通化·六合盛项目专项调研报告香港五道梁行/杭州事业部HANGZHOUSYNERGYPLANNING.DemonstrationFiles1页本次专项调研目的界定目的一：较为准确的预测项目的辐射能力和潜在客群消费需求及客群特征目的二：对通化房地产住宅市场及竞争现状和竞争未来的研究分析，界定项目辐射范围，人均消费能力等住宅需求数值2页项目认知3页（一）项目区位法兰西印象位于通化市市辖区新胜北路东侧，东临通化火车站，北连四浑公路，总用地面积约97.3万平方米，依山临江，上风上水，独享离尘不离城的生态环境。4页本案市中心火车站江南新区本案地处江北，紧邻玉皇山，离火车站公里，离市中心公里，项目地理位置属于通化项目中较偏远的位置，与市区存在一定距离感，区域内配套优势不明显。相关配套：区幼儿园、靖宇小学、通化师范学院、新岭小学、佐安小学、第三人民医院、人民医院、江东乡政府、贵峰酒家、东山宾馆、骨里香熟城、通铁体育馆等5页塞纳左岸一期塞纳左岸位于新胜路东侧，四浑公路南侧，东邻浑江，西、南两侧为通化铁路；距著名风景区玉皇山公园仅有3公里，基地距老城区市中心仅有3.3公里，距二道江区仅有6.5公里，位于联系新、老城区的中间地带。6页（二）项目规划项目规划由法式的别墅、高层、多层组成。东面布局采用沿江布置15-30层的高层，高低错落，配合江岸线及后面山体的脊线，打造优美的城市天际线。西面为多层花园洋房。中间是小区建筑群的最低处，为3层高的排屋区，排屋的排布依然按照总体扇形的布局展开，与总体的走向浑然一体。北面的高层三角地块空间较为独立，由7幢11-17层的高层住宅组成。7页（三）经济指标建设用地面积约22万平方米，总建筑面积约33万平方米，低容积率规划，使建筑生长在林间，保障私密又接近自然。8页调研目录一：印象通化二：通化房地产市场三：市场竞争项目四：客群分析报告9页一：印象通化?经济环境分析?购买力分析10页通化概况?地理位置　?位于中国东北东部，吉林省东南部，属东北亚经济圈腹地，东北东部大通道的重要枢纽，是我国对朝三大口岸之一，边境线长203.5公里，是国家批准的边境开放城市，同时也是吉林省距出海口最近的城市。地处东经125°71'--126°44'，北纬40°52'--42°49'之间。通化市全市人口227.2万人（2008年），其中市区人口达到50万人。?行政区划截至2005年12月，通化市辖2个市辖区、3个县，代管2个县级市。通化市面积15698平方千米，人口226.1万人（2010年引）。东昌区　面积383平方千米，人口50万。二道江区　面积378平方千米，人口14万。江南新区近年来新开发的区域，目前属东昌区域内。11页?人口情况通化市2010年年末全市户籍人口为2261000人，比上年末减少0.7万人。全年出生人口1.83万人，出生率为8.06‰，比上年上升0.19个千分点；死亡人口1.88万人，死亡率为8.29‰，比上年上升1.91个千分点；人口自然增长率为-0.23‰，比上年下降1.72个千分点。2006-2010年总人口和人口变动情况年末总人口出生率死亡率自然增长率2006-2010年总人口年份（人）（‰）（‰）（‰）2500000200622687007.244.292.9520000001500000200722690007.934.783.151000000200822720008.745.812.935000002009022680007.876.381.4920062007200820092010年份201023240008.068.29-0.23?通化市2006-2010年总人口增长比较缓慢，近几年出现人口负增长，当地人口流动性较缓。12页宏观经济情况?生产总值（GDP）全市实现地区生产总值（GDP）627.1亿元，增长17.1%。其中,第一产业实现增加值65.1亿元，增长6.1%；第二产业实现增加值326.8亿元，增长22.8%；第三产业实现增加值235.2亿元，增长12.7%。通化2006-2010年生产总值2006-2010年生产总值700生产户籍人均生产总值600500年份）元400总值（亿元）（元）亿系列1（300PD200G2006290.71281510002007353.61551720062007200820092010年份2008455.720071通化2006-2010人均生产总值300002009518.02282025000200002010627.12769015000系列11000050000?通化2006-2010年生产总值一直保持稳定20062007200820092010增长，人均生产总值也呈相似态势。年份13页?