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新景祥沈阳沿海赛洛城项目营销推广方案
新景祥沈阳沿海赛洛城项目营销推广方案
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沈阳沿海赛洛城项目2012年度营销推广方案2011,我们风雨同舟,共创沈阳沿海赛洛城年度销售业绩之巅,2012,我们携手前行,新景祥有信心和决心以全司之力,再创沈阳沿海赛洛城年度销售奇迹!诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越市场定位:本案竞争市场环境如何,差异化竞争点在哪里?客群定位:新的市场环境下,客群有哪些变化,如何在区域竞争中争夺客户?核心价值:本案的价值点有哪些,尾盘如何去化?营销目标:本案2012年营销目标是什么,推广如何兼顾品牌提升与赢利双重目标?诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析与预判区域市场分析目录2011年营销总结2012年可售货量统计分析2012年营销策略诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析宏观市场分析与预判宏观市场预判诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析全国GDP2006-2010年(单位:亿元)沈阳GDP2006-2010年(亿元)备注:数据来源于年鉴小结:沈阳近5年的的GDP的增长速度远高于全国GDP的增长速度。诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析三大需求对GDP增长的贡献率(%)人均地区生产总值(元)小结:备注:数据来源于年鉴?三大需求在GDP的贡献率中,投资占的比例最高,且发展较为平稳;人均GDP每年呈上升趋势,且上升的幅度较大;?与全国其它城市相比,沈阳处于二线城市中游水平,未来发展前景较好;诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析—沈阳沈阳市2019年10月至2011年11月居住用地可建面积成交走势图小结:备注:数据来源于CRIC?2011年度沈阳的土地市场上半年受政策影响,成交量相对较低,但在下半年土地市场比较活跃,尤其是在11月份时出现了大幅的下滑,主要还是受部分一线城市降价的影响较大;?沈阳各开发商的土地储备量比较充足,对未来的市场还是充满信心的。诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析—沈阳2010年11月至2011年11月沈阳市商品房2010年11月至2011年11月沈阳市商品的供求关系对比图房成交量走势图小结:备注:数据来源于CRIC?从左图可见2011年度沈阳的商品房市场明显供过于求的;?从右图可见,商品房年度成交相对平稳,在2月份春节与限购令出台后的成交量有所下降,11月份受一线城市降价的影响,成交量出现下滑的现象。诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析—沈阳2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交面积段分布图交价格区间段分布图小结:备注:数据来源于CRIC?从左图可见,70-90平所占比例最高,其次是100-120平与50-70平,再次是90-100平,目前市场仍然是以中小户型为主力需求面积段;?从右图可见,目前市场对均价接受度最高的是5000-6000元,其次是6000-7000元之间;诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析—沈阳备注:数据来源于CRIC小结:?2009至2011年沈阳市商品住宅的均价稳步上升,每年以9%左右的速度增长;诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场分析2011年房地产政策大事记3次加新国八政府重股票市沈阳二外地户沈阳今年息,6次条、限购申加大经场动荡较环外不限口客户贷建5.3万套上调与1令及年底济保障房大,部分购、限购款政策从保障房,明次下调存限购令的的开发量投资被套令软着陆严年建3.7万延期款准备金牢套,且计划提高补助诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2011年宏观政策简析限购令将持续,政府对房地产将持续保持打压的态度,3月的两会与政府换届将是个风向标,转支持的可能性较小;目前的贷款利率已达历史最高点,客户的购房成本不断增加,且对外地人的贷款限制趋于从严与从紧的态势,不利于外地人在城市内置业;政府不断加大对经济保障房的投入与监管,在一定程度上影响了普通住宅的销售,对中小户型的普通住宅有一定的不利影响;股票市场的不稳定,套牢了部分热钱涌入房地产行业,对投资类产品的销售有一定的不利影响;诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越宏观市场预判我们所处的宏观市场环境?国家持续打压房价、沈阳政策软着陆、浑南新区在非限购区;?金融政策从紧,对外地人置业有一定的不利影响;?经济保障房政策的落实与补助的提高,对中低档楼盘有一定的不利影响!?沈阳经济发展稳步上升,房地产受宏观政策影响相对较小,未来房价大幅波动的可能性较小!诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2011年区域市场发展总结区域市场分析2011年区域竞品销售情况2012年区域竞品潜在供应量诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2011年区域市场发展总结2010年11月至2011年11月沈阳市浑南新区商品住宅均价走势图小结:?