樵坪山：樵坪山：中中国国旅游新地旅游新地标标--------《《重庆樵坪山项目发展战略与整体定位》》中中国国··重重庆庆1前言：都市生态休闲，成为一种生活都市生态休闲：东部华侨成、托乐嘉、圣淘沙…成为一种新的生活。山地凭借其优越的山、林资源以及高尔夫、国际会议等设施，成为国际商务办公与交流、休闲度假、观光旅游、居住的选择，更是城市的象征与标签。重庆是著名的内陆城市、国际都会、历史文化名城、旅游城市。重庆不仅山清水秀，更有深厚的文明、商脉底蕴，凭借其经济发展成就越来越吸引世界的关注。樵坪山有无可替代的区位优势、原生态的山地条件，具备发展成集山地旅游、休闲度假、商务、酒店、居住、节庆为一体的国际级生态休闲城。将樵坪山打造成为国际一流的都市休闲区不仅符合樵坪山的自然条件与区域开发要求，提升区域与城市价值，更能够塑造全新的都市生态休闲生活方式。2樵坪山：中国旅游新地标+以“旅游、度假、城市配套”功能的统一为开发理念，+以区域功能更新、城市价值更新、生活形象更新为发展目标，+将区域最终打造成为以旅游度假、文化展示、生态保护和都市休闲为一体的，引领重庆、辐射大西南、享誉全国的““国际级国际级都市生都市生态态休休闲区闲区””3巴南区位于西部唯一的直辖市重庆，处于九个主城区中最南端?西部唯一的直辖市，正处在快速城市化阶段；?重庆主城九大区都相对独立，是典型的组团式发展城市；?巴南区由原巴县并入重庆市，位于主城最南端，远离主城核心区。南岸九龙坡鱼洞巴南区大渡口巴南区南充江津4巴南区凭借后发优势，未来将成为重庆主城区下一轮的重点发展区域，“宜商、宜居、宜业、宜游、宜娱”是未来的发力点巴南区未来发展四大优势：?丰富的旅游资源：巴南区是中国十大温泉之乡和中国优秀旅游城区，有丰富的旅游资源和厚重的文化底蕴。?城市化率的发展：巴南区2008年城市化率是69%，每年增长2.5%，这个水平远高于整个重庆主城各区的平均水平，增长趋势良好；?交通环境的改善：巴南区将随着二、三、八号轻轨线的开通，将为该区域的房地产市场发展提供了强有力的硬件支持；?房地产价格洼地及投资增速：巴南区房地产的未来发展空间远高于传统意义上的三北一南的区域，从目前的价格来看，“洼地效应”已经开始突显，2009开发投资完成同比增长36%，从2003—2008年巴南区房地产成交面积增长30%，仅次于重庆房地产发展传统意义上的优秀区域（渝北、江北和北部新区）“重庆的九个主城区有的已经注定了不会发展得很好，主要是因为有的区域在房地产方面发展过早，如今已没有太多可开发的空间和利用的资源，而以龙洲湾新区为核心的巴南区，通过“五宜”于一体的发展定位，凭借其发展的空间优势和丰厚的资源，将成为南重庆一颗璀璨的明珠”——重庆大学建筑与房地产管理学院院长任宏5西片是当巴南目前的城市发展核心，东片由于缺乏明确定位，丰富的旅游资源与大力发展工业的战略存在潜在矛盾?西片未来以“龙洲湾新区”为核心，作为重庆主城区的功能延伸区域，是巴南南部新城的核心功能区，发展行政、商务、会展、居住、商业、旅游等功能；区区区区片片片片东东龙洲湾新区规划西西?东片以“环樵坪经济区”为核心，发展装备制造、现代物流业、创意产业、电子信息产品制造，与南岸的巴南区分区结构图茶园工业园、长江工业园连成一片，形成统筹城乡发展的重要引擎。“两片区”是指以燕尾山为界形成具有不同?巴南东片为南泉镇为核心，拥有南温泉，国际高尔球功能特征的东西两片度假区，樵坪山等旅游资源，具备发展大旅游的条件战略发展区域；；巴南东片规划6樵坪山区域位于巴南东部，区位优势明显，对外交通便捷，9大主城区均在其1小时辐射圈之内环樵坪山拥有发达的快速交通设施9大主城区均在樵坪山的1小时辐射圈内?高速：内环高速、外环高速；?轻轨：轻轨2、3、8号线，其中81小时号线，鹿角北站位于樵坪山下北碚区30分内环高速钟渝北区江北区沙坪坝区樵坪山渝中区九龙坡区樵坪山外环高速南岸区渝黔高速大渡口区渝湘高速巴南区7区域拥有较为完好的、非强势原生态山林资源，但整体处于开发初期，两大组团发展相对独立，缺乏互动，发展动力不足地势地貌现状：鹿角组团：以起伏较小的梯田为主，现有可开发用地约5~6km2；林地林地樵坪山顶：林地林地?可开发用地边界约18km2；?平均海拔约650m；鹿角组团?最高峰马鞍山海拔750m；樵坪山顶梯田梯田?南部高于北部；土地使用现状：?鹿角组团：北部以梯田为主，南部为鹿角镇，规划为商住用地；村镇村镇?樵坪山顶：森林面积20.9km2，覆盖率达60%；耕地面积4km2；其他用地面积1.1km2；5处小二型及以下水库和众多山坪塘；现有4个行政村，约1992户共5567人；溪流溪流溪流溪流?