零售商业发展顾问RetailIntelligence奥体文化商务园地下公共空间商业项目项目发展规划方案报告终告2013年5月21日RetailIntelligenceJonesLangLaSalle1.北京商业市场总体概况2.项目周边商业发展环境3.项目地块条件分析4.零售商需求分析5.消费者需求分析6.项目发展机会及初步发展定位7.项目定位细化8.财务估算RetailIntelligenceJonesLangLaSalle2北京零售商圈现状及发展概况RetailIntelligenceJonesLangLaSalle3北京零售商圈分布情况亚奥商圈北苑?北京的城市商业中心已经呈现出多商圈中心的布局，城市中心的改造以及中关村人口向郊区外移，促进了新商圈的商圈地块发展。望京商圈?北京的商业发展从过去的单一中心：王府井-西单-前门商圈逐渐转变成为多商圈。?随着北京主要商务办公区域自90年西单，王府代中晚期的逐步建立，CBD商圈，西长安街，金融井街朝外商圈，燕莎商圈出现，集中在公主坟前门，崇文CBD二环以内的传统的商业区向三环，门四环等城市外围主要周边居住区扩展。?这一变化主要是依托城市各个区域功能的变化及发展以及人口外移而逐渐形成：望京商圈，公主坟商圈，中关村商圈以及后续发展并逐渐成熟的万柳区域、天通苑地区等。RetailIntelligenceJonesLangLaSalle4北京城市零售商圈发展背景研究北京APM润丰台鹏通州国际新望广城京场嘉茂东方广场国贸购物中心嘉里中心龙德广场亦庄力宝广场顺义新国展本项目区域特点新城规划型区域?顺义?亦庄传统区域商务引导型区域?燕莎商圈居住引导型区域产业引导型区域?亦庄开发区?通州?国贸商圈?望京地区?石景山文化创意基地?王府井商圈?中关村商圈?方庄地区?丰台总部基地?西单商圈?金融街商圈?奥北地区?前三门商圈?亚运村商圈?回龙观地区?万柳地区?通州地区RetailIntelligenceJonesLangLaSalle5北京未来商业发展的主要趋势目前北京市商业发展的主要趋势主要分为三八达岭高速条主线及区域地标性：1、传统市区商圈：主要以区域改造商业和少量新建商业为主，如大栅栏、王奥北成熟居住府井等。区成熟2、住宅商圈：连锁商家逐步布局在已经成居住机场高速区商熟的居住区，如朝阳大悦城、华润橡树业成熟居住区商湾等。业长安街3、城市功能区：依托北京发展规划，以朝地标超高成熟阳区为首的各个功能区域进入快速发展成熟居住区商层居住业市区待调阶段，包括：奥运功能区、东坝商务综整商业区商两广路合区等带动的综合性发展区域。业京沈高速4、地标超高层：CBD区域及东长安街沿线规划数个超高层地标性城市综合体项目，包括：已建成的国贸3期、未来财富3期京石高速京津塘高速、中信地块、友谊地块、中服地块等。京开高速RetailIntelligenceJonesLangLaSalle6北京零售商业细分市场高档化、精品化金融街购物中心新光天地侨福芳草地综合化、多元化美罗城SOLANA朝阳大悦城娱乐化体验化华润橡树湾颐堤港世贸天阶生活化、社区化?市场细分逐步产生，从新交付的商业零售设施发展情况来看，高档/精品化、多元/综合化、娱乐/体验化和生活/社区化成为了未来发展的主要方向；RetailIntelligenceJonesLangLaSalle71.北京商业市场总体概况2.项目周边商业发展环境3.项目地块条件分析4.零售商需求分析5.消费者需求分析6.项目发展机会及初步发展定位7.项目定位细化8.财务估算RetailIntelligenceJonesLangLaSalle8本项目周边商圈分布上清北苑商圈商圈亚奥商圈望京商圈中关村西区商圈地铁5号线项目地铁10号线太阳宫地铁13号线地铁8号线地铁13号线商圈地铁4号线商圈特征依托亚运村、北苑、天通苑大型居住区及奥运会的推动而逐渐形成的北部区域型商圈，主要代表性项目包括北辰购物亚奥北商圈中心、龙的广场。望京商圈依托中关村产业园及望京居住区的办公及居住氛围带动，形成的东北部的区域商圈，主要代表项目为凯德Mall。太阳宫商圈太阳宫区域商业是近几年逐渐发展起来的新兴区域，借助太阳宫区域的居住环境及邻近的城市重要交通道路而形成的区域商业氛围，主要代表项目百盛、凯德MAll。中关村商圈依托中关村电子产业园及周边各大院校的带动，周边聚集了大量的IT公司及居住社区，促进了区域的商业发展，主要代表项目包括新中关、欧美汇等。RetailIntelligenceJonesLangLaSalle9区域商业供应量分析?亚奥北商圈伴随着亚运村、北苑/天通苑居住区、奥运村的发展，带动了较大量的商业供应，主要集中在亚运村、北苑及天通苑。未来随着北苑地区和奥体地区的发展，未来3-5年还有较大量的市场供应出现。?