中国指数研究院中国房地产指数系统北京市场总体供不应求，价格上涨压力大，局部区域供应量大、竞争激烈2012年12月28日2012年，中央政府继续坚持房地产调控方向，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓。北京作为限购严厉程度最大的城市，继续坚持从紧取向，相关部门多次重申从严执行楼市调控政策，不断完善购房机制。8月23日，市政府常务会议表示坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理。9月25日，住建委发布通知，落实住房限购政策，进一步做好房屋登记有关问题等。年底市场向好趋势明显，住建委频频表态重申态度，12月17日，住建委明确表示“补缴社保在购房资格审核中不予认可”。12月19日，农展馆附近地块起拍价已达3.38万元/平方米，成为“准地王”，在挂牌竞价当日被暂停。住建委两次发布声明强调“恐慌性购房”新闻系炒作行为，并表示明年北京将继续严格执行限购等调控政策。1．2012年北京住宅市场总结1.价格：6月以来新房价格持续上涨，二手房领先自2月起上涨，累计涨幅在十大城市中均为最大北京新建住宅均价连续6个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。从住宅价格指数来看，二手房在2月即领先新房止跌上涨，且涨幅明显超过新房。从成交均价来看，受改善性需求渐趋释放影响，中高端项目持续热销带动全市成交均价上涨。2.供需：全年成交量为近五年同期第二高位，新增供应量处于近五年同期最低，总体供不应求成交方面，2012年前11月，北京商品住宅月均成交91万平方米，同比增长55%，为近五年同期第二高位；五六环之间住宅成交占比大幅提升至为54.8%，仍是市场主体，六环外占比也小幅上升；刚需产品仍为市场主流，改善性中高端项目占比显著提升。供应方面，前11月北京商品住宅月均新批上市66万平方米，同比下降4.4%，与2008-2010年同期相比降幅均超过10%，处于近五年来同期最低，“金九”推盘量创2011年以来单月新高；朝阳、房山、大兴、昌平、通州累计新增供应量占全市55%以上，供应规模突出，竞争较为激烈。供需对比，前11月，成交量始终高于同期新增供应量，市场整体供不应求；库存与年初基本持平，但出清周期从年初的14个月减少至8个月，处于近三年较低水平。2．2013年住宅市场展望在经济形势向好、货币政策保持稳健、房地产调控继续坚持从紧取向的背景下，预计2013年北京房地产市场将呈现“量价齐升”态势，新批、投资和新开工等供应类指标增速受低基数效应、销售好转和房企布局回归影响将止降回升。从区域分布来看，受益于轨道交通的完善和外扩，大兴、房山等近郊区域的市场将继续升温，但这些区域近年来土地成交量过大，竞争激烈，价格上涨空间有限；而市区内土地资源极度稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力巨大。从产品业态来看，刚需仍将是明年北京市住宅市场的主力军，但改善性需求也将稳中有升。北京市场总体供不应求，价格上涨压力大，局部区域供应量大、竞争激烈一、2012年北京住宅市场总结1.价格：6月以来新房价格持续上涨，二手房领先自2月起上涨，累计涨幅在十大城市中均为最大图：2010年7月至今北京新建住宅样本平均价格及环比涨跌幅样本平均价格环比涨跌幅240002.5%235002.0%元1.5%/23000平1.0%方22500米0.5%220000.0%21500-0.5%21000-1.0%数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com北京新建住宅均价连续6个月环比上涨，同比涨幅不断扩大，11月达到近年来最高水平。根据中国房地产指数系统对北京的全样本调查数据显示，北京新建住宅均价自2011年10月开始连续8个月环比下跌，今年6月首次止跌，环比上涨2.29%，为近年来最大涨幅，此后5个月连续上涨，但涨幅均不足1%；同比也于6月止跌上涨，同比上涨0.20%，7-11月连续上涨且涨幅不断扩大。11月，北京住宅均价环比上涨0.69%，同比涨幅扩大至2.50%，为23500元/平方米，比今年1月（22810元/平方米）高出3.02%，是近年来最高水平。图：2006年至今北京新房及二手房价格指数新房指数二手房价格指数600050004000300020001000数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-56319252，hetian@soufun.com。2北京市场总体供不应求，价格上涨压力大，局部区域供应量大、竞争激烈图：2012年十大城市新房及二手房价格累计涨幅对比15%14.3%新房二手房12%11.5%11.6%9.5%9%8.5%8.4%6.9%7.1%6.1%5.9%6%4.8%3.7%3.3%2.9%2.5%3%2.2%2.0%1.8%1.1%0.9%0%北京广州重庆武汉南京天津成都深圳上海杭州数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com从价格指数来看，二手房价格领先新房上涨且涨幅明显超过新房，两者累计涨幅在十大城市中为均最高。