奥体文化商务园15#地块可行性研究报告营销部2012.12.031目录第一部分第一部分宗地宗地条条件件第二部分第二部分市场分析市场分析第三部分第三部分客客户研户研判判第四部分第四部分项项目定位目定位2?区位交通?双轨交汇：南北贯通奥运8号与环城大动脉10号中轴交汇以东300m左右（北土城、安贞门）?道路交通：南邻北土城东路（奥南景观双向6车道城市主干道）西北向走北辰路可便利达到亚运村板块；东南向经安贞路不出千米即到安贞华联。向西10分钟到达中关村；向东20分钟可到达CBD商务区，30分钟内到达北京国际机场。?地下交通：南区与隔四环相望的奥园中心区未项目位于朝阳区奥体中心南区（奥运核心区南来将有一条近2公里长的隧道连通，这条隧道将大门），北三环、四环正中、龙脉东300m，从奥体中心和四环路的地下穿越而过，直通北辰东路，同时还能与奥林匹克公园中心区内的地下区位优势明显，商务交通便捷。环隧连通，方便车辆通行奥园南北两区。?周边环境?北侧：近观鸟巢、水立方、盘古大观、奥林匹克森林公园等地标级建筑。?南侧：路对面是纵深近200m的元大都城桓遗址公园带（横跨西土城到芍药居10个街区）?西侧：中华民族园。?板块规划?项目位于奥体南区文化商务园区内，定位于首都高端文化和商务功能的聚集区。?规划包括商务酒店、高端商务办公、文艺剧场、博物馆、会议中心、高端居住、公交枢纽、地下商业等5?板块规划?公交枢纽：项目西南角，专门为公交枢纽和场站预留了土地。面积有2万多平方米，并布置了出租停靠、自行车场。可以连通8号线和10号线换乘站。?建筑高度：考虑对中轴线的尊重，园区内建筑控制高度为自西向东逐渐升高。西边高度为30米，到东边会逐渐达到100米。其中，最高点为中央酒店，为180米高。?绿化景观：园园内设计了独特的景观“新奥湾”，中央绿地达10公顷，通过城市森林、慢坡草坪和下沉花园的穿插组合，成为奥体中心地区重要城市开放空间。?地下交通：分为地下三层，地下一层为人行通道和商业配套，地下二层为车行环隧、车库和商业，地下三层为人防车库和机房。地下一层联系了地铁、公交枢纽带和园内各地块地下空间。本地块政府原规划甲级办公+少量底商7?用地指标项目四至：北至小关路，南至北土城东路，东西两侧界限路待规划8?土地分析小结——如何美赞之词亦不为过?区位交通★★★★★朝阳奥体核心南大门，立体交通优势明显。?周边环境★★★★★地标林立，大型公园环绕，形象及环境无可匹敌。?板块规划★★★★★奥体文化商务园乃奥运核心区皇冠上的明珠，地下交通、商业配套、大面积绿地、知名开发商全系高端产品锦上添花。?用地规模★★★★☆地上建筑面积9.17万㎡，虽体量不大但方正且便于排布。实为不可多得的必争之地！目录第一部分第一部分宗地宗地条条件件第二部分第二部分市场分析市场分析第三部分第三部分客客户研户研判判第四部分第四部分项项目定位目定位10?宏观市场分析?经济要素资源优势：一个世界第二大经济体的首都，北京是中国的资源汇集之地，城市的资源吸附能力被无限放大。包括人力资源、政策资源、交通资源、商务资源等企业重要的经济要素，是不可替代、独一无二的经济高地，是实力型企业经营到一定阶段梦寐以求的发展平台。?发展机遇不可多得：上海历来是全球鼎极企业的首选办公地，然而近年来出于政治风险考虑，从上海政府层面调低身段、不再频频出台激烈的经济刺激政策，从而导致上海商务界出现了这样一段缓和发展期，成就了北京全方位超越上海写字楼需求的绝佳时期。?限购政策下市场优势：住宅市场限购，在民间投资渠道较窄的前提下，房地产仍在是投资客首选的投资渠道，因此由于政策性因素商办市场占据一定优势契机。综合以上，从城市地位、发展机遇到政策影响三个层面的宏观市场导引因素，北京核心区位的甲级写字楼需求和市场前景三年内空前看好。?宏观市场分析?【供需矛盾突出，空置率持续降低】2012年三季度北京写字楼市场供需矛盾依旧突出，由于没有新增供应，市场可租赁面积持续萎缩，三季度季度甲级写字楼空置率继续下行至历史新低，达2.18%，环比下降0.27个百分点，北京早已超过上海、深圳，成为国内写字楼空置率最低的城市，而且这一空置率数据持续被刷新新低纪录。?【甲级租金大幅度上涨，年内增幅30%左右】保持上涨态势的北京写字楼租金三季度趋于平稳，环比增长2.30%，至每月每平米295.47元（同期上海为261元），与2011年一季度的每月每平方米187元，上涨幅度达到57%。核心地段甲级写字楼极度稀缺，空置率、租金增幅历史最高水平。老商务板块：使馆等资源自然衍生—?东二环/朝阳门望京亚奥?建国门/东长安街中关村?东三环/燕莎政府规划着力打造——燕莎?CBD/大望路（繁荣经东济）二?金融街（金融产业）金融街CBD环?中关村（发展高科技）黄金区位+重金打造双金汇聚—亚奥板块13?