从上表可见,浑南片区住宅均价上半年波动较大,与上半年宏观政策的出台及新品推出的时间有直接关系;下半年价格走势较为平稳,只有在9月份出现大幅上涨,与9月份的热销有关;诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2011年区域市场发展总结利好不利浑南不属于限购区浑南各项目推出货量较大,同质化竞争激烈;全运村建设中,配套不断完善;政府规划南迁未落实;地铁二号线开通生活基础配套无明显改进品牌开发商不断涌入,拉升区域热度诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2011年区域竞品销售情况2011年周边竞品销售情况统计最早开盘目前销项目名称时间售状态建筑类面积段供应套数消化套数消化率库存套数房型产品分布型(㎡)(套)(套)(%)(套)四居171/1861期1#663654.55%30二期2栋三居1172期1#684464.71%24在售,首创国际2008年9三居1152期3#683044.12%38一期剩高层城月余库存二居992期1#684870.59%20在售二居972期3#1327355.30%59合计 40223157.46%1712、5、7103-111989394.90%5、117、8、10三居117-128868194.19%5、11亿丰时代2010年6全部在高层1399875259.77%35广场月售1、3、4二居82-93、6、7、46446399.78%19、11合计 73568993.74%461期四居144-19426415.38%221#4#6#5#1期一期剩三居125-1432#3#5#6#122129.52%19余库存2009年10高层、#名流印象在售,月小高层二居1期2#3#131292.31%1小结:二期全70-114部在售二居2期1#2#40632981.03%77一居51-532期1#2#21817379.36%45?区域内各竞品70-99平的两室去化率最高;合计 68452076.02%164三居1381期564071.43%16?其次是103-138平的三室;三居1141期883135.23%57二居971期564783.93%9?区域内一室产品总的去化量不高,说明区域内万科明天2011年11一期在高层、二居921期1062725.47%79广场月售小高层二居851期1596540.88%94一室产品的市场认可度较低;二居741期1594528.30%114一居561期54712.96%47备注:数据来源于新景祥市场部合计 67826239%416诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2012年区域各竞品项目潜在供应量2012年竞品项目新推产品预测预计推售价项目名称建筑类面积段预计推出时预计供应套小结:房型产品分布格(元/型(㎡)间数(套)㎡)?区域内2012年各竞品的供应量较大,预期8栋34层首创国际两室、三1梯2高层3期5万㎡2012年6月14007000城室户/2梯38600多套,体量最大的是华发新城,目前具户亿丰时代无新增体的产品线及价格未对外公布,预期在4月份广场22栋;一名流印象高层——3期组团12栋2012年7月1900——推出;32层三房130-150200?多层21-26#2012年4月8500其次是名流印象、清河湾及首创国际城,首四房170-19030清河湾小高层二房80-1106、7、82012年4月68001500创依然是两室与三室的板楼,名流与清河湾以高层二房56-78、9、10#2012年4月6500一房/两70-8018栋31-——华发新城高层房33层2梯2012年4月2600中小户型为主;四房300-4002/3/4户——802栋6-3096?两房红星预期在3月份推出,一室与两室产品;层3梯20红星9025高层户,含2012年3月均价7200MOMA?一房50-601500元精365万科明天广场项目在2011年销售业绩一般装三房138,预期在2012年推出4栋楼,依然是两室与三房114万科明天高层、二房977-10#2012年8月560均价9500三室的产品,精装,均价9500左右,价格较广场小高层二房92二房85二房74高;备注:数据来源于新景祥市场部合计 8676 ?万达广场目前无法得到具体规划的消息;诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2012年区域各竞品项目预期推出的时间表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月红星MOMA一室与两室首创国际城万科明天广场精装两室与三室两室与三室、清河湾精装一室、两室名流印象,华发新城两室与小三室两房与四房小结:2012年奥体版块竞争白热化,华发新城与万科明天广场将成为区域内价格的领头羊;各项目不但产品同质化,且推盘时间较为集中,将会上演争夺客户的激烈场面;诚信务实伙伴分享客户至上追求卓越2012年区域竞品潜在供应量浑浑南新城南新城区区域共成交土地建筑面域共成交土地建筑面积积可可达约达约18871887万万㎡㎡,其中商,其中商业属业属
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chenchuchan507
贡献于2014/9/26
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营销策略
,
沈阳
,
沿海赛洛城
,
推广文案
内容摘要:
整合现有成交客户资源,将老带新与朋友介绍的渠道效果最大化;借全运会、市政府南迁及周边项目大量推广的的大势,截留、共享区域到访客户;利用网络释放产品力与节点信息,利用直销截留区域与商圈客户.
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