区域产业：以农业种植业为主；山峰山峰山峰山峰山谷山谷山谷山谷坡地坡地8同时樵坪山的旅游发展缺乏统一规划，导致旅游设施投入少、分布散、档次低、接待能力不足，严重制约了樵坪山旅游的发展现已开发的自然旅游资源：?自然以及历史文化资源丰富，但缺乏保护，多半已损毁：?5眼泉水；?十大景点：?黑龙湾、水槽口、白云峰、龙进口、老姥洞、碾盘山、将军岭、鬼狮崖、老龙洞、马鞍山；现已投入使用的度假旅游设施：?接待能力不足，总床位少于500张?重庆报业集团新闻培训中心；?樵坪国际乡村俱乐部；?樵坪度假村以及农家乐；樵坪山旅游资源开发建设存在缺乏科学发展的规划，需要制订强有力的生态环境保护措施，特别是古寨现有的古城门及其它文物点保护措施。——《樵坪山旅游资源概况》9樵坪山开发不仅是大力发展旅游业更是肩负着区域崛起的历史使命——最大化最大化发挥发挥旅游旅游开发带来开发带来的的经济经济价价值值同同时时，充分利用樵坪山所，充分利用樵坪山所处处的特殊的特殊区区位以及位以及资资源价源价值值的稀缺性，的稀缺性，从从巴南乃至重巴南乃至重庆庆城市崛起的角度，重新看待樵坪城市崛起的角度，重新看待樵坪山的城市价山的城市价值值，，实现实现““经济经济、功能、形象”的、功能、形象”的统统一一协调发协调发展，展，实现区实现区域的自域的自我增我增值值10区域发展必须达成五大目标之一：之一：协调协调与重庆其与重庆其他他区域的区域的功能关系功能关系，提，提升升和完善重庆的城市产业和完善重庆的城市产业目标——城市产业的完善与升级：项目打造以引入产业发展为目标，摒弃简单的地产开发理念，通过项目区域的打造带动巴南城市产业的升级和完善发展，提升鹿角组团以及环樵坪山区域在巴南乃至重庆的城市地位，促进巴南东部的城市化进程向“五宜”发展；现状：鹿角组团缺乏明确的城市功能定位，现状以发展大量制造加工业为主；11区域发展必须达成五大目标之二：完善和提之二：完善和提升鹿角升鹿角组团以及环樵坪山区域组团以及环樵坪山区域作作为巴南新区的城市为巴南新区的城市服务功能服务功能目标——城市功能的补缺：通过大量的经营性设施的投入，填补鹿角组团城市服务设施的不足，并使之成为区域未来经济发展的重要动力；现状：除了鹿角镇、茶园以及周边工业外，鹿角组团以及环樵坪山区域城市基础服务设施建设滞后，如学校、商业、医疗、办公、酒店等城市核心功能缺失；12区域发展必须达成五大目标之三：之三：打打造成为巴南造成为巴南乃至乃至重庆具有独重庆具有独特特城市意城市意象象的的亮点亮点区域，区域，宣宣传巴南和重庆的传巴南和重庆的窗口窗口目标——城市名片：充分挖掘和利用区域内丰富的历史文化资源和山体景观资源，通过大手笔大投入将樵坪山区域打造成华西首席，国内知名并具有国际水准的旅游度假目的地；现状：巴南区，尤其是樵坪山在重庆的知名度较低，旅游资源的开发水平较低，甚至多数重庆人认为樵坪山区域是落后破败的代名词；13区域发展必须达成五大目标之四：之四：实实现区域的可持现区域的可持续续发展，发展，拉动拉动巴南经济以及巴南经济以及就就业业目标——提升周边居民生活水平：加大旅游业投入力度，充分发挥其带动就业、拉动消费和增加收入的重要作用现状：当前区域的就业人口以农业和制造业工人为主，人均收入水平低于重庆平均水平；14区域发展必须达成五大目标之五：通过开发经之五：通过开发经营营的持的持续续、增、增值值、创新，成、创新，成就鲁能战略转就鲁能战略转型型里程碑里程碑目标——可持续发展：项目打造方向必须是可持续的，必须经得起多年开发的验证；必须是增值的，随着项目的推进，区域及物业要逐步升值；必须是有创新的，高水准，与周边物业要有差异化发展；最终使得鲁能由单一的房地产开发企业，转向区域旅游以及城市经营性物业的提供者，盈利模式有短期绩效向长期绩效转变；现状：区域开发尚处在较为原始的状态，缺乏科学的发展规划，鲁能具备高起点，高投入，全面位统筹区域开发的实力；15鲁能集团凭借雄厚的资本，丰富的开发经验，国际化的视野以及一系列国内外战略合作伙伴将肩负起樵坪山开发的历史重担当前运营的旅游项目?三亚湾新城?山海天在全国运营多个度假区?海蓝椰风?海蓝富源战略合作伙伴?世联地产鲁能集团拥有雄厚的资金实力?美国创新王国?香港浩华酒店顾问公司?美国贝尔高林设计公司拥有国际化的视野与资源?美国6旗主题乐园?美国帕尔默高尔夫球会?SABIS国际学校?泰国顶级SPA酒店?中航航天城?……16为实现五大目标，完成区域价值赋予其发展的历史使命，世联认为应从两个层面解决关键的五大问题需要解决的关键问题1.重庆作为国际大都市，其旅游发展有什么的规律？需要怎么样的旅游产品？区域发展战略层面2.国际大都市的旅游标杆都是怎么发展的？其主要的面对的消费需求有哪些，有哪些功能组成？3.结合本项目的条件，统领区域发展的“魂”是什么？本项目应该如何给自身定位，该怎么协调发展？4.各种功能具体怎样打造才能在最大化满足