合景叠翠峰个案分析报告2012年2月黄波『项目基本参数』项目数表区域简介/区域规划『项目区域属性』/目录交通概述配套设施概述『项目属性』项目四至/产品分析优势／劣势CONTENTS『ＳＷＯＴ分析』机会／威胁供求分析／价格分析『销售分析』去化分析『媒体推广分析』企划风格／广告分析『客源分析』客源地图／客源描述『项目基本参项目参数数』项目简介基本参数项目参数表项目名称合景叠翠峰总占地面积77180m2所处位置嘉定新城板块总建筑面积211850m2现场地址嘉定秋竹路618弄容积率2.00基础信息发展商上海泓誉房地产开发有限公司?绿化率35%投资商合景泰富地产物业管理费2.90元/平方米·月代理商同策华燕置业物业公司合景泰富建筑设计单位上海江南建筑设计院有限公司整合推广上海绿源房地产开发有限公司物业类型住宅、普通住宅得房率79-80%建筑形态小高层高层目前总套数公寓237户（共1731户）产品信息建筑风格新古典主义新推楼盘1#、2#、5#、6#、11#公寓交房状况精装修,全装修停车位1731个车位1:1近期开盘时间2011年12月25日?目前均价14000元/㎡市场信息交房时间2013年年中主力总价120万『项目区域属性』区域简介/区域规划交通概述/配套设施概述项目区域简介嘉定——上海西北大门长三角节点区域?位于上海西北郊的区，处于外环外，与江苏嘉定区相连，长三角节点区域高速绕城?中国大陆首个“无线城市”的试点区域?嘉定新城-上海近期规划的三座新城之一,线外环规划范围约200平方公里，规划人口80-100万人?安亭汽车城-世界汽车行业的三大主流在华营销总部都落户，集散整车和零部件占中国市场总量15%-25%?区域面积464.2平方千米?区域现常驻人口103.42万（2008年底）项目区域简介本项目区位?项目位于嘉定新城板块，属于外环外?嘉定新城属于上海近期总体规划重点发展的三大新城之一?本案紧靠郊环线和沈海高速，轨道交通11号线嘉定西站?本案距人民广场直线距离30公里项目区域简介政府规划良好，未来拥有一定潜力?项目位于嘉定老城区，嘉定新城区以及嘉定城北居住社区，三大集中政府规划号线11的交界处，能共享政府三大规划，未来地铁嘉定老城区拥有一定潜力城北居住社区?嘉定城北居住社区-《上海市大型居住社区第二批选址规划》得到确认近期启动共13个基地之一，规划面积6.2平方公里，人口10.8万人嘉定老城区?项目比例轨道交通11号线以及在建中的嘉定客运站。项目区域简介未来区域内竞争较大?围绕嘉定西地铁站，区域聚集众多知名开发商：万科，新城，合景泰富，嘉宝，?嘉宝龙之梦在建中，还未推出楼盘万科嘉宝?新城悠活城拥有82-90平米两房，135平米三房，金色领域梦之湾现在公寓项目属于尾盘，正在推出其商业项目均价：13000在建中房型：90平米项目合景叠翠峰万科金色领域物业类型：小高层高层开盘时间2011-12-252012-01-16占地面积7718090000新城合景悠活城建筑面积211850180000叠翠峰均价：15000规划期数两期（此为一两期（此为一房型：82平米88平米期）期）均价：14000135平米房型：82平米88平米物业类型：小高层高层推出户数总共1731户当总共2000户物业类型：小高层高层写字楼商铺期795户容积率2.002.00户型82㎡88㎡90㎡价格均价14000元/均价13000元/㎡㎡优劣势分析离地铁站距离更具有品牌效应近，户型更好总价较低道路交通道路交通便捷，三纵两横道路交通便捷，呈现三纵两横特点沈胜嘉定老城区嘉定老城区三纵：海辛本案?胜辛路：双向6车道，直通嘉定新城，高路?速10沈海高速G15;双向8车道，上海主要高速公路，连分接上海与苏州钟?公路沪嘉高速：双向8车道，上海首条高速，直通内环沪宜，通向市区仅30分钟两横：?沪宜公路，双向6车道，连接嘉定新城老城，距楼沪盘近10分钟速嘉高城高?绕城高速：双向8车道，连接上海主要环形高速，绕速能快速到达市内各大主要路段轨道交通轨交房，比邻地铁11号线曹阳路站轨本案线道15轨100钟米号，道步行45分嘉定西站号线江苏路站轨道2号线换乘站换乘线路通往主要地点时间本案嘉定西站（地铁11号江苏路40分钟线）曹阳站地铁4号线陆家嘴30分钟江苏路地铁2号线人民广场20分钟地铁11号总结：本案属于轨交房，比邻地铁11号线，能在1小时内到达中心城区线公共交通公交线路便捷，比邻嘉定新建客运站公交线路起终点站连接区域嘉定5路胜辛路裕民-新成路车站楼盘与嘉定老城区案嘉定11路嘉定西地铁站-立昂路嘉宏楼盘与嘉定老城区本在建在建44星级酒星级酒路1店店米00嘉定12路嘉定西地铁站-老客运中心楼盘与嘉定老城区嘉朱线嘉定客运中心-竹桥嘉定与青浦虹桥枢纽9路嘉定西站-虹桥2号航站楼嘉定与闵行嘉定新建长途客运站新嘉专线嘉定西地铁站-上海火车站嘉定与闸北区上嘉线老客运中心-上海南站嘉定与徐汇区嘉定51路嘉定西站-兴庆路楼盘与嘉定新城——公共交通便捷，楼盘对面就是新建的嘉定长途客运站，?