-24.2*7.5有无挑高港龙财智国际二期40-5040㎡：2-2-24.2*7无有苏州世茂广场44㎡44㎡：2-2-13.9*8有无产品项目名称主力面积（㎡）户型开间*进深阳台飘窗研读都市VIP45、5045㎡：1-2-14.2*8有无：美乐城5050㎡：2-2-23.6*9.2有无4.4恒达中环百汇广场31-6031㎡：2-1-13.3*7.2无有9m中梁香缇国际38-4538㎡：2-2-13.8*7无无挑赛格又一城48-7855㎡：2-2-14.5*8.2无无高汇金新地50-6050㎡：2-2-24.1*8.8有无合景睿峰46-4846㎡：3-2-13.9*9.2无有产品项目主力面积（㎡）户型开间*进深阳台飘窗研君地新大陆33、4949㎡：1-1-14.6*8.4有无读乐嘉大厦40-6060㎡：1-1-15.45*5.9无无：城南印象生活广场37、5737㎡：1-1-14.2*6.2有无标准蜜蜂城40-8043.8㎡：1-1-13.8*8有无层中润苏州中心6969㎡：1-1-14.5*11无无双