当当前新政下前新政下烟台烟台鲁鲁商商项项目操目操盘盘策略策略青岛世联怡高鲁商烟台项目组烟台19/02/2011鲁商项目组2011.02.211新国八条及加息解析2新政对烟台房地产和本项目影响解析3烟台鲁商项目新政之下的建议举措1新国八条及加息解析?新国八条?央行加息新“国八条”来历背景2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。！条”来了新“国八新“国八条”——具体内容序号主要措施具体内容地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要进一步落实地方1根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地政府责任区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公加大保障性安居2平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住工程建设力度房供应。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平调整完善相关税的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存3收政策，加强税量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地收征管产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国强化差别化住房4家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行信贷政策执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新“国八条”——具体内容序号主要措施具体内容各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地严格住房用市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相5地供应管理应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制合理引导住6定和执行住房限购措施。房需求未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制落实住房保目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，障和稳定房7有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房价工作的约地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。谈问责机制对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理坚持和强化8性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。舆论引导近期政策对比调控方面新国八条新国五条新国十条2011.01.262010.09.292010.04.17首付款比例调整到30%以上套型建筑面积90平方米以下不得首套房首付比例-------低于20%，面积90平方米以上不得低于30%。二套住房首付款比例不低于60%，贷二套住房首付款比例不低于50%，二套房首付款比例不低于50%，贷第二套房首付比例款利率不低于基准利率1.1倍贷款利率不低于基准利率1.1倍款利率不低于基准利率1.1倍暂停发放第三套及以上住房贷款贷款首付款比例和贷款利率应大幅第三套及以上住房第三套房停购度提高，部分地区可暂停发放购房贷款比例第三套及以上住房贷款地方人民政府可根据情，采地方人民政府可根据情，采对已有1套住房的当地户籍居民家庭实际况实际况取性的措施，在一定期限取性的措施，在一定期限、能够提供当地一定年限纳税证明或临时时内临时时内定房套。定房套。限购社会保险缴纳证明的非当地户籍居民购数购数家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，对其停售拥有1套及以上住房的非当地户籍居对不能提供一年以上当地纳税证明——民家庭、无法提供一定年限当地纳税或社会保险缴纳证明的非当地户籍非本地居民购房证明或社会保险缴纳证明的非当地户居民家庭，暂停发放购房贷款籍居民家庭，对其停售新“国八条”——政策解读条款：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标解读：本条主要强调地方政府的作用，增加地方政府稳定房价的压力。从烟台市整体经济情况来看，烟台经济总量在全国排名20强，而从烟台整体房地产市场来看，烟台房价无论从绝对值还是增长幅度来看都是比较平稳的，如果与同经济水平的城市相比来看，烟台的房价一直处于较低价位；再从房价与经济总量的关系来看，烟台是传统制造业城市，其经济增长对房地产市场的依赖程度小，烟台的房地产还未能像一线城市那样成熟，目前还处在起步期，是有非常大的发展空间，所以从整体来看烟台政府在维持房地产稳定发展这个方面压力相对较小。新“国八条”——政策解读条款：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍解读：保障性住房主要是为了解决中低收入者的居住问题，是为了满足人居住的刚性需求，而伴山领海是纯别墅社区，是享有地段及自然资源的稀缺型居住环境，而且买别墅的人，多为二套三套购房者，受信贷调整影响相对较小；从另一个方面来看，保障性住房的建设，无论是迫于政府自身压力还是舆论压力，今后别墅项目用地将会严格控制（2007年已出台限制别墅用地），别墅在未来也将越来越稀缺。新“国八条”——政策解读条款：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。解读：烟台市住建局有关负责人介绍，烟台目前的房屋销售主要以老百姓自住住房为主，所以房价和商品房成交量均处在正常的范围内，没有出现房价过快上涨的情况，投资性购房所占比例也很小。即使是需要调控，烟台也不会出台“限购令”，因为之前一些出台限购令的城市或是直辖市，或是计划单列市，而烟台由于没有这方面的立法权，将来如果是出台，也是省里出台政策，烟台再按照规定执行。新“国八条”——结论&综述相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。1新国八条及加息解析?新国八条解析?央行加息解析央行再次加息和上调存款准备金率中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。中国人民银行于2011年19日宣布，央行将于2011年24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5％的历史高位。息！频频加加息——近期央行加息一览表存款基准利率上调百分点活期3个月6个月1年2年3年5年2010-10-2000.20.220.250.460.520.62010-12-2600.340.30.250.30.30.352011-2-90.040.350.30.250.350.350.45贷款基准利率上调百分点6个月1年1—3年(含)3—5年(含)5年以上2010-10-200.240.250.20.20.22010-12-260.250.250.250.260.262011-2-90.250.250.250.230.20加息政策——解读之房贷篇限贷政策首套政策限购政策二套三套90平以下90平以上首付两成首付三成首付四成首付四成以上未涉及2007年9.27新政利率8.5折利率8.5折利率1.1倍利率1.1倍首付两成首付三成首付五成首付五成以上2010年4.15新政北京限购利率7折以上利率7折以上利率1.1倍利率1.1倍首付三成首付三成首付五成2010年9.29新政停贷15个城市先后限购被限制的利率8.5折是哪些利率需求8.5折？是不利率是1.1主要倍是投资需求？首付三成首付三成首付六成停贷27个城市先后出严厉的2011年1.26新政他们倾利率8.5向于折购买利率什8.5么样折的产利率品1.1？倍限购令新一轮加息——解读之楼市篇加息对楼市之累计效应将逐步显现：（1）购房成本加大，首付三成的100万房产30年基准利率按揭的月供已累计增加300.72元，30年总供款绝对额累计增加108260.09元；（2）在“国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政