嘉定5,11,12路与老城区相连接，嘉定51路与新城相连，?虹桥枢纽9号线，上嘉线以及新嘉线与虹桥，上海火车站，上海南站等主要的城内交通枢纽相连，便于到达市内其他主要地段。银行配套依托老城区，银行一条街较为不便道路银行备注地铁城工商银行开车10分钟11城中路号中交通银行开车10分钟合景叠翠峰线行路银商工行银招商银行开车8分钟通直线两公里交塔城路案行本大蓄银行科储商银上海银行开车8分钟政招海邮上梅园路科大邮政储蓄开车8分钟路——此楼盘附近的银行主要依托于嘉定老城区城塔，集中于老城区中的城中路与塔城交界处的银行一条街，拥有工商银行，交通银行等重要银行，距楼盘两公里，步行要20分钟，开车10分钟，较为不便。学校配套依托老城区，上学较为不便学校性质距离规划幼儿园幼儿园步行10分钟（规划）温宿路幼儿园启良中学直线2公里，双语实验学校温宿路幼儿园幼儿园地开车15分钟规划幼儿园铁城中路小学规划小学小学步行5分钟（规划）11800米，号清水路小学小学清水路小学步行10分钟学线小800规划米直线2.3公里，城中路小学小学本案开车15分钟直线2.4公里，南苑中学中学开车15分钟上海大学嘉定校区直线2.4公里，启良中学中学嘉定成佳学校开车15分钟——楼盘周边学校较少，共有2所幼儿园（一所在规划），三所小学（一所在规划），两所中学。嘉定南苑中学?嘉定老城区学校距楼盘距离基本直线距离2公里，开车15分钟，最近学校为清水路小学，近800米，步行10分钟到达。商业配套依托老城区，周边商业有待开发乐购罗宾在建中在建中森东方商厦卡通尼乐园15分，开车2公里钟本案罗宾森四星级新城悠活城酒店2万方商业——此楼盘周边商业暂时较少，主要依托新城街成熟熟商业商业成悠活城配套商业以及嘉定老城区城中路周边商业?本案周边属于在建中商业，拥有一四星级酒店以及新城悠活城规划的近20000万商业。?依托嘉定老城区商业，距离主要商业区罗宾森广场，乐购，卡通尼乐园以及东方商厦2公东方商厦新城商业规划乐购里，开车15分钟。项目区域属性区域小结?项目位于上海西北部的嘉定区，外环线外，项目距离市中心人民广场约30公里，为嘉定新城与嘉定老城交界处，能共享两城资源?项目所处的嘉定新城板块，身处嘉定城北居住社区---《上海市大型居住社区第二批选址规划》确认近期启动的13个基地之一，未来规划完善?社区内暂时商业氛围不够成熟，近期周边依托新城配套商业，主要生活配套主要依托于距离项目2公里嘉定老城区?项目临近轨道交通11号线与在建中的嘉定客运站，属于轨交房，区域内道路通畅，未来出行便利，城市对接能力较强。『项目属性』项目四至/产品分析项目分析项目四至项目四至：项目东近胜胜辛路、西靠霍城路、南侧为北郁路、北面为平城路东至胜辛路（双向六车道）西至霍城路（规划中）北至平城路（在建中）?项目四至中现在仅东部胜辛路通车，双向六车道，为连接嘉定新城的一主干道，道路两旁基本无其他商业配套，生活配套，多为在建工地?北面平城路正在建设中?南至北郁路（规划中）西面霍城路，南面北郁路在规划中项目分析项目规划设计?整个项目分为两期开发，东面为项目一期，由12栋11层16层构成，西面为项目二期，由9栋16层18层构成，项目共1731户二期11?此次开盘为项目一期，与2011年12月25日开盘，推出1号楼，2号楼，项目一期社区5号楼，6号楼，11号楼，均为一梯商业156三户，共推出237套。户型为82㎡22房，88㎡2+1房,其中88㎡2+1房户型中有近10㎡赠送面积，?推出均价为14000元/每平米项目分析项目规划设计-小区配套齐全，社区感强?小区采用新古典主义风格，外立面为浅黄色涂料，每栋楼景观设置采用围合儿儿童乐童乐园园式，都用绿化景观分离，使户户拥有景露天泳池露天泳池小区会小区会所所观?小区整体行列式排布，社区感强，配套设施齐全，拥有露天泳池，近2000平米小区会所，以及小区中部的儿童乐园，满足业主多方面需求社区商业?项目自身拥有近6000平方的社区商业，用以满足业主基本的生活需求每栋采用围合式景观设计项目分析园林设计单价30万的加纳利海藻?欧洲古典园林风格，社区内的树木均从南非空运而来?4-5M的下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维?以大面积的游泳池为中心的中轴景观?大型乔木、小乔木、灌木、花卉、草坪，五层景观搭配交错?景观设计大师——LSI整体园林景观户型分析82平米标准两房A2户型入户厨房次卧创意空间82户型厨房82户型客厅卫生间①洗浴间工作阳台客厅82户型主卧82户型洗浴间主卧82㎡标准2房A2户型层高3.0m户型解读：两房两厅一卫观景