2013京西金泰丽湾推广策略思路研判Part1项目理解经过几次高密度的沟通我们反复思考究竟什么样的词语可以表达丽湾的价值门头沟老城区核心配套便捷的交通完善的医疗教育设施绝佳的自然景观资源项目自身精致的产品和园林景观规划当然，还有合理的价格面对首置和首改的客群新国五条扶植刚需的背景之下丽湾，无疑将是一个绝佳的选择可是，怎么用一句话来涵盖他的产品价值？我们与新城的价值优势选择在于我们依附于老城区的核心配套这是一个减法游戏门头沟核心配套绝佳的自然景观资源完善的医疗教育设施项目自身精致的产品老城区便捷的交通+园林景观京西核心醇熟自然美宅产品物理属性定位京西核心醇熟生活美宅这是基于产品物理属性的定位也是我们立足门头沟，强化老城区核心价值的差异化背书But今天丽湾面对的销售课题是如何实现两年内短平快销售地缘性客户，对我们核心位置的强烈认同通过价格和产品层面强化，以及渠道拓展和活动关系维护在销售层面不存在较大的抗性和压力所以今天，丽湾要解决的核心问题是如何将外溢客群关注最大化传播要解决的核心命题是如何最大限度吸引外溢客群的关注，让丽湾成为他们的首选？外溢主力客群首置+首改从主力户型数量和面积区间上来看我们把目标客群锁定为首置（重点强化一步到位）和功能型改善两种从职业划分来看大型国企职工（首钢、航天、京煤）公务员、教师、医生以及晋元桥和定慧桥之间拆迁居民置业目的：现住小区环境较陈旧、使用空间上已经无法满足家庭生活所需，但因受经济条件制约（海淀石景山房价的持续走高），他们的可选范围相对狭窄，只能被迫外溢别人眼中他们可能再普通不过辛苦近半生，付出自己的一切为爱情奋斗，为孩子打拼，为父母尽孝。有人说，他们是最辛苦的一个群体也有人说他们是背负最多压力的一群。他们是有责任感、追求品质与品位，积极奋斗的城市中坚但“城市中坚”是个太过于泛泛的概名词从传播的角度讲，我们很难将他们界定族群因此，我们从购买需求上对他们进行了划分首置——对爱情的承诺从毕业到工作，从恋爱到结婚从未能给你一份真实的安全感这几年，奔波吃苦一次次的搬家每次看着你拖着疲惫的身体工作回家面对我，却依然微笑睡去的神情恨不得把最好的全部给你每一次的憧憬每一次面对幸福时的期待与彷徨终究被淹没在现实的残酷里幸福，总是离我们很远而我，却一直在期待首改——对爱人和孩子的承诺自从这个小家伙的降临我们每天都在忙乱中寻找最原始的快乐你和他，带给我人生中最真实的幸福每天下班，总是最期待你们欢乐的笑脸即便工作辛苦看到你们，总能感觉到生活下去的意义想把父母接来在身边，还原一份踏实的生活可这份心，总被现实击退要和你们说声抱歉想把最真实的爱给你们让你们笑的更加灿烂可幸福，总是离我们很远而我，却一直在期待养老——尽孝的承诺这操劳的一生，为我操碎心的一生每次看到你为我担心，挂念我的神情总想和你说声，我爱你但这句话太过沉重和你在一起的时间只有这短短的十几二十年你逐日弯下的身躯和颤抖的双手每天为我留下的饭菜其实，我都能读懂你的心思要和你说声抱歉没有能力让你的后半生享到真正的清闲快乐幸福，总是离我们很远而我，却一直在期待致歉幸福他们是期待幸福，却又被幸福拒之门外的一群人幸福，成为有钱人追逐的游戏幸福，成为cctv访谈中令人啼笑皆非的话题幸福，俨然成为城市中坚最敏感又尴尬的双关语幸福，对他们，总是渴望又不可及他们是，对幸福最期待，却又最尴尬的一群人高处到达不了，低处又不能满足我们称之为：对幸福最憧憬，却又被幸福最拒绝的一群人而丽湾却恰恰满足了他们的需求价格——相对低的门槛（环西四环五环找，基准均价都已经到达了3w以上）距离——15分钟到达西四环，满足了他们工作，和对城市的依赖交通——快4直通，即便没车，也可轻松满足工作需要商业配套——步行5分钟即可完成，即便没车（或家里只有一辆车，都可随时满足需求）医疗——出门即是教育——从大峪一小、二小到黑山小学、师大附中、以及项目自身配备的幼托自然景观——依托门头沟大背景下的山居自然资源，出门即到的黑山公园、和步行10分钟可到达的永定河丽湾，让这群对幸福最憧憬，却又被幸福最拒绝的一群人找到了幸福的归属找到了对家人兑现诺言，描绘未来的可能如果说，门城新城区还在靠未来（片区规划、交通）忽悠这群人那么京西金泰丽湾，将是对现实的一次重磅挑战让幸福变得触手可及让城市中坚的幸福梦，不必等待品牌主张：京西金泰丽湾=触手可及的幸福港湾这是我们通过产品价值与人群需求对位后，最真实的结论今天，我们不依靠门头沟大背景——自然资源、交通、配套这些散点来忽悠目标客群单纯的强调兼得、或者老城区核心配套对于他们而言，其实不具备最强的吸引力我们希望通过对产品价值的分析，和人群需求的洞察将产品和人群之间，建立不可替代的情感共鸣这也是，丽湾中产产品系，最核心的品牌主张之于推广先看我们的推广节奏蓄客期开盘期加推期5月6月7月8月9月10月11月12月短短三个多月的时间，需要我们充分利用线上线下媒体、渠道重点是通过新媒体在短时间内，事件迅速引爆市场最大限度的吸引市场关注，并实现精准营销让我们来一组漂亮的组合拳线上户外——强化项目价值，用时间形成胁迫，在最短的时间内，对外溢客群形成内心挤压，拉近他们对门头沟的心里距离其他媒体组合——情感诉求及品牌背书，建立客户和项目之间的情感共鸣线下公关活动、事件引爆，通过新媒体、互联网的传播，扩大项目影响力蓄客期，我们这样说1、一刻钟，西四环不必等待2、五分钟，醇熟商圈零距离开盘期，我们这样说如约绽放，不必等待加推期，我们这样说热销加推，幸福不能等待围挡　