中关村商圈商业供应量一直较为稳定，多为2009年之前的商业项目，目前区域发展已经较为饱和，未来新增供应会较少。?望京商圈目前已经形成了较为密集的商业供应，区域未来的商业供应主要集中在大望京商务区，多以大型购物中心为主，并多为知名开发商，会在未来5年内陆续入市。?太阳宫地区近几年随着百盛开业，目前已经初步形成了区域商圈环境，未来新增供应十分有限。RetailIntelligenceJonesLangLaSalle10亚奥北商圈概况分析RetailIntelligenceJonesLangLaSalle11亚奥北商圈现有及未来项目分布情况1编商业建筑项目名称定位号面积1龙德广场330,000购物中心2阳光新城市广场-华堂19,000百货超市73北辰购物中心北苑店45,632购物中心644易事达购物休闲广场50,000购物中心25奥北洼里地块120,000购物中心56中铁北苑88,500购物中心37华贸新天地97,000购物中心编商业建筑7项目名称定位9号面积41华联安贞店40,000百货商场52爱家奥特莱斯38,000百货商场383北辰购物中心65,000百货商场4新奥购物中心200,000购物中心625飘亮购物广场23,000百货商场`16翠微百货牡丹园店30,000百货商场7圣熙八号购物中心80,000百货商场现有商业项目未来供应项目8远洋未来广场61,000购物中心9金泉时代购物广场250,000购物中心RetailIntelligenceJonesLangLaSalle12亚奥北商圈主要商业概况项目名称商业建筑面积商业形态主力店商业定位商业楼层华联安贞店40,000百货商场超市，华联百货中档B1-F5爱家奥特莱斯38,000百货商场奥特莱斯中低档F1-F4北辰购物中心65,000百货商场超市，百货中档—偏高F1-F5新奥购物中心245,000购物中心天虹百货、CGV影城、顺电中档B2-B1飘亮购物广场23,000购物中心餐饮，服饰中挡B1-F1翠微百货牡丹园店30,000百货商场百货中档F1-F3圣熙八号购物中心80,000百货商场美廉美超市，嘉华影院中档—偏高F1-F5龙德广场330,000购物中心翠微百货，国美电器中档B1-F5阳光城市广场-华堂19,000百货超市超市，百货中档家庭B1-F4北辰购物中心北苑店45,632购物中心超市，百货，冰场中档B1-F6易事达购物休闲广场50,000购物中心世代百货，健身房，物美超市中低B1-F5奥北洼里地块120,000购物中心百货，影院，冰场中档B1-F4中铁北苑项目88,500购物中心超市，百货，影院中档B1-F6华贸新天地97,000购物中心保利影院，BHG超市中档B2-F1远洋未来广场61,000购物中心ZARA,Zara、UNIQLO中高——时尚B3-F6金泉时代购物广场250,000购物中心餐饮，娱乐中档B1-F4?在区域现有及未来项目中，通过项目区位、规模、功能形态等条件重点甄别出对本项目具有潜在竞争力的项目进行分析。RetailIntelligenceJonesLangLaSalle13亚奥北商圈商业市场小结?亚奥北商圈现有商业主要以家庭型百货商场和购物中心，多配以生活型超市，影院，百货作为主力店，儿童业态在区域项目中的比重普遍较高。?亚奥北商圈未来的商业项目将集中在购物中心，定位以满足家庭消费为主，时尚性偏低。?预计未来出现的新商业将逐步提升区域商业的时尚度，并会逐渐从中端家庭型商业商业向更为综合的方向发展。?亚奥北商圈的商业项目品牌主要集中在中档，生活型品牌，缺乏对快速时尚品牌以及轻奢侈品牌的引进，未来该类品牌的进驻将整体提升区域商业的时尚水平。RetailIntelligenceJonesLangLaSalle14中关村/上清商圈概况分析RetailIntelligenceJonesLangLaSalle15中关村/上清商圈现有及未来项目分布情况编商业建筑项目名称定位号面积1清河翠微百货30,000百货342上地华联商厦62,500百货3五彩城一期35,000购物中心4五彩城二期151,900购物中心21商业建筑项目名称定位编号面积1中关村购物中心购物中心1200,00022欧美汇53,000购物中心33新中关购物中心47,000购物中心74当代商城61,800百货5双安商场38,600百货46华宇时尚购物中心30,000百货57华联万柳购物中心53,000购物中心6现有商业项目未来供应项目RetailIntelligenceJonesLangLaSalle16中关村/上清商圈主要商业概况项目名称商业建筑面积商业形态主力店商业定位商业楼层清河翠微百货30,000百货翠微百货中档B1-F6上地华联商厦62,500百货嘉禾影城，BHG超市中档B1-F4五彩城一期3