板块市场分析目前板块内甲级写字楼较少，且目前市场无在售写字楼产品销售。14?板块市场—租金及空置率2005年后，亚奥板块伴随奥运基础设施开发及整个区域配套大升级，已有诸多大型国有企业及开发商注资本版块，在此类办公产品的主要客户群体中，整层租赁使用居多，且企业性质以公司、集团总部，世界知名企业代表处为主，租金达到13元/㎡.天。甲级写字楼平均空置率5%以下，户均租赁面积800-1500㎡。盘古大观北辰时代大厦环球贸易中心项目总占地面积39480㎡25353㎡27330㎡办公总建筑面积132176㎡125600㎡233000㎡建筑高度192140100商业总建面25000㎡200013000㎡综合容积率7.65.111.26标准层面积3000㎡2200㎡1500㎡楼层数/标准层高39层/4.6m30层/4m24层/3.8m主力租赁面积区间500-3000㎡350-1500㎡250-1500㎡电梯数量26部12部53部15元/天*㎡最高20元/售价/租金10-12元/天*㎡12-13元/天*㎡天*㎡世邦魏理仕24元/㎡.物业公司/费世邦魏理仕30元/㎡.月金隅物业28元/㎡.月月?板块市场—供求关系3-4环办3-4环办3-4环办　朝阳办公亚奥办公朝阳办公亚奥办公朝阳办公亚奥办公公公公2009年0.880.6011%-14%84%16,17016,63021,2402010年0.140.29036%35%-24%21,94622,48516,1922011年0.821.09021%46%119%26,65232,87035,3892012年2.090.74030,42246,044只租不售14%40%　甲级5万左右均值　　60%以21%27%　　上　供求比年度环比价格涨幅年度成交均价08年以来，亚奥板块办公产品0供应，近4年3-4环办公市场年均涨幅21%，朝阳区办公市场年均涨幅27%，亚奥板块因区域内办公产品供求严重失衡，导致价格急速攀升，特别是随着该板块高端商务氛围的逐渐成形，可售项目几乎绝迹。?板块市场—竞争环境总用地面积总建面积楼板价土地名称板块容积率土地地址出让时间(㎡)(㎡)(元/㎡)京土整储挂（朝）[2012]朝阳公园板026号北京市朝阳区霞光里9579.25400006.65朝阳区霞光里2012-7-3037875块5号、6号商业金融用地奥林匹克公园南区奥体文化朝阳区亚运村地区3号亚奥板块24510.7954375.002009-12-318022.36商务园区（一期）3号地地奥林匹克公园南区奥体文化朝阳区亚运村地区4号亚奥板块2291676212.55.002009-12-319288.17商务园区（一期）4号地地北京市奥林匹克公园南区奥朝阳区亚运村地区5号体文化商务园区（一期）5亚奥板块26277.787545.55.002009-12-318390.44地号地朝阳区09年以来供应的含办公性质用地共计地块起始楼板价竞拍轮数溢价率19块，可比的以办公为主宗地仅4块，包括紧3#700056157%邻本项目的中建开元国际项目。4#700032176%2009年12月中建国际分别以17.2亿元、14.7亿元先后摘得3、4号地块，而5号5#700089163%地由中建国际、保利兴联合体以16.1亿元摘得。近期成交的霞光里办公地块未来售价至3块地起拍价分别为66806万元/平方米、53349万元少在6万以上，可参考性较强。/平方米及61282万元/平方米?板块市场—售价水平北京市整体甲级写字楼在售项目较少，更多优质写字楼选择持有租赁，侧面印证对于市场需求的信心。目前全市在售甲级写字楼主流价格在5万元/㎡左右。成交均项目名称区域板块成交面积成交套数成交金额价银河SOHO东城区朝阳门6798027111845世纪财富中心朝阳区国贸517894797224844朝外soho朝阳区三里屯5106630511558望京SOHO·朝阳区望京48745133978681653074远洋万和公馆朝阳区望京472433296415573华园饭店朝阳区三元桥4319080563477韦伯豪海淀区中关村4308867062428895国投方诚中心丰台区西客站3997247714743190724融科橄榄城朝阳区望京38930123163147945?市场小结?整体市场—★★★★★北京整体写字楼市场前景看好，空置率、租金增幅达历史峰值。?市场竞争—★★★★★区域为办公新贵，后发优势明显，加之未来高档甲级办公楼紧缺，潜在需求充足且客群质量高，具备“掐尖选客”条件。?办公需求—★★★★★区域内甲级写字楼租赁情况良好，甲级办公租金可达13元/㎡.天。?价格水平—★★★★★区域内无在售写字楼项目，可比甲级写字楼售价在5-6万元/㎡，需求旺盛，市场空