北京新房价格指数于6月结束了去年10月以来的下行态势，为3063点，之后连续上涨但各月涨幅均低于1%。二手房价格指数在1月达到近两年最低点（4388点）后，2月起领先新房持续上涨。11月，北京新房和二手房价格指数分别为3139点和5014点，均为2006年以来最高点，与今年1月相比分别上涨3.0%和14.3%，二手房上涨势头明显超过新房。与其他城市相比，北京新房和二手房累计涨幅均为最高，二手房在十大城市中最早开始回升（2012年2月起），累计涨幅达14.3%，新房子6月起开始上涨，累计涨幅为4.8%。图：2008年至今北京商品住宅（不含保障房）成交均价及其同比涨跌幅成交均价同比涨跌幅25000100%80%20000元60%/1500040%平方20%米100000%5000-20%0-40%数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com从成交价格来看，3月开始改善性需求逐步入市带动全市成交均价上涨。2012年1-11月，北京商品住宅成交均价为20745元/平方米，同比下跌3.7%。具体来看，1-2月由于年初市场低迷加之多为刚需产品，成交均价处于近两年来低位，在18500元/平方米左右。伴随改善性需求逐步释放，中高端项目热销带动全市成交均价上涨，3月成交均价环比上涨5.5%，为19500元/平方米，4月之后均价基本保持在20000-21500元/平方米之间，11月成交均价达到年内高点，环比和本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-56319252，hetian@soufun.com。3北京市场总体供不应求，价格上涨压力大，局部区域供应量大、竞争激烈同比分别上涨7.0%和9.3%，为21900元/平方米。2.成交：全年成交量为近五年同期第二高位，8月达2011年以来高点图：2008-2012年前11月北京商品住宅（不含保障房）成交面积及其同比增速成交面积年度月均成交面积200160141万120平-38%8791方153%80米5956-32%55%400数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com成交量较上年显著回升，为近五年同期第二高位，8月单月成交量创2011年以来高点。2012年，货币政策预调微调力度持续加大，积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年1-11月，北京商品住宅月均成交91万平方米，同比增长55%，为近五年同期仅低于2009年的第二高位，但与2008-2011年月均成交量相比仅增长6%，表明今年北京回升显著主要源于过去两年受调控政策影响较大（2010年和2011年，北京成交量分别同比下降38%和32%）。单月来看，北京成交量在经历传统淡季1-2月低迷后，3月起持续回升，各月同比增幅均超过60%，6月成交量达到今年小高峰（127万平方米），8月再次冲高至130万平方米，创2011年以来单月新高，近3月成交量保持在90-120万平方米之间，处于今年较高水平。?区域分布：五六环之间占比大幅上升，首次突破50%，继续成为市场主体图：2010-2012年前11月北京商品住宅分环线成交面积占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20108.5%10.7%13.7%40.6%26.5%20118.0%9.2%12.3%44.4%26.1%2012.1-113.9%4.9%9.9%54.8%26.5%12-Q14.6%6.7%12.6%49.6%26.5%12-Q23.3%5.2%11.8%53.7%26.0%12-Q34.5%4.2%8.3%59.4%23.5%12.10-113.4%4.7%8.1%51.4%32.4%三环内三四环之间四五环之间五六环之间六环外数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-56319252，hetian@soufun.com。4北京市场总体供不应求，价格上涨压力大，局部区域供应量大、竞争激烈从不同区域来看，五六环之间仍是成交主体，占比较上年大幅提高。2012年，北京五六环之间住宅成交占比为54.8%，较上年提高10.4个百分点，六环外占比也小幅上升0.4个百分点至26.5%；其他各环线占比均有不同程度下降，其中四五环之间占比为9.9%，较去年下降2.4个百分点，三四环之间占比下降了4.3个百分点至4.9%，降幅最大，三环内占比最小，仅3.9%。值得注意的是，进入四季度，六环外项目占比