三大产业情况2006-2010年各产业生产总值（按当年价格计算）单位：亿元年份生产总值第一产业占总值比值第二产业占总值比值第三产业占总值比值2006290.714.3%48.6%37.1%2007353.612.9%50.8%36.3%2008455.713.2%51.5%35.3%2009518.011.0%52.80%36.20%2010627.110.4%52.10%37.50%2006年-2010年各产业生产总值?通化2006-2010年第二产业的年均60.00%产值占了历年年均总产值的52%左右50.00%40.00%，位列第一，其次是第三产业，产值%30.00%比占比重一直保持在37%左右，最后为第20.00%10.00%一产业，占较少比重11%。0.00%20062007200820092010?三大产业06-010年一直保持平稳年份态势。第二产业领头羊趋势愈加明显14页?工农业产值情况通化市2010年农业实现较快发展。全年农林牧渔业总产值达到114.4亿元，增长14.4%。全年粮食作物播种面积达到27.37万公顷，增长14.1%；粮食总产量175.1万吨，增长8.7%。其中，玉米产量110.3万吨，增长11.3%，单产6634公斤/公顷，下降5.4%；水稻产量58.2万吨，增长6.2%，单产6862公斤/公顷，下降4.9%2006-2010年工农业总产值2006-2010工农业总产值工业总产值农业总产值年　份350（亿元）（亿元）3002006114.675.9250200系列12007155.684.8元亿150系列22008202.35104.6100502009234.17108.702010291.8114.4年份?通化2006-2008年工业总产值呈快速上升趋势，2008-2010急速发展；2006-2010年农业总产值一直保持平稳。15页恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准消费类型恩格尔系数（％）住房消费占总支出的比重（％）温饱型50％-59%9.4%小康型40%-50%15.5%相对富裕型30%-39%20-30%通化2010年城市居民人均可支配收入16704元，增长9.5%;?农村居民人均纯收入6572元，增长19.6%。城市居民恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为38.6%，比上年高出0.7个百分点。处于相对富裕型通化市整体经济水平在吉林省较高，近5年内工业的迅猛发展，推动了整体购房的能力，从表格也能看出住房消费需求平稳增长。16页二：通化房地产市场17页通化房地产市场发展阶段：（1）2000年~2003年起步阶段2000年通化房地产市场开始起步，出现部分商品住宅。2002年商品房住宅销售均价946元/平方米，而真正商品房住宅市场化启动是从2003年像“丽景人家”这样楼盘开始，市民对真正居住小区和居家环境有了感性认知，2003年住宅均价在1185元/平方米左右。（2）2004年~2005年发展阶段2004年通化市房地产市场开发量大增，房价较快上涨，达到1351元/平方米，略高于省内同级城市。但此时的房地产开发水平依然较低，无论是楼盘规划设计、开发建设理念、营销推广策略等方面都滞后于同类城市水平。（3）2006年~至今2006年开始，棚户区开始大规模改造启动，房地产市场化运作全面启动，伺候大量外埠开发商进驻，产品品质、档次均有明显提升。和其他城市的棚改效应相同，大面的棚改促进了房地产的红火，提升了房价。同时核心城区市场两极分化明显，老城区区域价格多在3000元/平方以上，而江南新城区区域价格多超过4000元/平方。但对于容量小的市场，同样也是威胁，棚改加快了消费者换房周期，整体市场供应量增大，使得棚改后的市场出现了一些下滑。18页房地产市场供需水平——近几年通化房地产市场整体供需相对平稳，受市场影响较小05-10年桐乡市房地产施工、竣工面积图年份房地产施工面积竣工面积400（万平方米）（万平方米）3502006390.6279.53002502007546.1402.1200房地产施工面积150房地产竣工面积2008647.5305.51002009713.7469.85002005200620072008200920102010836.5684.6年份近两年通化房地产开发增势迅猛。全年资质等级以上建筑企业完成总产值137.7亿元，比上年增长26.4%，房地产施工面积836.5万平方米，比上年增加122.8万平方米，增长17.2%；竣工面积684.6万平方米，比上年增加214.8万平方米，增长45.7%。19页历年土地出让分析年份出让面积（公顷）2011年截止目前出让面积（公顷）2008年128.82622009年42.9515119.46562010年120.3491合计292.1268从走势图可以看出，通化市住宅用地土地出让量在20