方案一方案二道旗　方案一方案二电台推广针对目标客群，大多是有车一族，故有选择的电台广播，可以有效促进产品和形象宣传。适用电台：FM103.9北京交通广播FM87.6北京文艺广播广播稿115″电台——幸福的声音：自然声、笑声（背景音：渐清楚）几只森林里的鸟叫，声音高低交错，有悠扬，有短促；（人声进入）清晨，鸟鸣（背景音：凸现）水滴石头（小声叮咚）；（人声进入）泉水，潺潺（背景音：声音渐大后渐小）孩子爽朗清脆的笑声；（背景音：之前声音渐淡，出现新的声音）女孩子银铃般的笑声；（人声进入）西四环向西一刻钟，我在京西?金泰丽湾，听见幸福的声音。寻声之处：7654321广播稿215″电台——幸福的声音：家人回家的声音温馨的背影音乐（背景音）男人皮鞋的声音，掏出钥匙的声音（孩子高兴的声音）爸爸，你回来啦！（背景音）高跟鞋在地板上发出的声音，开门的声音（孩子高兴的声音）妈妈，抱抱（背景音）孩子跑跑跳跳的踏着地板的声音，很欢快，轻轻的打开门（母亲高兴的声音）宝贝今天乖么？从西四环向西一刻钟，在京西?金泰丽湾，不远处听见幸福的声音。寻声之处：7654321?短信及DM精选数据库发送短信、直投；分阶段发送，引起客户关注，逐步释放项目价值；短信先行，电开跟进，吸引客户至北京展示中心到访，便于梳理客户短信稿：1、【京西·金泰丽湾】一刻钟畅达西四环，方便快捷直达城市核心。在生活与事业的瞬间切换中，感受人生的美好。详询7654321?2、美好的生活还堵在前来的路上，迟迟未到？【京西·金泰丽湾】一刻钟畅达西四环，让生活与事业瞬间切换。详询7654321?3、完善的生活还需要开车才能抵达？【京西·金泰丽湾】京西核心醇熟美宅，五分钟步行直达商圈、学校、医院等完全生活配套，详询7654321?网站　网络通栏　SEO优化体系呈现项目相关信息，扩大项目在互联网的传播力度。SEO优化-1百度下拉（示例）京西金泰丽湾京西金泰丽湾（示门头沟京西金泰丽湾例）门头沟京西金泰丽湾SEO优化-2百度百科集合项目价值、销售电话、微博、微信及图片（示例）京西金泰丽湾京西金泰丽湾SEO优化-3百度知道新浪爱问、天涯问答、腾讯搜搜、雅虎知识堂、百度知道SEO优化-4详情页乐居、搜房、焦点（示例）京西金泰丽湾SEO优化-5网络新闻品牌：《金泰丽湾产品系13年恢宏巨制，给京西更好的选择》区域：《京西金泰丽湾一湖十园致幸福》交通：《秒变钢铁侠！京西金泰丽湾15分钟畅抵西四环》产品：《京西金泰丽湾精致空间与舒适生活》园林：《京西金泰丽湾四季活水园林铸一生栖所》配套：《京西金泰丽湾成熟配套树京西标杆》SEO优化-6论坛帖行业帖业主帖PK帖行业、市场、社会热点角度看房体验、准业主、楼盘点与竞品之间的差别、优势点策划撰写，发布在行业论坛评等，发布在项目业主论坛，如：丽景长安，以长击短、客群圈层论坛。里。，凸显价值。行业帖：《看好京西发展的十大理由》《京西买房之36计》业主帖：《京西金泰丽湾的十大买点》《京西金泰丽湾周边配套解析》PK帖：《京西金泰丽湾完胜丽景长安的十大理由》《说说京西金泰丽湾和丽景长安的几点看法》SEO优化-7品牌专区（建议）百度品牌专区合作（示例）SEO优化-8地图导航（建议）百度地图，GOOGLE地图，高德导航，凯立德导航项目地址添加，便于客户在搜索项目位置及驾车到访时找到项目京西金泰丽湾京西金泰丽湾微博体系官方微博运营：日常内容体系、日常互动体系、日常活动策划、微博创意图片/话题策划、官方微信互动联动、粉丝分层管理微博日常信息微信体系官方微信运营：公众账号建立、日常内容体系完善、每日内容推送、微信事件炒作、微信粉丝分层管理、官方微博互动联动“1×1×N”微信矩阵组合方案94传递项目周边1个官方微信传递项目配套项目交通什么是1×1×N？项目图片1×1×N打造房产企业微信营销创新者在这里的生活方式1个微信代言人勾勒幸福时光诠释一个真实的角色，演绎一个现实的人物生活，1群微信小号间接传递项目信息，聚焦微信人群，汇集潜在客群，…………通过一对一交流做到精准传递项目价值，最终实现导客目的“1×1×N”微信矩阵组合运营阶段准备期引爆期强